Aile Konutu Hukuku ile İlgili Her Şey

Türkiye’de aile konutu kavramı ve tapu şerhi uygulaması

Türkiye’de aile konutu kavramı ve buna ilişkin tapu şerhi uygulaması, özellikle ekonomik dalgalanmalar ve konut piyasasındaki hareketlilik ve geçim sıkıntısının getirdiği buhranlarla boşanma sayısının artması ile birlikte yeniden önem kazanmıştır. İnternette bu hususta yapılan aramalara ve hukuki danışmanlık taleplerine bakıldığında, bireylerin en çok; eşlerden birinin gizlice satış yapması, örneğin boaşna sürecinde eşe bilgi vermeden kira sözleşmesini feshetmesi veya evlilik birliği içinde alınan konutu bir eşin rehin etmesi gibi endişelerle bu şerhi nasıl koyacaklarını sorguladıkları görülür. Diğer yandan, şerhin varlığı nedeniyle acil nakit ihtiyacı için konutu ipotek ettiremeyen veya el değiştirmesini engelleyen eşler ise şerhin nasıl kaldırılacağı konusunda bilgi arayışı içindedir.

Uygulamada yaygın bir yanlış anlaşılma, aile konutu şerhinin yalnızca boşanma sürecinde önemli olduğu ve sadece maddi güvencesi olmayan eş lehine konulduğu yönündedir. Oysa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve diğer düzenlemelerden de görüyoruz ki, şerhin evlilik birliğinin devamı süresince ortak yaşam alanını korumak amacıyla düzenlendiğini ve her iki eşin de talebiyle veya sadece bir eşin başvurusuyla konulabileceğini açıkça hükme bağlamıştır. Bu yazıda, aile konutu şerhine ilişkin hukuki dayanaklar, uygulama prosedürleri, Yargıtay kararları ışığında yorumlar ve sıkça sorulan pratik sorular ele alınacaktır.

Kavramsal ve Hukuki Çerçeve

Aile konutu, “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdığı, ortak hayatın merkezi olan konut” olarak kabul edilen ve korunmaya değer bir çekirdek alan olup, taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğundan bağımsız olarak tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını sağlar; böylece malik eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu devredemez veya hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Bu noktada şerh, korumanın sahadaki en pratik enstrümanıdır; ancak teorik olarak korumanın kaynağı şerh değil, konutun fiilen aile konutu vasfını taşımasıdır. Evlilik devam ettiği sürece eşlerin yaşadığı mesken aile konutu sayılır ve tapuya şerh düşülerek gerçekleştirilen bu düzenlemede şerhin temel amacı, evlilik birliğinin sürekliliği içinde, ailenin ortak yaşam alanının korunmasıdır. Malik eşin, diğer eşin rızası olmadan konutu satması, bağışlaması, ipotek etmesi veya kiracısı varsa kira sözleşmesini tek taraflı feshetmesi veya kendileri kiracı ise kendi kira sözleşmesinin tek taraflı tasarrufla iptal edilmesi bir tarafı mağdur edecek tasarrufları önler. Böylece, konutta ikamet eden eş ve varsa çocuklar, ani ve izinsiz bir tasarrufla konutsuz kalma riskine karşı korunur.

Aile konutu şerhi, Türk Medeni Kanunu'nun genel ilkesi olan 'eşlerin hukuki işlem serbestisi'ne (TMK m. 193) getirilmiş istisnai bir düzenlemedir. Madde 193, eşlerin şahıs ve mal varlıkları üzerinde serbestçe tasarruf edebileceğini öngörürken; madde 194, aile birliğinin fiziksel ve duygusal merkezi olan konutun korunması amacıyla, bu serbestiye 'diğer eşin rızası' şeklinde bir sınırlama getirir. Dolayısıyla şerh, bireysel tasarruf hürriyeti ile aile birliğinin korunması gerekliliği arasında kurulmuş bir dengedir.

