Fazla Ödenen Aidat Nasıl Geri Alınır? Zamanaşımı ve Dava Yolu

7579 Sayılı Kanun ile Aidata YDO Tavanı Nedir ve Nasıl Uygulanır?

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) getirdiği değişiklikle aidat artışlarına yasal bir tavan koydu. Yeniden Değerleme Oranı (YDO) ile sınırlanan bu yeni düzenleme, yönetici tarafından tek taraflı belirlenen geçici işletme projelerindeki keyfî artışları önlemeyi amaçlıyor. Buna göre; geçici işletme projesindeki aidat artışı, o yıl için belirlenen YDO oranını aşamaz. Genel kurul onaylı nihai projede ise bu sınır yoktur. 2026 yılı bütçeleri için tavan oranı %25,49 olarak belirlenmiştir.

Bu düzenleme, Türkiye'nin yaklaşık 25 milyon bağımsız bölümünü ve milyonlarca kat malikini doğrudan ilgilendiriyor. Özellikle İstanbul'da ortalama aidatın 6.629 TL'ye ulaştığı, bir yılda %349 artış kaydedildiği bir dönemde, YDO sınırının uygulanma biçimi, aidat uyuşmazlıklarının seyrini değiştirecek.

Doktrinde konu, iki ana eksende tartışılıyor. Birinci eksen; Anayasa md. 35 çerçevesinde mülkiyet hakkının korunması. YDO tavanı, kat malikinin mülkiyet hakkından doğan aidat yükümlülüğünün aşırı artmasını önleyici işlev görüyor. İkinci eksen ise genel kurul iradesi; toplu yapılarda genel kurul, KMK md. 37/3 uyarınca yönetim planında öngörülen gider paylarından ayrılarak yeni bir paylaşım bile kararlaştırabilir. YDO tavanı, bu iradeyi geçici proje aşamasında frenleyen bir mekanizma olarak işliyor.

Yönetim Planı Değişikliğinde 4/5 Çoğunluk Kuralı Neden 2/3'e İndirildi?

Toplu yapılarda — siteler, rezidanslar, villalık alanlar, karma kullanımlı projeler — yönetim planı değişikliği için aranan 4/5 nisap (salt çoğunluğun dörtte beşi), 7579 sayılı Kanun'un 5. maddesiyle 2/3'e indirilmiştir. Klasik kat mülkiyetinde yani tek bir apartmanda yönetim planı değişikliği için hâlâ KMK md. 28/3 uyarınca 4/5 çoğunluk aranır. Bu ayrımın nedeni, toplu yapılarda karar alma güçlüğünün pratikte yönetim işlerini felç etmesidir.

KMK md. 70'te yapılan değişikle toplu yapı tanımı içindeki sitelerde nisabın düşürülmesi, yıllardır süren bir pratik soruna çözüm getiriyor. Kat maliklerinin bir araya gelmesi, görüş birliği sağlanması, özellikle büyük sitelerde imkansıza yakın bir hal almıştı. Münferit (bireysel) bir kat malikinin çoğunluğu engelleyecek şekilde muhalefet etmesi, binlerce bağımsız bölümü olan sitelerde karar almayı olanaksız kılıyordu.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk şartı, emredici (zorunlu) bir kuraldır ve bu şart yerine getirilmeden yapılan değişiklikler hükümsüzdür (Yargıtay 18.HD. E.2002/3450, K.2002/3790, T.8.4.2002). Bu içtihat, yeni düzenleme öncesinde alınmış 4/5 nisaplı kararlar için de geçerlidir. Ancak 7579 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra toplu yapılarda 2/3 nisabıyla alınan kararlar, mevzuata uygun hale gelmiştir.

Sessiz Kalan Kat Malikinin Sessizliği Artık Kabul Sayılmıyor: Aktif Rıza Kuralı

Kat mülkiyeti hukukunda yıllardır uygulanan "varsayılan onay" (7 gün içinde itiraz edilmeyen projenin kabul edildiği sayılır) sistemi, 7579 sayılı Kanun'la sona erdi. Yerine "aktif rıza" (açık ve yazılı onay) ilkesi getirildi. Buna göre; kat maliki, yönetim planı değişikliğine veya işletme projesine yazılı olarak açıkça onay vermediği sürece, bu karar onu bağlamaz. Sessizlik, kabul değil, aksine red (ret) anlamına gelir.

