Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Ayıp, Eksik İş ve Hukuki Teslim Çıkmazı
Dairenin anahtarını teslim alıp içine taşınmak, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye ve imara uygun tamamladığı anlamına gelir mi? Ortak alanlardaki noksanlıklar ile banyodaki sızıntının hukuki kaderi neden aynı değildir? Bu inceleme, son on yılın doğrulanmış Yargıtay içtihatları ışığında hak kayıplarını önleyecek temel ilkeleri ve somut çözüm yollarını açıklamaktadır.
Arsa sahibi, yıllardır tamamlanmasını beklediği binanın önüne gelir. Yüklenici, dairenin kapısını açarak anahtarları uzatır ve bağımsız bölümün pırıl pırıl bittiğini söyler. Arsa sahibi anahtarı alır, eşyalarını taşır ve şantiye elektriği üzerinden geçici olarak abonelik açtırarak evinde yaşamaya başlar. İlk bakışta yıllar süren inşaat maratonu başarıyla sonlanmış gibi görünmektedir.
Ne var ki taşınmanın üzerinden birkaç hafta geçtikten sonra binanın sığınağının hafriyatla dolu olduğu, yangın merdiveninin projeye aykırı yapıldığı, kapalı otoparkın ve hidrofor sisteminin hiç kurulmadığı fark edilir. Belediye imar müdürlüğüne başvurulduğunda ise daha sarsıcı bir gerçek ortaya çıkar: Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmamıştır ve projeye aykırı imalatlar nedeniyle iskân alınması da mevcut hâliyle mümkün değildir.
Üstelik kış aylarının gelmesiyle birlikte banyo tavanlarından alt kata su sızmaya, pencere doğramalarının etrafından içeriye rüzgâr ve yağmur girmeye başlar. Arsa sahibi durumu yükleniciye ilettiğinde ise karşılaştığı cevap nettir: “Anahtarı teslim aldınız, aylardır dairede oturuyorsunuz; inşaat teslim edilmiştir, hiçbir talep hakkınız kalmadı.”
İşte inşaat uyuşmazlıklarının tam merkezinde duran ve dosyanın kaderini belirleyen temel gerilim tam bu noktada doğar: Bir yapının fiilen kullanılıyor olması, yüklenicinin sözleşmedeki teslim borcunu eksiksiz ve hukuka uygun biçimde yerine getirdiğini gösterir mi?
Uygulamada yapılan en büyük yanılgı; anahtarın fiilen ele geçmesiyle hukuki teslimin tamamlandığını varsaymak, ardından da ortaya çıkan her problemi aynı torbaya doldurarak “ayıp” olarak nitelendirmektir. Oysa Türk Borçlar Kanunu sisteminde ve yerleşik Yargıtay uygulamasında; hiç yapılmayan bir otopark ile su sızdıran bir tesisatın hukuki rejimi, ihbar külfetleri ve zamanaşımı süreleri bütünüyle birbirinden farklıdır.
İlk Bakışta Sonuç
1. Fiilî Zilyetlik ile Hukuki Teslim Ayrımı: Anahtarın teslim alınması ve bağımsız bölüme taşınılması önemli bir fiilî kullanım delilidir; ancak sözleşmede anahtar teslimi veya iskân ruhsatı alma borcu yükleniciye bırakılmışsa, iskân belgesi alınmadıkça hukuken geçerli ve eksiksiz bir teslim gerçekleşmiş sayılmaz.
2. Ayıp ile Eksik İşin Farklı Rejimi: Sözleşmede ve onaylı projede yer almasına rağmen hiç yapılmayan imalatlar (yangın tesisatı, çevre duvarı, jeneratör) eksik iş niteliğindedir ve ihbar süresine tabi olmaksızın zamanaşımı içinde talep edilebilir. Yapılmış ancak kusurlu, bozuk veya standart dışı imalatlar ise ayıp niteliğindedir; açık ayıplarda makul sürede, gizli ayıplarda öğrenilir öğrenilmez derhâl ihbar külfeti yerine getirilmelidir.
3. Hakların Korunması: Fiilî teslim anında teslim tutanağına ihtirazi kayıt konulması veya gecikmeksizin delil tespiti yaptırılması, tarafların gecikme cezası ve ayıptan doğan haklarını güvence altına alan temel usulî adımdır.
