Yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmemesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği iki temel parasal güvence bulunmaktadır: Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinin 1. fıkrası uyarınca borcun aynen ifası ile birlikte talep edilen gecikme tazminatı (uygulamadaki adıyla kira kaybı/munzam zarar) ve TBK’nın 179. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen ifaya eklenen cezai şart.

Hukuki niteliği itibarıyla gecikme tazminatı, alacaklının ifanın gecikmesi nedeniyle uğradığı fiili zararı ve mahrum kaldığı kârı (rayiç kira gelirini) karşılamayı amaçlar. İfaya eklenen cezai şart ise borçluyu zamanında ifaya zorlamak ve olası zararı önceden maktu olarak güvenceye bağlamak amacıyla kararlaştırılır.

Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına ve TBK m. 180 hükmüne göre, ifaya eklenen cezai şart, asgari bir tazminat niteliğindedir. Alacaklı arsa sahibi uğradığı gerçek zararı ispat etmek zorunda kalmaksızın kararlaştırılan cezai şartı talep edebilir. Ancak arsa sahibinin gerçekleşen kira kaybı zararı sözleşmedeki cezai şart miktarını aşıyorsa, arsa sahibi yüklenicinin kusurunu ve cezayı aşan zarar miktarını kanıtlamak kaydıyla bu farkı da gecikme tazminatı olarak isteyebilir.

Buna karşılık, sözleşmede “yüklenici hem aylık rayiç kira bedelini hem de ayrıca aylık maktu cezai şartı ödeyecektir” şeklinde açık, kümülatif ve tereddütsüz bir düzenleme bulunmadığı takdirde, aynı gecikme dönemi için hem tam cezai şartın hem de tam rayiç kira bedelinin birlikte tahsiline karar verilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmede ayrı bir kümülatif tahsil şartı yoksa talep edilen cezai şartın gecikme tazminatı alacağından mahsup edilmesi gerektiğini veya arsa sahibinin ancak cezayı aşan zararını isteyebileceğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2025 tarihli karar, E. 2024/2452, K. 2025/1585).

İnşaat hukuku uygulamasında en kritik ayrım noktalarından biri, teslim anında ileri sürülmesi gereken çekincelerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesinin 2. fıkrası amir bir hüküm içermektedir: "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir."

Bu hükmün pratik sonucu şudur: İnşaat sözleşmede öngörülen tarihten sonra tamamlanmış veya gecikmeli olarak teslim ediliyorsa, arsa sahibi bağımsız bölümleri teslim alırken gecikmeden doğan cezai şart hakkını saklı tuttuğunu (ihtirazi kayıt beyanını) açıkça bildirmek zorundadır. İhtirazi kayıt, yenilik doğuran bir irade beyanı olup kural olarak teslim tutanağına yazılacak açık bir şerhle, noter ihtarnamesiyle veya teslime ilişkin yazılı belgede belirtilmek suretiyle ortaya konulur.

Eğer arsa sahibi hiçbir çekince ileri sürmeksizin anahtarları teslim alır, teslim tutanağını imzalayarak daireye yerleşir veya bağımsız bölümü kiraya verirse; yasa gereği gecikme cezasından zımnen feragat etmiş sayılır ve geçmişe yönelik ifaya ekli cezai şart talep hakkı tamamen düşer (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2025 tarihli karar, E. 2024/2452, K. 2025/1585).

Buna karşılık, TBK m. 125 kapsamında talep edilen gecikme tazminatı (rayiç kira kaybı) bakımından durum farklıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, gecikme tazminatı asıl borcun ifasına eklenen tali bir hak olmayıp gecikmeden doğan doğrudan bir zarar kalemi olduğundan, teslim anında ihtirazi kayıt konulmamış olsa dahi genel zamanaşımı süresi (5 veya 10 yıl) içerisinde talep edilebilir. Ancak ifaya ekli cezai şart için ihtirazi kayıt vazgeçilmez bir geçerlilik şartıdır.

Eser ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 106 ve 158/2. maddeleri döneminden bu yana Yargıtay’ın özel uzmanlık daireleri tarafından şekillendirilmiştir. Uzun yıllar boyunca inşaat hukuku içtihatlarının omurgasını oluşturan kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ile 23. Hukuk Dairesi, borçlunun temerrüdü, cezai şartın niteliği ve ifaya izin davalarında son derece katı ve ilkeli bir denetim mekanizması kurmuştur.

Yargıtay dairelerinin birleşmesi sonrasında inşaat uyuşmazlıklarını temyizen incelemekle görevlendirilen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihat çizgisini aynen muhafaza etmiştir. Özellikle iki temel ilke kararlılıkla sürdürülmektedir:

Günümüzde 2026 yılı uygulaması itibarıyla, sözleşmelerde yer alan karmaşık cezai şart maddeleri yorumlanırken tarafların gerçek iradesi, edimler arası denge ve dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde değerlendirme yapılmaktadır.

Yüklenicinin inşaatı durdurması, şantiyeyi terk etmesi veya teslim süresi dolmasına rağmen edimini tamamlamaktan kaçınması halinde arsa sahibi, sözleşmeden dönmek (fesih) zorunda değildir. Sözleşmenin feshi özellikle inşaatın önemli bir fiziki seviyeye ulaştığı (%80-%90 ve üzeri) durumlarda arsa sahibi aleyhine sonuçlar doğurabilir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinin 1. fıkrası devreye girer: "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, borçlunun gideri kendisine ait olmak üzere borcun kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir."

Nama ifaya izin davasının başarıyla sonuçlandırılabilmesi için Yargıtay’ın aradığı belirli usuli ve maddi şartlar bulunmaktadır:

Mahkemece kurulacak hüküm fıkrasında genel ifadelerle “inşaatın tamamlanmasına izin verilmesine” denilemez. İnfazda tereddüt yaratmayacak biçimde hangi imalatların yapılacağı, bu işlerin takribi bedeli ve satışına izin verilen bağımsız bölümün nitelikleri açıkça yazılmalıdır.

Dava açılırken ileri sürülen terditli ve kümülatif taleplerin hukuki sınırlarının doğru çizilmesi, davanın kısmen reddedilerek karşı vekâlet ücretiyle karşılaşılmaması adına hayati önem taşır: