Müteahhit Temerrüdünde Tazminat ve Fesih Haklarınızı Öğrenin

Müteahhit Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı: APKİS'te Arsa Sahibinin Hak Koruması

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS), Türkiye'de gayrimenkul geliştirmenin en yaygın yöntemidir. Arsa sahibi, taşınmazını yükleniciye devrederek, nakit ödeme yapmaksızın kendi bağımsız bölümlerini elde eder. Ancak bu sözleşmelerde en sık karşılaşılan sorun, müteahhidin inşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlayamaması, yani temerrüde düşmesidir.

Bir inşaat projesi altı ay, bir yıl, hatta iki ila üç yıl gecikebilir. Bu gecikmeler arsa sahibinin finansal ve psikolojik zararına neden olur. Ancak birçok arsa sahibi, bu durumda haklarını nasıl koruyacağını, ne kadar tazminat talep edebileceğini ve hangi yasal yolları kullanacağını bilmez.

Bu makale, APKİS'te müteahhit temerrüdü, gecikme tazminatı, sözleşme feshi, eksik/ayıplı işler ve (2025 tarihli yeni İBBGK kararı ışığında) üçüncü kişilere satılan tapuların durumu konularında arsa sahibinin tam hukuki rehberidir.

1. APKİS Nedir? Temel Tanımlar ve Hukuki Çerçeve

1.1. APKİS'in Tanımı

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS), arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Sözleşmede arsa sahibi, taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenir. Yüklenici (müteahhit) ise arsa üzerinde sözleşmede kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaat yaparak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Yüklenici, inşaat yapım borcunun karşılığı olarak kendisine bırakılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını alır. Başka bir ifadeyle, yüklenici para ile değil, arsa payı ile ücretlendirilir.

1.2. APKİS'in Hukuki Niteliği: Karma Sözleşme

APKİS, Türk hukuk sisteminde karma nitelikli bir sözleşmedir. Çünkü içinde üç farklı sözleşme türünün unsurları bulunur. Eser sözleşmesi unsurları içinde yüklenicinin inşaat yapma borcu yer alır — yüklenici, sözleşmeye uygun bir yapı meydana getirmeyi üstlenir. Taşınmaz satış vaadi unsurları içinde arsa sahibinin tapu devri borcu yer alır — arsa sahibi, sözleşme sonunda arsa paylarını yükleniciye devretmeyi vaat eder. Taşınmaz devri unsurları içinde tapu sicilinde yapılan resmi devir yer alır — tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlem.

Bu karma yapı nedeniyle, APKİS'te uyuşmazlıklar ortaya çıktığında, Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri birlikte uygulanır.

1.3. APKİS'in Geçerlilik Şartı: Resmi Şekil

[UYARI] APKİS, noterlikte düzenlenmesi zorunlu bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanunu madde 706 uyarınca "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır." Türk Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca "Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle tabidir."

Adi yazılı, yani noter onayı olmayan protokoller, ön anlaşmalar veya harici sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Hukuki geçerliliği yoktur. Arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılan her türlü anlaşma, mutlaka noterlikte düzenlenmiş olmalıdır. Aksi takdirde, uyuşmazlık çıktığında mahkeme sözleşmeyi geçersiz sayabilir.

2. Yüklenicinin En Önemli Yükümlülüğü: Süresinde Teslim

2.1. Teslim Borcu Nedir?

Yüklenicinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde, sözleşmeye uygun bir yapıyı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir. Bu borç sadece kaba inşaatı tamamlamak değildir. Yüklenicinin teslim etmesi gereken şey mimari projeye uygun yapı, teknik şartnamelere uygun imalat, imar mevzuatına uygun yapı (ruhsat, iskân), fen ve sanat kurallarına uygun yapı, kullanılabilir ve iskân alınabilir durumdaki bağımsız bölümler, ve sözleşmede "anahtar teslim" yazıyorsa iskân alınmış halde teslim edilmesi gereken yapıdır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/8145 E., 2019/2213 K. sayılı kararına göre; sözleşmede iskan alma yükümlülüğü yükleniciye ait ise, fiili teslim gerçekleşse bile yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmadığı sürece arsa sahibinin gecikme (kira) tazminatı talep etme hakkı devam eder.

2.2. Teslim Tarihinin Belirlenmesi

APKİS'te teslim tarihi, temerrüt olup olmadığını belirleyen en kritik unsurdur. Sözleşmede teslim tarihi muğlak veya belirsiz yazılmışsa, uyuşmazlık kaçınılmazdır. Sözleşmede yer alması gereken ifadeler şöyle olmalıdır: "Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde tamamlanacak ve arsa sahibine teslim edilecek" veya "Yer teslim tutanağının tanzim edilmesinden itibaren 30 ay içerisinde anahtar teslim şekilde teslim edilecek" veya "Sözleşmenin imzalanmasından itibaren 24 ay içerisinde iskân alınmış halde teslim edilecek".

Başlangıç tarihleri yapı ruhsatının alındığı tarih, yer teslim tutanağının tanzim edildiği tarih veya sözleşmenin imzalandığı tarih olabilir. Teslim tarihinin başlangıcı ne kadar geç belirlenirse, yüklenici o kadar avantaj sağlar. Bu nedenle arsa sahibi, sözleşme hazırlanırken başlangıç tarihinin en erken tarih olarak belirtilmesini sağlamalıdır.

2.3. Yer Teslim Tutanağının Önemi

Proje başlamadan önce, arsa sahibi ve yüklenici arasında yer teslim tutanağı düzenlenmesi çok önemlidir. Bu tutanak arsanın fiili durumunu kaydeder, teslim tarihinin başlangıcını belirler ve uyuşmazlık çıktığında delil görevini görür.

Tutanakta şunlar yazılmalıdır: taşınmazın adres ve tapu bilgileri, tutanağın tanzim tarihi (Bu tarih = Teslim süresinin başlangıcı), arsanın fiili durumu (Boş, yapı var mı, engel var mı) ve tarafların imzaları.

3. Temerrüt: Müteahhidin Geç Teslim Durumu

3.1. Temerrüt Nedir?

Temerrüt, borçlunun muaccel yani vadesi gelmiş bir borcu, süresi içinde yerine getirmemesidir. APKİS'te temerrüt, yüklenicinin inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte tamamlayamamasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 117 uyarınca, muaccel bir borcun bulunması ve borcun yerine getirilmemesi durumunda temerrüt oluşur.

Sözleşmede ihtarname şartı varsa, ihtarname gönderilmeden temerrüt oluşmaz. Sözleşmede ihtarname şartı yoksa, teslim tarihi geçmesiyle otomatik temerrüt gerçekleşir. Arsa sahibi açısından, ihtarname şartı olmayan sözleşme daha avantajlıdır. Çünkü yüklenici gecikmesi halinde hemen tazminat talep edilebilir.

3.2. Temerrüt Şartları

Yüklenicinin temerrüde düşmesi için şu şartlar gereklidir: Muaccel bir borç bulunması (teslim tarihi geçmiş olmalı), borcu yerine getirmemesi (inşaat tamamlanmamış olmalı), ve ihtarname gönderilmesi veya sözleşmede belirtilen tarihte geçmesi.

Sözleşmede "ihtarname şartı" varsa, ihtarname gönderilmeden temerrüt oluşmaz. Sözleşmede "ihtarname şartı" yoksa, teslim tarihi geçmesiyle otomatik temerrüt oluşur.

3.3. Uygulamada Temerrüt Türleri

Otomatik Temerrüt (İhtarname Şartı Yok): Sözleşmede "ihtarname gönderilmeden temerrüt oluşur" yazıyorsa, teslim tarihi geçer geçmez yüklenici temerrüde düşer. Arsa sahibi hemen tazminat talep edebilir. Yüklenicinin açıklaması yapma şansı kalmaz.

Şartlı Temerrüt (İhtarname Şartı Var): Sözleşmede "ihtarname gönderildikten sonra temerrüt oluşur" yazıyorsa, teslim tarihi geçse bile ihtarname gönderilene kadar temerrüt oluşmaz. Arsa sahibi, noter ihtarnamesi göndermeli. Yüklenici, ihtarnamede belirtilen süre içinde teslim yapmazsa, o zaman temerrüde düşer.

Uygulamada Tavsiye: Arsa sahibi açısından, ihtarname şartı olmayan sözleşme daha avantajlıdır. Çünkü yüklenici gecikmesi halinde hemen tazminat talep edilebilir.

3.4. Yüklenicinin Temerrüde Düşmediğini İddia Etmesi

Yüklenici, temerrüde düşmediğini iddia etmek için mücbir sebep (deprem, sel, savaş, pandemi vb.), arsa sahibinin kusuru (arsayı zamanında teslim etmemesi, vekâletname vermemesi), üçüncü kişinin müdahalesi (kamulaştırma, ruhsat alınamaması) veya sözleşmede belirtilen koşul gibi halleri ileri sürebilir.

Önemli: Yüklenicinin bu halleri ispat etme yükümlülüğü vardır. Yani, yüklenici delil sunmalıdır. Delil sunmazsa, mahkeme temerrüdü kabul eder.

4. Gecikme Tazminatı: Arsa Sahibinin Hak Koruması

4.1. Gecikme Tazminatı Nedir?

Gecikme Tazminatı, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazminidir. Başka bir ifadeyle, arsa sahibi inşaatın gecikmesi nedeniyle finansal ve psikolojik kayıplar yaşar. Bu kayıpları karşılamak için yükleniciden talep edilen ödeme, gecikme tazminatıdır. Bu hakkın dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 118 ve devamıdır.

4.2. Gecikme Tazminatı Hesaplama Yöntemleri

Gecikme tazminatı, sözleşmede nasıl tanımlandığına bağlı olarak farklı şekillerde hesaplanır.

Yöntem 1: Sözleşmede Açık Hüküm Varsa

Sözleşmede gecikme tazminatı için net bir miktar belirtilmişse, bu miktar uygulanır. Örneğin, "Yüklenici, teslim tarihini her ay geçtiğinde, daire başına aylık 10.000 TL gecikme tazminatı ödeyecek" yazıyorsa: 1 ay gecikme = 10.000 TL, 2 ay gecikme = 20.000 TL, 6 ay gecikme = 60.000 TL olur.

Başka bir örnek: "Gecikme tazminatı, projenin toplam değerinin %0,5'i olarak aylık hesaplanacak" yazıyorsa: Proje değeri = 5.000.000 TL, Aylık gecikme tazminatı = 5.000.000 × %0,5 = 25.000 TL olur.

Yöntem 2: Sözleşmede Hüküm Yoksa — Rayiç Kira Bedeli

Sözleşmede gecikme tazminatı için bir hüküm yazılmamışsa, Yargıtay uygulamasına göre rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanır. Rayiç Kira Bedeli, taşınmazın o dönem piyasasında benzer gayrimenkuller için aylık kira bedelidir.

Hesaplama şu şekildedir: Gecikme Tazminatı = Aylık Rayıç Kira Bedeli × Gecikme Ayı Sayısı. Örneğin, bağımsız bölümün rayıç kira bedeli 5.000 TL/ay ise ve gecikme süresi 12 ay ise, Gecikme Tazminatı = 5.000 × 12 = 60.000 TL olur.

Rayıç Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir? Mahkemede bilirkişi heyeti tarafından taşınmazın konumu, büyüklüğü ve özellikleri incelenir. Benzer gayrimenkuller için piyasada ödenen kira bedelleri araştırılır. Güncel kira bedeli (dava tarihindeki) tespit edilir. Bilirkişi raporu hazırlanır.