Ayıp mı, Eksik İş mi? Ayrım Neden Bu Kadar Önemli?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın düğümlendiği ilk yer, ortaya çıkan aksaklığın hukuki niteliğidir. Zira kanun koyucu, borcun hiç yerine getirilmemesi ile yerine getirilmiş ancak kusurlu olması hâllerine bütünüyle farklı hukuki sonuçlar bağlamıştır.
Ayıplı İfa (Bozuk ve Kusurlu Yapım)
Ayıp; sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına veya onaylı projeye uygun olarak yapılması gereken bir imalatın var olmakla birlikte, kararlaştırılan vasıfları taşımaması, bozuk, kusurlu veya kullanıma elverişsiz olmasıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 474 vd.).
Açık Ayıp: Eserin teslimi anında yapılacak basit ve olağan bir gözden geçirmeyle ilk bakışta fark edilebilen bozukluklardır. Örneğin boyanın dalgalı olması, kapı kanadının kapanmaması, taban seramiklerinin kırık döşenmesi açık ayıptır. Açık ayıpların işlerin olağan akışına göre makul süre içinde yükleniciye bildirilmesi zorunludur.
Gizli Ayıp: Basit bir muayeneyle anlaşılamayan, zaman içinde, mevsim şartlarının değişmesiyle veya fiilî kullanım neticesinde ortaya çıkan kusurlardır. Örneğin kış aylarında çatının su akıtması, temel drenajı yapılmadığı için bodrum kat perde duvarlarından su sızması veya tesisat borularındaki gizli çatlaklar gizli ayıptır. Gizli ayıp ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin derhâl yükleniciye ihbar edilmelidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2379, K. 2025/1975).
Eksik İş (Hiç Yapılmama / Eksik İfa)
Eksik iş; sözleşmede, teknik şartnamede veya tasdikli mimari projede yapılması taahhüt edilen bir imalatın yapının bünyesinde hiç gerçekleştirilmemesi, terk edilmesi veya noksan bırakılmasıdır.
Örneğin sitede yapılması taahhüt edilen hidrofor ünitesinin takılmaması, jeneratör konulmaması, sığınak havalandırma sisteminin kurulmaması, çevre düzenlemesi ve yangın merdiveninin yapılmaması eksik iştir. Eksik iş borcun ifa edilmemesi (TBK m. 112) niteliğindedir. Bu nedenle arsa sahibinin eseri teslim alırken muayene ve ihbar külfeti bulunmaz; alacak genel zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.05.2025 tarihli karar, E. 2024/527, K. 2025/323).
Anahtar Verildiğinde Gerçekten Teslim Gerçekleşmiş Olur mu?
İnşaat uygulamalarında yüklenicilerin en sık sığındığı savunma, “anahtarlar verildi, daireye oturuldu, teslim tamamlandı” iddiasıdır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim; salt fiziki anahtar aktarımından ibaret bir olgu değildir. Hukuki değerlendirme yapılırken şu kavramların birbirinden özenle ayrılması gerekir:
1. Fiilî Zilyetlik ve Fiilî Kullanım
Arsa sahibinin bağımsız bölüme taşınması, kiraya vermesi veya abonelik tesis ettirmesi fiilî kullanımı başlatır. Bu durumun en temel hukuki sonucu, arsa sahibinin fiilen yararlanmaya başladığı tarihten sonrası için gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edememesidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2025 tarihli karar, E. 2024/2452, K. 2025/1585).
2. Sözleşmeye Uygun Hukuki Teslim ve İskân Şartı
Eğer taraflar arasındaki sözleşmede yapının anahtar teslimi veya yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olarak teslim edileceği kararlaştırılmışsa; iskân belgesi alınmadığı ve ortak alanlar tamamlanmadığı müddetçe yüklenici edimini hukuken ifa etmiş sayılmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.03.2025 tarihli karar, E. 2024/2625, K. 2025/1325). Yüklenici, iskân almadıkça sözleşme gereği kendisine devredilecek bağımsız bölümlerin tapu tescilini talep edemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.03.2025 tarihli karar, E. 2025/102, K. 2025/1120).
3. Yapı Kayıt Belgesi İskân Yerine Geçer mi?
Uygulamada yükleniciler sıklıkla 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca aldıkları Yapı Kayıt Belgesini öne sürerek teslim borcunu yerine getirdiklerini savunmaktadır. Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin istikrarlı çoğunluk kararlarına göre, sözleşmede açıkça iskân alma borcu üstlenilmişse, Yapı Kayıt Belgesi yapı kullanma izin belgesi yerine geçmez ve yükleniciyi iskân alma borcundan kurtarmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.02.2025 tarihli karar, E. 2025/247, K. 2025/739).