2.3. Tartışma alanı: “Şerh yoksa koruma yok mu?” – ipotek/cebri icra – zincir devir ve iyi niyet

Türkiye’de “aile konutu şerhi” çoğu zaman “tapuya şerh koyunca her şey kilitlenir” algısıyla ele alınsa da, uygulamada mesele yalnızca tapu kütüğüne düşülen bir beyan değildir; esas olan, evlilik birliğinin barınma merkezine ilişkin tasarrufların diğer eşin açık rızasına bağlanmasıdır. Tartışmalar ise üç temel noktada yoğunlaşır:

Yani aile konutunun hukuki çerçevesi; şerhin konulması ve kaldırılması, ipotek ve cebri icra etkileri, üçüncü kişilerin iyi niyeti ve dava stratejileriyle birlikte, uygulamaya dönük bütüncül bir bakış açısı ile değerlendirilmelidir.

Yasal Dayanaklar

Aile konutu şerhine ilişkin temel düzenlemeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 2014/4 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi’nde yer almaktadır. Ayrıca, 17 Ağustos 2013 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü de işlemin usul ve esaslarını detaylandırmaktadır.

TMK m. 194: Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin feshi, devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır.Aile konutu şerhi, tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenen ve tasarruf yetkisini “yasaklayan” bir şerhtir. Tapu Sicili Tüzüğü m. 49’da düzenlenmiştir. Bu şerh, malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz, ancak bu hakkın diğer eşin rızası olmadan kullanılmasını geçici olarak engeller. Şerh, taşınmazın değerini veya üzerindeki diğer hakları (haciz, ipotek vb.) etkilemez.

Yargıtay / Danıştay / AİHM Kararları

Uygulama Pratikleri ve Dosya Yönetimi

Nasıl Aile Konutu Şerhi Konulur?

Kimler Başvurabilir? Taşınmazın maliki olan eş, malik olmayan eş veya her iki eş birlikte aile konutu şerhi talebinde bulunabilir. Tapu Sicili Tüzüğü m. 17/2 de bu hükmü teyit eder.

İstenen Belgeler Başvuru için gereken asgari belgeler şunlardır: - Merkezi Nüfus İdaresi’nden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi. - Medeni hal durumunu gösterir nüfus kayıt örneği (vukuatlı nüfus kaydı). - Tapu Sicili Tüzüğü m. 49’da belirtilen bu belgeler dışında, tapu müdürlüğü, yerleşim yeri verileri ile tapu kaydını çakıştıramazsa, belediye, muhtarlık, apartman yönetimi gibi kurumlardan ek belge talep edebilir.

Aile konutu şerhi koymak için eşlerden birinin Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurması gerekmektedir. İşlemin gerçekleştirilmesi için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır; Aile konutu şerhi dilekçesi Evlilik cüzdanı Başvuran tarafa ait T.C. kimlik numarasının bulunduğu nüfus cüzdanı Vukuatlı nüfus kayıt örneği Söz konusu meskenin aile konutu olduğunu gösteren, muhtarlıktan alınacak belge.

Mali Yönü Aile konutu şerhi için 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda herhangi bir düzenleme bulunmadığından, bu işlemden harç veya döner sermaye ücreti alınmaz. İşlem ücretsizdir.

Bildirim Yükümlülüğü Şerh, malik olmayan eşin talebiyle işlendiyse, malik olan eşe; taşınmazda haciz/ipotek varsa alacaklılara; şerh mahkeme yazısıyla terkin edildiyse malik olmayan eşe işlem sonucu bildirilir. Ayrıca, tek taraflı terkin durumunda diğer eşe TMK m. 1019 gereğince bildirim yapılması zorunludur.

Aile Konutu Şerhi Olan Ev Kiralanabilir mi?

Aile konutu olan ev elbette kiralanabilir, satılabilir ya da kiralıksa sözleşmesi feshedilebilir. Ancak 4271 sayılı Türk Medeni Kanun’un 194. maddesine göre tüm bu işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için eşlerin ikisinin de açık rıza göstermesi gerekir. Eşlerden birinin haklı bir sebep göstermeden rıza vermemesi durumunda ise izin alamayan eş hakimin müdahalesine başvurabilir.

Örneğin, Ahmet ve Ayşe evli ve birlikte oturdukları ev aile konutu. Ev tapuda Ahmet’in üzerine kayıtlı. Ahmet bu evi bir başkasına kiralamak istiyor. Ancak TMK m. 194 gereği Ayşe’nin açık rızası olmadan bu kiralama yapılamaz. Eğer Ayşe rıza vermezse, Ahmet haklı bir sebep ileri sürerek mahkemeden izin isteyebilir. Ayrıca ev zaten kiralıksa ve kira sözleşmesi sadece Ahmet’in adına yapılmışsa, Ayşe ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf olabilir. Böylece kira sözleşmesinden doğan hak ve sorumluluklara ortak hale gelir.

Eşler aile konutunda kendileri de kiracı durumunda olabiilir. Bu durumda evde kiracı olan eşlerden kira sözleşmesinde taraf olmayan eş gayrimenkul sahibine bildirimde bulunabilir. Bildirimde bulunması ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sözleşmeden doğan hak ve sorumluluklara ortak olur. Yani diyelim ki Mehmet ve Elif evli ve birlikte kirada oturdukları ev aile konutu. Ev sahibiyle kira sözleşmesi yalnızca koca Mehmet’in adına yapılmış. eş Elif, ev sahibine yazılı bir bildirimde bulunursa sözleşmeye taraf olur. Bu durumda Elif de kira bedelini ödeme yükümlülüğünü ve kiracıya tanınan koruma haklarını elde eder. . Örneğin, evden çıkarılma sürecinde artık yalnızca Mehmet’in tek taraflı eylemi ile sözleşme sona ermez, Elif de kiracı olarak korunur. Boşanma sürecindeki bir çok aile bu durumu yaşayıp mağdur da olabilmektedir.

Kiracı olunan bir daireye aile konutu şerhi konulabilir mi?

Evet, konulabilir. Eşlerin kiracı olduğu ve düzenli olarak ikamet ettiği konut, aile konutu sayılır. Kira sözleşmesinde taraf olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak şerh koydurabilir. Bu şerh, konut malikinin, kira sözleşmesini tek taraflı feshetmesini veya kirayı artırmasını değil, eşlerin taşınmasına yol açacak şekilde sözleşmeyi sona erdirmesini engellemeye yöneliktir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Feshedilir?

Aile konutu şerhi, kimin talebiyle konulduğuna bağlı olarak farklı şekillerde feshedilebilir ve iptali için mahkemeye başvurulması gerekir; malik olmayan eşin talebiyle konulmuşsa yine onun talebiyle, eşler birlikte koymuşsa her ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle, malik eşin talebiyle konulmuşsa malik olmayan eşin muvafakati veya talebiyle, boşanma ya da evliliğin iptali halinde (şerhin devamına dair hüküm yoksa) hâkim kararıyla, eşlerden birinin ölümüyle, yeni bir aile konutu edinilip şerh konduğunun kanıtlanmasıyla veya mahkeme ya da icra müdürlüğü yazısı ile kaldırılabilir; ayrıca malik olan eşin başvurusuyla konulmuşsa, malik olmayan eşin kabulü ya da talebiyle de şerh sona erdirilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Riskler – Hatalar – Çözüm Yolları

Sonuç ve Yol Haritası

Aile konutu şerhi, “tek başına her şeyi durduran” bir sihir değil; TMK 194’ün emredici korumasını tapu pratiğinde görünür kılan, iyi niyet tartışmasını yöneten ve işlem masasında rıza mekanizmasını fiilen zorunlu hâle getiren bir güvenlik katmanıdır. Mevzuat

Yol haritası, dosyanın senaryosuna göre üç ana kola ayrılır:

Bu üç kola yayılan ortak sonuç: Aile konutu dosyası, “tek madde–tek cümle” ile değil; tasarruf işlemi + tapu sicili + icra süreci + ispat rejimi dörtlemesinin aynı anda kurulduğu bir stratejiyle kazanılır.