Değişikliğin arka planı şöyle: Birçok sitede yönetim kurulu, 7 gün içinde yanıt verilmeyen değişikliklerin kabul edildiğini varsayıyordu. İletişim bilgisi güncel olmayan malikler, haberdar olamadan bağlayıcı kararların tarafı haline geliyordu. Bu uygulama hem hakkaniyet sorunları yaratıyor hem de meşruiyet zafiyetine yol açıyordu.

Aktif rızanın pratik etkileri derindir. 500 bağımsız bölümlü bir sitede yönetim planı değişikliği için her malikten yazılı onay alınması gerekir. Bu yönetim kurulları için idari bir yük olsa da malik haklarının korunması açısından hayati bir güvencedir.

Doktrinde bu değişiklik, "modern kat mülkiyeti hukukunda kat maliki iradesinin korunmasının en önemli adımı" olarak değerlendiriliyor. Anayasa md. 35 uyarınca mülkiyet hakkı, sadece malikiyetin kendisiyle sınırlı değil; malikin üzerindeki yükümlülüklerin de hakkaniyete uygun olmasını gerektirir. Aktif rıza kuralı, bu anayasal güvencenin somut bir yansımasıdır.

Geçici İşletme Projesi Nedir ve 3 Aylık Süre Sonunda Ne Olur?

Geçici proje, genel kurul toplanana kadar yöneticinin tek başına düzenlediği, sitenin gider ve bütçe kalemlerini belirleyen plan. 7579 sayılı Kanun'la geçerliliği en fazla 3 ay ile sınırlanmıştır. Bu sürede genel kurul nihai projeyi onaylamalıdır; aksi halde proje hükümsüz olur.

KMK'nın genel sistemi, sitenin giderlerinin yönetim planındaki paylara göre karşılanması esasına dayanır. Ancak pratikte plan payları gerçek giderleri karşılamaktan uzaktır. Bu durumda yönetici geçici proje ile gerçekçi bütçe oluşturur. Yeni düzenleme öncesi bu geçici proje süresiz uygulanabiliyordu; yeni sistemde ise 3 aylık tavan getirilmiştir.

Projenin yönetici tarafından tek başına düzenlenebilmesi, genel kurulun toplanamadığı durumlar için çözüm sunar. Ancak bu sınırlı bir yetkidir. Yönetici geçici projeyi genel kurul onayına sunmakla yükümlüdür. Nihai hale getirme ancak genel kurul iradesiyle mümkündür. Genel kurul onaylı projede artık YDO sınırı yoktur.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; kurulca kabul edilen işletme projesi, ayrıca tebliğe gerek kalmaksızın kat maliklerini bağlar (Yargıtay 12.HD. E.2012/6399, K.2012/22995, T.28.06.2012). Bu içtihat, işletme projesinin bir İİK 68/1 belgesi niteliğinde olduğunu ve icra takibine konu edilebileceğini ortaya koyar. Ancak bu, geçici proje için değil, genel kurulca onaylanmış nihai proje için geçerlidir.

Site Aidatı Yüzde Kaç Artabilir? YDO Tavanı ve Genel Kurul Kararı

Aidat artış oranının tavanı, geçici işletme projesi için YDO ile sınırlıdır; genel kurul onaylı nihai projede ise sınır yoktur. 2026 yılı bütçeleri için geçerli YDO oranı %25,49'dur. Bu oran, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından VUK mükerrer md. 298'e göre belirlenmiş olup 27 Kasım 2025 tarihli 585 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği ile ilan edilmiştir.

YDO'nun seyri, aidat tavanının ne kadar değişken olabileceğini gösteriyor. 2020 yılında %9,11 olan YDO, 2023'te %61,46'ya kadar çıkmış, ardından 2024'te %58,46'ya gerilemiş ve 2025'te %43,93 olmuştur. 2026 yılı için belirlenen %25,49 oranı, son yılların en düşük ikinci artış oranıdır. Bu dalgalanma, kat maliklerinin aidat bütçelerini öngörülebilir şekilde planlamasını zorlaştırıyor.

İstanbul'da 2025 yılında ortalama site aidatı 6.629 TL/ay seviyesine ulaşmıştır (Apsiyon Aidat Endeksi). Bu rakam bir önceki yıla göre %349 artış anlamına gelir. YDO tavanının uygulanmaya başlamasıyla birlikte, bu tür aşırı artışların önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. YDO sınırı yalnızca geçici proje için geçerlidir; nihai projede genel kurul dilediği oranda artış kararı alabilir.