Tarihsel Arka Plan: Eskiden Bugüne Yargıtay Yaklaşımı
İnşaat hukuku uyuşmazlıklarında son on yıllık inceleme döneminde (26.09.2016 – 26.09.2026) Yargıtay bünyesinde hem teşkilat yapısı hem de içtihat dengesi bakımından önemli aşamalardan geçilmiştir:
2016 – 2021 Dönemi: Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi Dönemi
Bu dönemde inşaat uyuşmazlıklarının ihtisas dairesi olan 15. Hukuk Dairesi; ayıp ile eksik iş ayrımını katı kurallarla belirlemiş, eksik işlerde muayene ve ihbar külfeti aranmayacağını, teslimin tamamlanması için sözleşmede kararlaştırılan iskân şartının zorunlu olduğunu içtihat etmiştir. Ayrıca nama ifaya izin davalarında arsa sahibine verilecek yetkinin karar tarihine en yakın güncel serbest piyasa rayiçlerine dayandırılması gerektiğini istikrarlı biçimde uygulamıştır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.06.2021 tarihli karar, E. 2021/555, K. 2021/2806).
2021 – 2024 Dönemi: Görev Devri ve 6. Hukuk Dairesi Uygulaması
15. Hukuk Dairesinin kapatılmasıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan temyiz incelemesi görevi 6. Hukuk Dairesine devredilmiştir. 6. Hukuk Dairesi, önceki ihtisas dairesinin yerleşik ilkelerini büyük ölçüde muhafaza etmiştir. Özellikle imar barışı sürecinde alınan Yapı Kayıt Belgesinin sözleşmedeki iskân taahhüdünün yerini tutmayacağı ve ruhsata aykırı yapıların tadilat projesiyle yasal hâle getirilmeden tescile konu edilemeyeceği ilkeleri tahkim edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 tarihli karar, E. 2024/2728, K. 2024/4158).
2024 – 2026 Dönemi: Hukuk Genel Kurulu ve Güncel İçtihat Dengesi
Hukuk Genel Kurulu ve 6. Hukuk Dairesinin güncel kararlarında; ortak alanlardaki sözleşmeye aykırılıkların borca aykırılık (TBK m. 112 eksik ifa) niteliğinde olduğu, arsa sahibinin arsa payı oranında tazminat isteyebileceği ve site yönetiminin sözleşmesel aktif dava ehliyetinin bulunmadığı ilkeleri pekiştirilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.05.2025 tarihli karar, E. 2024/527, K. 2025/323) (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli karar, E. 2025/1164, K. 2025/2186).
İncelenen Uyuşmazlıkların Ortak Anatomisi
Erişilebilen kararların önemli bölümü incelendiğinde, inşaat davalarının belirli tipik senaryolar ve ispat problemleri etrafında yoğunlaştığı görülmektedir:
Uyuşmazlıkların Doğduğu Temel Olaylar
Yüklenicinin arsa sahibine ait bağımsız bölümün içini bitirip ortak otopark, çevre düzenlemesi, asansör, yangın merdiveni gibi ortak alanları noksan bırakması; binanın iskân ruhsatını almadan sahayı terk etmesi en yaygın uyuşmazlık kaynağıdır.
Yüklenicilerin Temel Savunmaları
Yükleniciler davalarda çoğunlukla arsa sahibinin daireyi fiilen teslim alarak oturduğunu, su ve elektrik aboneliği açtırdığını, ayıp ihbarını süresinde yapmadığını ve eseri örtülü olarak kabul ettiğini ileri sürmektedir.
Arsa Sahiplerinin Karşılaştığı İspat Güçlükleri
Arsa sahipleri, özellikle açık ayıplarda teslim anındaki ihtirazi kayıt eksikliği ve gizli ayıplarda noter veya delil tespiti kanalıyla yapılan ihbarın kesin tarihini belgelendirmekte güçlük yaşamaktadır.