4.3. Gecikme Tazminatı + Temerrüt Faizi

Yüklenici, gecikme tazminatını ödediğinde, bu tutarın üzerine temerrüt faizi de eklenir. Temerrüt Faizi, gecikme tazminatının ödenmesinde yüklenicinin gecikmesi halinde bu tutarın üzerine uygulanan faizdir.

Temerrüt Faiz Oranı: Sözleşmede belirtilmişse sözleşme hükmü uygulanır. Belirtilmemişse yasal faiz (%9 yıllık) uygulanır.

Örnek: Gecikme Tazminatı 60.000 TL, Ödeme Tarihi 12 ay sonra ise, Temerrüt Faizi = 60.000 × %9 × (12/12) = 5.400 TL, Toplam Ödeme = 60.000 + 5.400 = 65.400 TL olur.

Yüksek Enflasyon Dönemlerinde Munzam Zarar: Enflasyon oranı çok yüksekse, yasal faiz (%9) yetersiz kalabilir. Bu durumda arsa sahibi, munzam zarar (aşkın zarar) davası açarak ek tazminat talep edebilir.

4.4. Gecikme Tazminatı Talep Etme Hakkı

Önemli Kural: Arsa sahibi, sözleşmenin feshini talep etmeksizin, yalnızca gecikme tazminatı talep edebilir. Başka bir ifadeyle, yüklenici gecikmişse arsa sahibi iki seçeneğe sahiptir: Seçenek 1 — Sözleşmeyi feshetmek (iptal etmek) veya Seçenek 2 — Sözleşmeyi devam ettirmek ve gecikme tazminatı talep etmek.

Arsa sahibi, bu iki seçenekten birini seçebilir. Hatta, sözleşmeyi feshetmeden aynen ifa (inşaatın tamamlanması) + gecikme tazminatı birlikte talep edebilir.

5. Sözleşme Feshi: Müteahhidin Temerrüdü Sonucu

5.1. Fesih Hakkı Ne Zaman Doğar?

Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibine sözleşmeyi feshetme (iptal etme) hakkı verir. Ancak bu hak belirli koşullarda doğar. Fesih Koşulları: Yüklenicinin Ciddi Temerrüdü (teslim tarihi çok geçmiş olmalı), Sözleşmenin Amacının Ortadan Kalkması (inşaatın makul sürede tamamlanamayacağı anlaşılmalı), ve Sözleşmede Fesih Hakkı Yazılı Olmalı (veya Yargıtay içtihadı uygulanmalı).

Uygulamada Sınır: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararı, ani edimli sözleşmelerin (eser sözleşmesi de bunlardandır) kural olarak geriye etkili feshedileceğini, ancak somut olayın özellikleri TMK m. 2 dürüstlük kuralının gerektirdiği hallerde mahkemenin feshi ileriye etkili sonuçlandırabileceğini kabul etmiştir. Yargıtay uygulaması zamanla, inşaatın %80-90 bandını aşan seviyede tamamlanmış olmasını ileriye etkili fesih yönünde karar verilmesi için güçlü bir emsal ölçüt haline getirmiştir; ancak bu oran kanunda veya kararda sabit bir eşik olarak yer almaz, hâkimin somut olay değerlendirmesine bağlı bir referans aralığıdır.

5.2. Fesih Türleri

Tip 1: Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)

Sözleşme, kurulduğu tarihten itibaren ortadan kalkmış sayılır. Taraflar, birbirlerine verdikleri edimlerin iadesini talep edebilir. Sonuçları: Yükleniciye devredilen avans tapuları geri alınır, Tapu iptal-tescil davası açılır, Yüklenicinin yaptığı işin bedeli talep edilebilir (eksik iş bedeli).

Uygulanma Durumu: İnşaatın çok düşük seviyede kaldığı, yüklenicinin işi terk ettiği durumlarda geriye etkili fesih uygulanır.

Tip 2: İleriye Etkili Fesih

Sözleşme, fesih tarihinden sonrası bakımından sona erer. Geçmiş edimler korunur. Sonuçları: Yükleniciye devredilen tapular korunur, Yapılan işin bedeli ödenir, Gelecek edimler yerine getirilmez.