Fazla Ödenen Aidat Nasıl Geri Alınır? Zamanaşımı ve Dava Yolu

Fazla ödenen gider avansının geri alınması, KMK hukukunun en riskli alanlarındandır. İki temel engel vardır: zamanaşımı ve sebepsiz zenginleşme (TBK md. 77-82). Kat malikinin fazla ödemeleri geri alabilmesi için önce projenin veya genel kurul kararının iptali gerekir. İptal olmadan ödeme "hukuken geçerli nedene" dayanır ve iade talebi reddedilir.

Kat maliki fazla ödemeler için sebepsiz zenginleşme davası açmayı düşünebilir. Ancak TBK md. 77 uyarınca "hukuken geçerli nedenle" yapılmış ödemeler, bu hükümlere tabi değildir. Genel kurul onaylı proje, hukuken geçerli neden teşkil eder.

Yargıtay 18.HD. E.2007/5064, K.2007/7543, T.24.9.2007 tarihli içtihatına göre; gecikme tazminatı (%5), öğrenme veya tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu içtihat, aidat borcunun ne zaman muaccel (talep edilebilir) hale geldiğinin belirlenmesinde önemlidir. Kat maliki, aidat borcunun öğrenme/tebliğ tarihinden itibaren 5 yıl içinde fazla ödemeyi talep etmelidir.

Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu: 2026 Rehberi

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen md. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren tüm Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, usulden reddedilir. Bu düzenleme, aidat uyuşmazlıklarından yönetim planı değişikliğine, yönetici atanmasından ecrimisile kadar tüm KMK kaynaklı davaları kapsar.

Arabuluculuk sürecinin önemi, sadece dava açılabilmesi için bir ön şart olmasından kaynaklanmaz. Arabuluculuk sırasında zamanaşımı kesilir; yani taraflar arabuluculuk masasında geçen süre boyunca zamanaşımı işlemez. Bu, özellikle zamanaşımı süresi tehlikede olan taraflar için hayati bir koruma sağlar. Ayrıca arabuluculuk süreci en fazla 3 hafta (bir hafta uzatılabilir) sürer; ilk 2 saat ücretsizdir ve Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır.

2024 yılında arabuluculuk "diğer" kategorisinde 318.000 dosya açılmıştır. Bu kategori içinde KMK uyuşmazlıkları önemli yer tutar. Arabuluculuk hem yargı yükünü hafifletmekte hem de taraflar için hızlı çözüm sunmaktadır.

Anlaşma sağlanamasa bile arabuluculuk tutanağındaki beyanlar, sonraki yargılama aşamasında delil niteliğindedir. Taraflar bu süreçteki beyanlarını dikkatli ve stratejik şekilde yönetmelidir.

Yönetici Tek Taraflı Aidat Artırabilir mi? Yetki Sınırları ve İtiraz Hakkı

Yönetici, geçici işletme projesi kapsamında aidat belirleyebilir ancak bu yetki sınırlıdır. Yeni düzenlemeyle işletme projesi artık genel kurul onayına tabidir; yönetici tek başına nihai karar alamaz. Yöneticinin yetkileri, sitenin günlük işletmesini yürütmekle sınırlı olup, aidat artışı gibi malikleri bağlayan kararlar ancak genel kurulca alınabilir. Geçici işletme projesindeki artış ise YDO tavanıyla sınırlıdır.

Uygulamada yöneticilerin tek taraflı ve yüksek oranda gider artışı yapmaları sık görülür. 7579 sayılı Kanun öncesinde bu, genel kurul toplanamadığı gerekçesiyle meşruiyet kazanıyordu. Yeni düzenlemede yönetici geçici proje düzenleyebilir ancak bunu 3 ay içinde genel kurul onayına sunmalıdır.

Yargıtay 12.HD. E.2012/6399, K.2012/22995, T.28.06.2012 tarihli içtihatında; işletme projesinin veya kurul kararının, İİK 68/1 belgesi niteliğinde olduğunu, bu belge olmadan itirazın kaldırılamayacağını açıkça belirtmiştir. Aynı kararda, kurulca kabul edilen projenin ayrıca tebliğe gerek olmaksızın kat maliklerini bağladığı ifade edilmiştir. Ancak bu, geçici proje için değil, genel kurulca onaylanmış proje için geçerlidir.

Kat malikinin itirazı üzerine, yönetici İİK 68 belgesini ibraz edemezse, icra takibi durur. Ayrıca genel kurul kararı iptali davası da icra takibini durdurur (Yargıtay 5.HD. E.2025/8412, K.2025/10476, T.7.7.2025). Bu içtihat, kat maliklerinin hem itiraz hem de iptal davası yollarını kullanabileceğini gösterir. Ancak her iki yolun da kendine özgü prosedür ve riskleri vardır.