Mahkemelerin Ortak Kabulleri ve Farklı Sonuçların Nedenleri
Yargı kararlarında aynı gibi görünen dosyalarda farklı sonuçlara varılmasının nedeni mahkemelerin keyfî tutumu değil, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve delil yapısındaki farklılıklardır:
Birlikte İfa Kuralı (TBK m. 97)
Yüklenici tarafından açılan tapu iptal ve tescil davalarında veya arsa sahibinin açtığı nama ifa davalarında mahkemelerce; eksik ve ayıplı işlerin güncel piyasa bedeli tespit edilmekte, bu bedel depo ettirilerek birlikte ifa suretiyle karar verilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2936, K. 2025/2251).
Mahsup Savunmasının Süresiz İleri Sürülebilmesi
Arsa sahibinin davaya süresinden sonra cevap vermiş olması durumunda dahi eksik ve ayıplı işlerin bedelinin mahsubunu talep etmesi mümkündür; zira mahsup savunması savunmanın genişletilmesi yasağına tabi değildir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2936, K. 2025/2251).
İhbar Külfeti, Eserin Kabulü ve Zamanaşımı Dengesi
İnşaat hukukunda zamanaşımı, hak düşürücü süre ve ihbar külfeti birbirine karıştırılmaması gereken üç ayrı hukuki kurumdur:
1. İhbar Külfetinin Yerine Getirilmesi
Açık ayıplarda işlerin olağan akışına göre makul süre içinde, gizli ayıplarda ise öğrenildiği anda derhâl ihbar yapılmalıdır (TBK m. 477/3). İhbarın noter kanalıyla veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan delil tespiti raporunun yükleniciye tebliği yoluyla yapılması ispat açısından kesin delil sağlar (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2379, K. 2025/1975).
2. Zamanaşımı Süreleri (TBK m. 478)
Taşınmaz yapılarda ayıptan kaynaklanan davalarda genel zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde (örneğin statiği veya can güvenliğini tehlikeye atan, standart dışı malzeme kullanımı veya gizlenen projeye aykırılıklar) zamanaşımı süresi 20 yıldır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2025 tarihli karar, E. 2024/449, K. 2025/477).
Sözleşme, Proje, İskân, Tutanak ve Belgelerin İspat Gücü
Mahkemelerin önüne gelen dosyalarda karar sonucunu doğrudan değiştiren temel delil belgeleri şunlardır:
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân)
Binanın imar mevzuatına ve projesine uygun tamamlandığını gösteren en temel kamusal belgedir. İskân yokluğu, hukuki teslimin tamamlanmadığının en kuvvetli karinesidir.
Yazılı Teslim Tutanağı ve İhtirazi Kayıt
Teslim tutanağında eksik işler ve cezai şart hakları saklı tutulmamışsa, TBK m. 179/2 uyarınca ifaya ekli cezai şart talep hakkı düşer (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 tarihli karar, E. 2024/2728, K. 2024/4158).
Delil Tespiti ve Bilirkişi Raporları
Dava açılmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla veya esas mahkemesinden HMK uyarınca yaptırılan teknik tespitler, ayıbın niteliğini ve giderim bedelini zaman aşımına uğramadan kayıt altına alır.
Bilirkişi İncelemesinde Cevabı Aranması Gereken Sorular
Yargıtay bozma kararlarında sıklıkla bilirkişi raporlarının yüzeysel olmasına işaret etmektedir. Hükme esas alınacak teknik raporda şu beş temel sorunun cevabı mutlaka bulunmalıdır:
1. Dava konusu taşınmazda mevcut imalat noksanlıklarından hangileri hiç yapılmamış eksik iş, hangileri kusurlu yapılmış ayıp niteliğindedir?
2. Tespit edilen ayıplardan hangileri teslim anında görülebilen açık ayıp, hangileri sonradan ortaya çıkan gizli ayıptır?
3. Binadaki imara aykırılıklar tadilat projesi veya ruhsat revizyonu ile giderilerek iskân alınabilir nitelikte midir?
4. Eksik ve ayıplı imalatların karar tarihine en yakın güncel serbest piyasa rayiçleriyle onarım ve tamamlama gideri ne kadardır?
5. Ortak alanlardaki eksikliklerin davacı arsa sahibinin arsa payına isabet eden tutarı nedir?
Talep Türleri ve Mükerrer Tahsil Riski
Arsa sahibi eksik ve ayıplı ifa karşısında onarım bedeli, nama ifaya izin, bedel indirimi veya gecikme tazminatı talep edebilir. Ancak talep formüle edilirken mükerrer tazminat riskine dikkat edilmelidir:
Nama İfaya İzin (TBK m. 113)
Arsa sahibi, yüklenici nam ve hesabına eksik ve ayıplı işlerin kendisi tarafından tamamlanması için izin isteyebilir; yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisini talep edebilir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.06.2021 tarihli karar, E. 2021/555, K. 2021/2806).