Uygulanma Durumu: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı, yüklenicinin önemli oranda emek harcadığı durumlarda ileriye etkili fesih uygulanır.

5.3. Fesih Sonrası Tapu Durumu ve 3. Kişilerin İyiniyeti (YENİ İBBGK KARARI)

Sözleşme feshedilirse, yükleniciye devredilen tapuların durumu önemli hale gelir. Yargıtay uygulamasında, avans tapu koşulsuz bir devir değil, şartlı bir devir olarak kabul edilir. Yani, yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlıdır. Yüklenici sözleşmeyi ihlal ederse (temerrüde düşerse), arsa sahibi tapu iptal-tescil davası açarak yükleniciye devredilen tapuları iptal ettirip kendi adına tescil ettirebilir.

[KRİTİK GÜNCELLEME] Üçüncü Kişilere Yapılan Satışlar: Yüklenici, kendisine devredilen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir. Yargıtay, on yıllardır süren uygulamasında "topraktan daire alan 3. kişinin iyiniyetli sayılamayacağını" ve tapunun arsa sahibine geri döneceğini kabul ediyordu.

Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun (İBBGK) 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı ile bu kural kökünden değişmiştir. İBBGK kararına göre; sözleşme geriye etkili feshedilse dahi, yükleniciden tapuya güvenerek ayni hak edinen 3. kişinin iktisabı TMK m. 1023 (iyiniyet karinesi) kapsamında korunur.

Yeni Kural: Artık ispat yükü arsa sahibindedir. Arsa sahibi, tapuyu alan 3. kişinin "kötüniyetli" olduğunu (müteahhidin akrabası/çalışanı olduğunu, bedelin çok düşük gösterildiğini, muvazaalı işlem yapıldığını vb.) somut delillerle ispatlayamazsa, tapu iptal edilemez ve 3. kişide kalır. Bu nedenle arsa sahiplerinin sözleşme aşamasında önleyici tedbirler alması artık hayati bir zorunluluktur.

6. Nama İfaya İzin (İnşaatı Arsa Sahibinin Tamamlaması)

Müteahhit inşaatı %70-80 seviyesinde bırakıp kaçtığında, arsa sahibi fesih süreçleriyle uğraşmak yerine inşaatı kendisi tamamlamak isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 113 uyarınca mahkemeden "nama ifaya izin" talep edilebilir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/5015 E., 2019/858 K. sayılı kararına göre; arsa sahibi, masrafı yükleniciye ait olmak üzere eksik işlerin tamamlanması ve iskan alınması için mahkemeden yetki alabilir. Hatta bu masrafların karşılanması için, yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlerin satılarak kendisine "avans" olarak ödenmesini talep edebilir. Bu yöntem, binasına bir an önce kavuşmak isteyen arsa sahipleri için en pratik çözümdür.

7. Teslim Sonrası: Eksik ve Ayıplı İşler

İnşaat teslim edildikten sonra ortaya çıkan fiziki sorunlarda arsa sahibinin ihbar sürelerine çok dikkat etmesi gerekir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/5377 E., 2019/3510 K. sayılı kararına göre; teslim sonrası ortaya çıkan sorunlar üç ayrı rejime tabidir.

8. Arsa Sahibinin Haklarını Koruma Stratejisi

8.1. Sözleşme Hazırlanırken Dikkat Edilecek Noktalar

Teslim Tarihi Net Olmalı: Yanlış — "Makul sürede tamamlanacak" | Doğru — "Yer tesliminden itibaren 24 ay içerisinde tamamlanacak"

İhtarname Şartı Olmamalı: Yanlış — "İhtarname gönderildikten sonra temerrüt oluşur" | Doğru — "Teslim tarihi geçmesiyle otomatik temerrüt oluşur"

Gecikme Tazminatı Açık Olmalı: Yanlış — "Makul bir gecikme tazminatı ödenir" | Doğru — "Daire başına aylık 15.000 TL gecikme tazminatı"

Avans Tapu Kademeli Olmalı: Yanlış — "Tüm arsa payı baştan devredilir" | Doğru — "Su basman %30, kaba inşaat %40, ince işler %30"

Tapuya Şerh ve Teminat İpoteği (Hayati Zorunluluk): Yeni İBBGK kararı sonrasında, arsa sahibini 3. kişilere karşı koruyacak en kesin yol tapu siciline müdahale etmektir. Sözleşme hazırlanırken şu iki işlemden biri mutlaka yapılmalıdır.

8.2. Sözleşme Yürütülürken Dikkat Edilecek Noktalar

Yer Teslim Tutanağı Düzenlensin: Tutanağın tarihi = Teslim süresinin başlangıcı, Tarafların imzaları alınsın.

İnşaat İlerlemesi Takip Edilsin: Aylık fotoğraf ve video çekilsin, Bilirkişi incelemesi yaptırılsın (gerekirse).

Teslim Tarihi Geçerse Hemen Harekete Geçilsin: Noter ihtarnamesi gönderilsin, Delil tespiti yaptırılsın, Avukat danışması alınsın.

Yüklenici ile İletişim Yazılı Olsun: E-posta, SMS, WhatsApp yazışmaları saklanmalı, Noter ihtarnameleri gönderilmeli, Resmi yazışmalar tercih edilmeli.

8.3. Uyuşmazlık Çıkarsa Yapılması Gerekenler

Avukat Danışması Alınmalı: Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat seçilmeli, APKİS davalarında deneyimli biri tercih edilmeli.

Delil Toplanmalı: Sözleşme ve ekleri, Yer teslim tutanağı, Noter ihtarnameleri, İnşaat fotoğrafları ve videoları, Yazışmalar (e-posta, SMS), Bilirkişi raporları.

Dava Açılmalı: Gecikme Tazminatı Davası (Sözleşmeyi devam ettirmek ve tazminat talep etmek), Sözleşme Feshi Davası (Sözleşmeyi iptal etmek), Tapu İptal-Tescil Davası (Avans tapuları geri almak).

8.4. Görevli Mahkeme Ayrımı (Tüketici mi, Asliye Hukuk mu?)

Dava açılırken yanlış mahkemenin seçilmesi süreci yıllarca uzatabilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/9816 E., 2016/1227 K. sayılı kararına göre; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin amacı salt kişisel barınma ihtiyacını karşılamak değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibi kural olarak "tüketici" sayılmaz ve uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

9. Gerçek Hayattan Örnek Olaylar

Örnek 1: Gecikme Tazminatı Davası (Başarılı)

Olayın Özeti: Arsa sahibi, müteahhitle APKİS sözleşmesi imzaladı. Teslim tarihi 24 ay. Sözleşmede "Aylık 12.000 TL gecikme tazminatı" yazılıydı. Müteahhit 18 ay gecikti.

Mahkeme Kararı: Gecikme Tazminatı = 12.000 × 18 = 216.000 TL, Temerrüt Faizi = 216.000 × %9 × (18/12) = 29.160 TL, Toplam Ödeme = 245.160 TL.

Ders: Sözleşmede gecikme tazminatı açıkça yazılmışsa, mahkeme bu tutarı uygular.

Örnek 2: Rayıç Kira Bedeli Üzerinden Gecikme Tazminatı

Olayın Özeti: Arsa sahibi, müteahhitle APKİS sözleşmesi imzaladı. Sözleşmede gecikme tazminatı hükmü yoktu. Müteahhit 12 ay gecikti. Bağımsız bölümün rayıç kira bedeli 8.000 TL/ay.

Mahkeme Kararı: Gecikme Tazminatı = 8.000 × 12 = 96.000 TL, Temerrüt Faizi = 96.000 × %9 × (12/12) = 8.640 TL, Toplam Ödeme = 104.640 TL.

Ders: Sözleşmede hüküm yoksa, rayıç kira bedeli uygulanır.

Örnek 3: Sözleşme Feshi (Geriye Etkili)

Olayın Özeti: Arsa sahibi, müteahhitle APKİS sözleşmesi imzaladı. Müteahhit 3 yıl sonra işi terk etti. İnşaat yüzde 15 tamamlanmıştı. Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek istedi.

Mahkeme Kararı: Sözleşme geriye etkili feshedildi. Yükleniciye devredilen avans tapuları iptal edildi. Taşınmaz arsa sahibi adına yeniden tescil edildi. Müteahhit yapılan işin bedeli ödedi.

Ders: İnşaat çok düşük seviyede kaldıysa, geriye etkili fesih mümkündür.

Örnek 4: Sözleşme Feshi ve 3. Kişinin Kötüniyetinin İspatı (Yeni İçtihada Göre)

Olayın Özeti: Arsa sahibi, müteahhitle sözleşme imzaladı ancak tapuya şerh koymadı. Müteahhit inşaatı %15 seviyesinde bırakıp, kendisine avans olarak verilen tapuyu 3. bir kişiye sattı. Arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek ve tapuyu geri almak için dava açtı.

Mahkeme Kararı: Yeni İBBGK kararı gereği 3. kişi kural olarak iyiniyetli kabul edildi. Ancak arsa sahibinin avukatı, tapuyu alan 3. kişinin müteahhidin kayınbiraderi olduğunu ve tapu devir bedelinin rayiç bedelin çok altında (muvazaalı) gösterildiğini banka dekontlarıyla ispatladı. 3. kişinin "kötüniyetli" olduğu ispatlandığı için TMK 1023 koruması çöktü ve tapu iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edildi.

Ders: Yeni dönemde tapuya şerh yoksa, 3. kişinin kötüniyetini ispatlamak arsa sahibinin yükümlülüğündedir.

10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Müteahhit 6 ay gecikmişse, ne yapmalıyım?

Cevap: Hemen avukat danışması alın. Sözleşmede ihtarname şartı varsa, noter ihtarnamesi gönderin. Şart yoksa, doğrudan dava açabilirsiniz.

S2: Sözleşmede gecikme tazminatı yazılı değilse, ne olur?

Cevap: Mahkeme rayıç kira bedeli üzerinden tazminat hesaplar. Bilirkişi heyeti güncel kira bedeli tespit eder.

S3: Müteahhit "mücbir sebep" derse, tazminat ödemez mi?

Cevap: Müteahhit mücbir sebebi ispat etmek zorundadır. Delil sunmazsa, mahkeme tazminat hükmü verir.

S4: Sözleşmeyi feshetmeden sadece gecikme tazminatı isteyebilir miyim?

Cevap: Evet. Arsa sahibi iki seçeneğe sahiptir: sözleşmeyi feshetmek veya sözleşmeyi devam ettirip yalnızca gecikme tazminatı talep etmek. Hatta aynen ifa (inşaatın tamamlanması) ile gecikme tazminatını birlikte de talep edebilirsiniz.

S5: Yer teslim tutanağı düzenlenmemişse ne gibi sorun çıkar?

Cevap: Yer teslim tutanağı, teslim süresinin başlangıç tarihini ve arsanın fiili durumunu ispatlayan temel belgedir. Tutanak yoksa, inşaat süresinin ne zaman başladığı ve dolayısıyla temerrüdün ne zaman oluştuğu ispat sorunu haline gelir; bu da uyuşmazlıkta arsa sahibini zor durumda bırakır.

S6: Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçarsa, evi ben tamamlayabilir miyim?

Cevap: Evet, Türk Borçlar Kanunu madde 113 uyarınca mahkemeden "nama ifaya izin" talep edebilirsiniz. Masrafı yükleniciye ait olmak üzere eksik işleri tamamlatma ve iskân alma yetkisi alabilir, gerekirse bu masrafların karşılanması için yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satılmasını da talep edebilirsiniz.

S7: Sözleşme hangi hallerde geriye etkili, hangi hallerde ileriye etkili feshedilir?