Apartman Aidatında Zamanaşımı: 5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Aidat alacağı, TBK md. 147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresi, her aidat döneminin muacceliyet (talep edilebilirlik) tarihinden itibaren işlemeye başlar. Aidat, dönemsel bir edim olduğundan her ay ayrı ayrı muaccel olur ve her biri için ayrı 5 yıllık zamanaşımı süresi işler. Bu, şubat 2026'da ocak 2021 ve sonrası aidatların talep edilebileceği anlamına gelir.

Zamanaşımı süresinin hesaplanmasında önemli bir ayrım vardır: Objektif zamanaşımı (10 yıl) mutlak bir sınırdır. Ne olursa olsun 10 yılı aşan aidat alacakları talep edilemez. Sübjektif zamanaşımı ise 5 yıldır ve muacceliyet tarihinden itibaren işler. Gecikme tazminatı (%5) ise öğrenme veya tebliğ tarihinden başlar (Yargıtay 18.HD. E.2007/5064, K.2007/7543, T.24.9.2007).

Yargıtay 18.HD. E.1995/6202 tarihli içtihata göre; işletme projesi yoksa yönetici, genel hükümlere göre ispatla yükümlüdür. Bu durumda aidat talebi, yöneticinin ispat yükü altındadır. İşletme projesi varsa ise proje, İİK 68/1 belgesi niteliğinde olup itirazın kaldırılması için yeterlidir. Bu içtihat, yöneticinin işletme projesi düzenleme zorunluluğunu ortaya koyar.

KMK'dan doğan tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (Yargıtay 18.HD. E.2006/5952, K.2006/7674). Asliye hukuk mahkemesinde açılan KMK davası, görevsizlik kararıyla sulh hukuk mahkemesine gönderilir.

Avukat Görüşü: Yeni Düzenlemenin Pratik Etkileri ve Beklenen İçtihat Çizgisi

7579 sayılı Kanun'un Kat Mülkiyeti Kanunu'na getirdiği değişiklikler, Türkiye'deki yaklaşık 25 milyon bağımsız bölüm sahibini doğrudan etkileyen kapsamlı bir reformdur. YDO tavanının getirilmesi, aktif rıza ilkesinin benimsenmesi, yönetim planı nisabının 2/3'e indirilmesi ve geçici işletme projesinin 3 ay ile sınırlanması gibi düzenlemeler, yıllardır süren hakkaniyet sorunlarına yasal bir yanıt oluşturuyor. Ancak her reform gibi, bu düzenlemenin de pratikte nasıl işleyeceği, Yargıtay'ın yaklaşımına bağlı.

İlk değerlendirme şu: YDO sınırı, Avrupa'da bir ilk olması nedeniyle doktrinde tartışmalara yol açacaktır. Anayasa md. 35 uyarınca mülkiyet hakkının korunması gerekçesiyle getirilen bu tavan, genel kurul iradesinin önünde bir engel mi teşkil ediyor sorusu, Anayasa Mahkemesi önüne taşınabilir. Ancak tavanın sadece geçici projeyi kapsaması, genel kurul iradesine saygılı bir denge unsuru olarak değerlendirilmelidir. Nihai projede sınır olmaması, asıl iradenin genel kurulda olduğu mesajını veriyor.

Yöneticilerin geçici proje yerine doğrudan genel kurulu toplama eğilimi göstermesi beklenir. Çünkü geçici projede YDO sınırı varken nihai projede yoktur. Bu durum genel kurul toplantılarının sıklaşmasına ve gider tartışmalarının yoğunlaşmasına yol açabilir.

KMK uyuşmazlıklarının önemli bölümünün arabuluculuk masasında çözülmesi beklenir. Ancak sürecin formaliteye dönüşmemesi ve arabulucuların KMK hukuku konusunda uzman olması gerekir.

Uygulama Pratikleri ve Dosya Yönetimi

7579 sayılı Kanun'un getirdiği yeni düzenlemeler, site yönetimlerinin ve kat maliklerinin izlemesi gereken prosedürleri değiştirmiştir. YDO tavanı, aktif rıza, 3 aylık geçici proje süresi ve arabuluculuk zorunluluğu gibi kurallar, dosya yönetiminde yeni bir anlayış gerektirir. Aşağıda hem yönetim kurulları hem de kat malikleri için pratik bir rehber sunuluyor.