Gecikme Tazminatı ile Cezai Şartın Yarışması
Sözleşmede hem kira tazminatı hem de ifaya ekli cezai şart kararlaştırılmışsa ve bunların birlikte ödeneceğine dair açık hüküm yoksa, aynı gecikme dönemi için her ikisi birden tahsil edilemez.
Arsa Sahibi İçin Uygulama Kontrol Listesi
- Teslim Tutanağına Çekince Ekleyin: Anahtarı alırken tutanağa "Dairedeki ve ortak alanlardaki tüm eksik/ayıplı işler ile cezai şart ve kira haklarımız saklıdır" şerhini mutlaka düşün.
- İskânı Belediyeden Sorgulayın: Belediye imar müdürlüğünden yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığını kontrol edin.
- Vakit Kaybetmeden Delil Tespiti Yaptırın: Kusurları fark eder etmez mahkeme kanalıyla bilirkişi tespiti yaptırın.
- Noterden İhtarname Çekin: Tespit raporunu gecikmeksizin noter aracılığıyla yükleniciye tebliğ edin.
- Davayı Kendi Adınıza Açın: Ortak alan eksiklikleri için site yönetimi adına değil, arsa payınızı belirterek bizzat dava açın.
Yüklenici İçin Uygulama Kontrol Listesi
- Yazılı ve Ayrıntılı Teslim Tutanağı Düzenleyin: Bağımsız bölümleri teslim ederken ayıpsız teslim olgusunu tutanakla imza altına alın.
- Fiilî Teslim Tarihini Belgeleyin: Arsa sahibinin taşındığı veya abonelik açtırdığı tarihi resmi kayıtlarla tespit edin.
- İskânı Ruhsat Tadilatıyla Tamamlayın: Yapı Kayıt Belgesine güvenmeyerek iskân sürecini belediyeden sonuçlandırın.
- Mahsup ve Birlikte İfa Talep Edin: Tapu tescil davasında eksik iş bedellerini depo ederek tescil kararı verilmesini isteyin.
Güncel Uygulamanın Vardığı Sonuç
2026 yılı itibarıyla Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarındaki yaklaşımı oldukça nettir: Fiilî oturum tek başına hukuki teslim anlamına gelmez; sözleşmede iskân taahhüdü varsa iskân alınmadıkça yüklenici edimini tam ifa etmiş sayılmaz ve tapu tescilini zorlayamaz.
Buna karşılık arsa sahipleri bakımından; eksik işlerde ihbarsız talep hakkı korunurken, ayıplı imalatlarda süresinde noter ihtarı ve delil tespiti yaptırılmaması ağır hak kayıplarına yol açmaktadır. Ortak alanlardaki eksikliklerin site yönetimi aracılığıyla değil, her malikin kendi arsa payı oranında şahsen dava etmesi usul ekonomisi ve sıfat yokluğu riskini bertaraf eden temel kuraldır.
Sık Sorulan Sorular
Anahtarı almak teslim sayılır mı?
Anahtarın alınması fiilî zilyetliği başlatır; ancak sözleşmede iskân şartı varsa hukuken geçerli ve eksiksiz bir teslim sayılmaz.
İskânsız daireye taşınmak hak kaybına yol açar mı?
Taşınılan tarihten sonrası için kira kaybı talep edilemez; ancak iskân masrafları ve eksik iş bedellerini isteme hakkı devam eder.
Teslim tutanağı imzalandıktan sonra eksik iş istenebilir mi?
Evet istenebilir. Eksik iş borcun ifa edilmemesi niteliğinde olduğundan tutanakta çekince konulmamış olsa dahi zamanaşımı içinde talep edilebilir.
Açık ayıp ve gizli ayıp nasıl ayrılır?
İlk bakışta görülebilen kusurlar açık ayıptır; kullanım sonucu veya mevsimsel etkilerle beliren bozukluklar gizli ayıptır.
Ayıp ihbarı nasıl ve hangi delille ispatlanır?
Ayıp ihbarı noter ihtarnamesi veya mahkeme kanalıyla yaptırılan delil tespiti raporunun resmi tebliği ile kesin olarak ispatlanır.
WhatsApp veya e-posta bildirimi yeterli olabilir mi?
Elektronik iletiler bilgilendirme sayılabilse de tacirler arası uyuşmazlıklarda ve kesin ispatta noter ihtarı veya delil tespiti zorunludur.
Delil tespiti ne zaman yapılmalıdır?
Ayıp veya eksiklik fark edilir edilmez, imalatın üzerinin örtülmesinden veya değiştirilmesinden önce ivedilikle yapılmalıdır.
Eksik iş için ayrıca ihbar gerekir mi?
Hayır gerekmez. Eksik iş ifa etmeme sayıldığından Türk Borçlar Kanunu anlamında muayene ve ihbar külfetine tabi değildir.
Zamanaşımı hangi tarihten başlar?
Ayıptan doğan sorumlulukta zamanaşımı kural olarak eserin fiilen veya hukuken teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Ağır kusur nasıl belirlenir?
Yüklenicinin kasten gizlediği kusurlar veya can güvenliğini tehdit eden projeye aykırı imalatlar teknik bilirkişi raporuyla belirlenir.
Ortak alanlar için kim talepte bulunabilir?
Ortak alanlardaki eksik ve ayıplar için arsa sahipleri veya bağımsız bölüm malikleri kendi arsa payları oranında bizzat talepte bulunabilir.
Site yönetimi hangi talepleri ileri sürebilir?
Site yönetiminin sözleşmesel eksik/ayıp tazminatı davası açma ehliyeti yoktur; yalnızca ortak alanların bakım ve idaresine ilişkin işlemleri yapabilir.
Yüklenici iskân almadan tapu devri isteyebilir mi?
Sözleşmede iskân şartı varsa yüklenici iskân almadığı ve ortak alanları bitirmediği sürece tapu tescilini zorlayamaz.
Gecikme tazminatı ile cezai şart birlikte istenebilir mi?
Sözleşmede açıkça her ikisinin birlikte ödeneceği kararlaştırılmamışsa, aynı dönem için ikisi birden tahsil edilemez.
Nama ifa ne anlama gelir?
Arsa sahibinin eksik ve ayıplı işleri yüklenici nam ve hesabına kendisinin tamamlaması için mahkemeden izin ve yetki almasıdır.
Ayıp giderim bedeli ile değer kaybı birlikte istenebilir mi?
Onarımla tamamen giderilebilen ayıplarda yalnızca onarım bedeli; onarıma rağmen giderilemeyen değer azalmalarında ise ayrıca değer kaybı istenebilir.
Mevzuat Kaynakçası
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.02.2025 tarihli karar, E. 2025/247, K. 2025/739 (İskân Şartı ve Yapı Kayıt Belgesi)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.03.2025 tarihli karar, E. 2025/102, K. 2025/1120 (Tadilat Projesi, İskân ve Birlikte İfa)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli karar, E. 2025/1164, K. 2025/2186 (Site Yöneticisinin Aktif Taraf Sıfatı Yokluğu)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2379, K. 2025/1975 (Ayıp ve Eksik İş Ayrımı, Delil Tespiti ve İhbar)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 tarihli karar, E. 2024/2936, K. 2025/2251 (Eksik İmalat Depo Ettirme ve Mahsup Savunması)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 tarihli karar, E. 2024/2728, K. 2024/4158 (İfaya Ekli Cezai Şart ve İhtirazi Kayıt Zorunluluğu)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2025 tarihli karar, E. 2024/2452, K. 2025/1585 (Fiilî Kullanım, Gecikme Tazminatı ve İhtirazi Kayıt)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.03.2025 tarihli karar, E. 2024/2625, K. 2025/1325 (Anahtar Teslimi, İskân Şartı ve Kira Hesabı)
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2025 tarihli karar, E. 2024/449, K. 2025/477 (Eser Sözleşmesinde Ağır Kusur ve Zamanaşımı)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.05.2025 tarihli karar, E. 2024/527, K. 2025/323 (Eksik İfa ve Ortak Alan Değer Kaybı)
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 30.06.2025 tarihli karar, E. 2025/2799, K. 2025/3317 (Arsa Payı Devri Niteliği ve Hukuki Teslim)
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.06.2021 tarihli karar, E. 2021/555, K. 2021/2806 (Nama İfaya İzin ve Güncel Rayiç Tespiti)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 97, 112, 113, 147, 179, 470, 474, 477, 478)
- 3194 sayılı İmar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 35)