Cevap: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararına göre, kural geriye etkili fesihtir; ancak somut olayın özellikleri TMK m. 2 dürüstlük kuralını gerektiriyorsa mahkeme feshi ileriye etkili sonuçlandırabilir. Uygulamada inşaatın %80-90 bandını aşan bir tamamlanma seviyesi, ileriye etkili fesih yönünde karar verilmesi için güçlü bir referans oluşturur; ancak bu kanunda sabit bir eşik değildir, hâkimin somut olay değerlendirmesine bağlıdır.

S8: Müteahhide devrettiğim avans tapuyu geri alabilir miyim? Tapuyu üçüncü bir kişiye satmışsa ne olur?

Cevap: Müteahhit sözleşmeyi ihlal ederse, tapu iptal-tescil davası açarak avans tapuları geri alabilirsiniz. Ancak müteahhit tapuyu üçüncü bir kişiye satmışsa, 16.05.2025 tarihli İBBGK kararı (E. 2024/1, K. 2025/2) sonrasında bu durum zorlaşmıştır. Tapuyu geri alabilmeniz için ya sözleşmeyi baştan tapuya şerh ettirmiş veya ipotek koydurmuş olmanız gerekir, ya da tapuyu alan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu (müteahhit ile yakınlığı, düşük bedel, muvazaalı işlem gibi somut karinelerle) mahkemede ispatlamanız gerekir. Aksi halde tapu üçüncü kişide kalır.

S9: Teslim sonrası evde ayıp veya eksik iş çıkarsa hangi sürede bildirmeliyim?

Cevap: Teslim anında gözle görülebilen açık ayıplar için makul sürede ihbar şarttır; aksi halde eseri o haliyle kabul etmiş sayılırsınız. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar (su sızıntısı, tesisat arızası gibi) için ise ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin bildirim yapılmalıdır. Sözleşmede kararlaştırıldığı halde hiç yapılmayan eksik işler için ise ihbar şartı aranmaz; teslimden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir.

S10: Dava hangi mahkemede açılır, tüketici mahkemesine mi başvurmalıyım?

Cevap: Hayır. Yargıtay uygulamasına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin amacı salt kişisel barınma ihtiyacı değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibi kural olarak tüketici sayılmaz ve uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

S11: Kaç yıl içinde dava açmalıyım?

Cevap: Gecikme (kira) tazminatı talepleri ve eksik iş bedelleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 147/6 uyarınca eser sözleşmesinden doğan alacaklar kapsamında 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Sözleşme feshi ve tapu iptal davaları için ise kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

S12: Tapuya şerh koydurmak neden önemli, nasıl yapılır?

Cevap: Noterde düzenlenen APKİS'in tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenmesi (TMK m. 1009), tapuyu alacak üçüncü kişilerin "sözleşmeyi bilmiyordum, iyiniyetliyim" savunmasını ortadan kaldırır. 16.05.2025 tarihli İBBGK kararı sonrasında bu şerh, arsa sahibini üçüncü kişilere karşı koruyan en kesin yoldur; şerh yoksa ispat yükü arsa sahibine geçer.

11. Sonuç: Arsa Sahibinin Hak Koruması

APKİS'te müteahhit temerrüdü, arsa sahibinin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Ancak hukuki çerçeve net ve koruyucudur. Arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir, sözleşmeyi feshedebilir, nama ifaya izin isteyebilir ve 3. kişilere satılmış olsa dahi avans tapuları geri alabilir.

Başarının Anahtarı: Özellikle yeni Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ışığında, sözleşme hazırlanırken tapuya şerh ve teminat ipoteği gibi önlemlerin alınması artık hayati bir zorunluluktur. Uyuşmazlık çıkınca hemen avukat danışması alınması, delillerin saklanması ve yasal yolların doğru şekilde takip edilmesidir.

Son Tavsiye: Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, mutlaka gayrimenkul hukuku uzmanı avukat ile sözleşmeyi inceletin. Birkaç bin liralık danışmanlık ücreti, milyonlarca liralık zararı önleyebilir.