Kira Tespit Davasında Islah Mümkün Mü?

Türkiye'nin kronik enflasyon ortamı, kira piyasasını ve gayrimenkul sektörünü adeta bir basınçlı kazana çevirdi. Kiracılar sözleşmedeki düşük bedelle tutunmaya çalışırken, kiraya verenler rayiçle mevcut kira arasındaki uçurumu kapatmak için her yola başvuruyor. Bu kargaşada meslektaşlarımızın en sık düştüğü tuzak, kira tespit davası açarken bir alacak davası refleksiyle "şimdilik şu kadar talep edelim, bilirkişi yüksek gelirse ıslah ederiz" diye dava açmaktır. Halbu ki kira tespit davasında bu refleks çalışmaz. Bunu yaşayarak öğrenirseniz ve çalışmadığını anladığınızda ise o kira yılı çoktan kaybedilmiş olur.

Kira Tespit Davasının Hukuki Yapısı Neden Islaha Elverişli Değildir?

Kira bedelinin tespiti davası, ismine aldanılmaması gereken bir dava türüdür. Görünüşte tespit davası gibi dursa da klasik tespit davasıyla hiçbir yapısal benzerliği yoktur. Bu dava bir hukuki ilişkiyi açıklığa kavuşturmaz; yeni bir hukuki durum yaratır. Hâkim, belirli bir kira yılı için ileriye dönük geçerli olacak tek bir kira bedeli belirler ve sözleşmedeki bedeli bu kararla değiştirir. Kira tespit kararları eda davalarında verilen mahkûmiyet kararlarına değil, inşai (kurucu) davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterir (YHGK, 2014/4/3-348 E., 2016/173 K., 24.02.2016).

Bu yapı, davanın  varlık yapısını belirler zira ortada bölünebilir bir alacak yoktur. Tek bir kira bedeli vardır ve bu bedel, dava dilekçesinde açık, net ve kesin olarak ortaya konulmalıdır. Dolayısı ile dilekçelerimizin klişe sözü olan "Fazlaya ilişkin haklar saklıdır" cümlesi kira tespit davalarındaki dava değerini belirlerken geçersizdir. Yani kısmi dava mantığı burada uygulanamadığı gibi belirsiz alacak davası olarak açılması da mümkün değildir.

Neden? Çünkü ıslah ile bedeli artırdığınızda, aynı kira döneminde kalmıyor; Artırılan kısım, farkında olunmadan bir sonraki döneme yönelik talep haline dönüşmüş oluyor. Bu ise davanın doğasına aykırıdır; mahkeme yalnızca tek bir kira yılı için, tek bir bedel belirleyebilir.

Tam da bu nedenle, dava açıldıktan sonra talep artırımı yapmak kira tespit davasının doğasıyla bağdaşmaz. Mahkeme, yalnızca önüne getirilen dönem ve o dönem için kurulan talep çerçevesinde karar verir. Dilekçedeki hata, sonradan usul tekniğiyle kolayca tamir edilebilecek türden değildir.

Yargıtay Yaklaşımı ve Uygulamadaki Sonuç

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, 16.03.2021 tarihli ve 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararıyla bu tartışmayı kesin olarak noktalamıştır. Kararda şu ilkeler oy birliğiyle benimsenmiştir: 

Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü (sui generis) bir dava türü olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın niteliktedir. Bu davalarda yalnızca ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir. Talebin bölünmesi mümkün değildir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve ıslah talebinde bulunulamaz.

Yerel mahkemelerin ıslahı kabul ettiği dosyalarda Yargıtay Özel Dairesi kararı bozmuştur. HMK'da kira tespit davalarında ıslah yasağına dair açık hüküm yoktur",  gerekçesiyle direnen yerel mahkemeler yönünden de Hukuk Genel Kurulu direnme kararını da bozmuş ve ıslah yasağını kesin olarak teyit etmiştir. Böylece Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de çok sayıda kararında aynı ilkeyi uygulamış, ıslah dilekçesine değer verilerek karar verilmesini açıkça hukuka aykırı bulmuştur (Yargıtay 3. HD, 2017/6576 E., 2019/4030 K.).

Temel Mevzuat Çerçevesi

Kira tespit davasının temel mevzuat çerçevesi TBK'nın 344 ve 345. maddelerinde yer alır. TBK m. 344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler.

TBK m. 345 ise davanın ne zaman açılacağını ve sonucun hangi döneme bağlanacağını düzenler. Buna göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmuş olması koşuluyla, mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Zorunlu Arabuluculuk Mevzuatı

Ayrıca 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira tespit davası, usulden reddedilme riski taşır. Bu nedenle usul, artık yalnızca dilekçe tekniğinden ibaret değildir; dava öncesi prosedür de dosyanın geçerlilik zemininin parçası haline gelmiştir.

Avukat Bu Davayı Nasıl Kurmalı?

Kira tespit davasında ıslah yasağı, avukata dava açmadan önceki hazırlık aşamasında çok daha büyük bir sorumluluk yükler. Yanlış talep, tek atımlık bir mermiye benzer; isabetsiz atılırsa ikinci şans yoktur. Nitekim bazen ismine aldanarak Kira Uyarlama davasını da tespit davası gibi açıp yanılma olduğu gibi ıslah hakkı var zannederek düşük bedel gösterip dava açanlar da olabiliyor. Bu iki önemli yanılgıya düşmedikten sonra davanın özüne dönecek olursak, dava açılmadan önce yapılması gereken; Bölgedeki emsal kira bedellerinin titizlikle araştırılması, benzer konum, metrekare, yapı yaşı ve kullanım amacına sahip taşınmazların kira bedelleri tespit edilmesi, gayrimenkul değerleme raporlarının incelenmesi, gerekirse bağımsız bir bilirkişiden ön rapor alınması oldukça faydalıdır. Talep, alt sınırdan değil makul üst banttan kurulmalıdır; çünkü mahkeme talep edilen bedelin üzerine çıkamaz ancak altına inebilir.

Yine bu davaya özgü bir durum olarak hakkaniyet indirimi de hesaba katılmalıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, davalının eski kiracı olması halinde bilirkişi tarafından belirlenen emsal bedelden %15-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılır (Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K.). Bu indirim oranını önceden dikkate alarak talebi ona göre belirlemek stratejik bir zorunluluktur.

Emsal araştırmasını yapmadan, hakkaniyet indirimini hesaplamadan, bilirkişi raporunun olası aralığını öngörmeden kira tespit davası açmak, gözü kapalı ok atmaktan farksızdır.

Yanlış Kurulan Dava Hangi Sonuçları Doğurur?

Düşük talepte bulunarak dava açan kiraya veren, bilirkişi raporunun yüksek gelmesi halinde ıslah yapamayacağı için mahkemenin elini bağlamış olur. Mahkeme, taleple bağlılık ilkesi (HMK m. 26) gereği talep edilenden fazlasına hükmedemez. Sonuç olarak kiraya veren, o kira yılı boyunca gerçek rayicin altında bir bedelle bağlı kalır. Aynı kira dönemi için ikinci bir tespit davası açılamayacağından, bu hak kaybı telafi edilemez hale gelir. Müvekkil bir yıl boyunca cebinden para kaybeder; avukat ise mesleki sorumluluğuyla yüz yüze kalır.

Sık Sorulan Sorular