Örnek Senaryo 1: YDO Tavanını Aşan Geçici Proje

Bir site yönetimi, 2026 için geçici proje düzenlerken %40'lık gider artışı kararı alır. Site sakini, bu artışın YDO sınırı olan %25,49'u aştığını tespit eder. Yönetim, icra takibinde İİK 68/1 belgesini ibraz edemez. İtirazın kaldırılması davası ya hiç açılamaz ya da reddedilir. Kat maliki ayrıca iptal davası açabilir.

Örnek Senaryo 2: Eski 2/3 Çoğunlukla Alınmış Yönetim Planı Değişikliği

Bir site, 7579 sayılı Kanun yürürlüğe girmeden önce 2/3 çoğunlukla yönetim planı değişikliği yapmıştır. Bu değişikliğe dayanarak yıllardır yüksek aidat tahsil edilmektedir. Bir kat maliki, bu kararın Yargıtay'ın emredici kural içtihadına aykırı olduğunu öğrenir (Yargıtay 18.HD. E.2002/3450). Ancak değişiklik üzerinden 5 yıldan fazla süre geçmişse, zamanaşımı nedeniyle geçmişe dönük iade talep edilemez. Kat maliki, ileriye dönük olarak iptal davası açabilir. Bu senaryo, eski dönemde alınmış kararların riskini ve zamanaşımının kritik önemini gösterir.

Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti aidat uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan sorular ve yanıtları aşağıda sunuluyor.

Riskler, Hatalar ve Çözüm Yolları

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında her iki taraf da farkında olmadan ciddi hatalar yapabilir. Bu bölümde en sık rastlanan riskler ve çözüm yolları ele alınıyor.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Risk Matrisi: Olasılık ve Etki Değerlendirmesi

Çözüm Yolları ve Stratejiler

Sonuç, Yol Haritası ve Aforizma

7579 sayılı Kanun, Türkiye'deki yaklaşık 25 milyon bağımsız bölüm sahibini doğrudan etkileyen köklü bir reformdur. YDO sınırı, aktif rıza, 2/3 nisap ve 3 aylık proje süresi gibi düzenlemeler, hakkaniyet sorunlarına yasal yanıt sunuyor. Reformun amacına ulaşması, tarafların yeni kuralları doğru anlamasına bağlıdır.

Reformun merkezinde şu husus var: YDO sınırı, yöneticinin tek başına karar aldığı geçici proje aşamasını kısıtlar; genel kurul iradesinin önünde engel teşkil etmez. Bu denge, Anayasa md. 35'in mülkiyet hakkı koruma işlevini yerine getirirken, toplu yaşamın gereklerini de gözeten bir çözümdür. Ancak pratikte bu dengenin korunması, her iki tarafın da bilinçli olmasına bağlıdır.

Uygulamadaki en büyük zorluk, yeni kuralların alışkanlıklara yerleşmesidir. Yıllardır "sessizlik = kabul" mantığıyla çalışan yönetimlerin yazılı onay almaya dönmesi kolay olmayacaktır. Büyük sitelerdeki idari yük yönetim şirketlerini zorlayacaktır. Ancak bu zorluk, malik haklarının korunması pahasına aşılmamalıdır.

Yargıtay'ın mevcut içtihat çizgisini koruyarak yeni kuralları uygulaması öngörülür. Beklenen çizginin ana unsurları: aktif rızanın somut delille ispatı, 3 aylık proje süresinin sıkı yorumu ve YDO sınırının emredici kabulü.

Arabuluculuk zorunluluğu, KMK uyuşmazlıklarında yeni bir dönemin başlangıcıdır. 2024'te sadece "diğer" kategorisinde 318.000 dosya açılması, mekanizmanın yoğun kullanıldığını gösterir. Arabuluculuk hem hızlı çözüm sunmakta hem yargı yükünü hafifletmektedir.

Etiketler

KMK aidat tavanı, YDO tavanı 2026, 7579 sayılı kanun, kat mülkiyeti aidat artışı, yönetim planı değişikliği 2/3, aktif rıza kuralı, geçici işletme projesi, site aidatı zamanaşımı, KMK arabuluculuk zorunluluğu, yönetici yetki sınırı, aidat artış oranı 2025, YDO 2025 yüzde 25.49, kat maliki hakları, toplu yapı yönetimi, aidat iadesi davası, KMK md 37, KMK md 70 değişikliği, ecrimisil, yönetim planı iptali, site yönetimi uyuşmazlığı