Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih
Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki "kazan-kazan" dengesi bozulduğunda hukukun sunduğu çıkış yolları nelerdir? Sözleşmeden dönme, ileriye etkili fesih ve nama ifa seçeneklerini; Yargıtay'ın uyguladığı fiili engeller, kazanılmış haklar ve pratik çözüm mekanizmalarıyla birlikte, tarafların haklarını koruyan bir perspektifle inceleyin.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih: Üç Yol, Üç Engel ve Üç Çözüm
1. Giriş: "Kazan-Kazan" Modelinin Kırılgan Gerçekliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ilk bakışta herkes için ideal bir ortaklık gibi görünür: Arsa sahibi arsasını, yüklenici ise bilgi, emek ve finansmanını ortaya koyar; ortaya çıkan yeni yapıdan herkes hak ettiği payı alır. Ancak bu ortaklık, hukuken sadece bir eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) değil; tapu işlemleri, satış vaatleri ve taşınmaz hukukunun katı kurallarıyla iç içe geçen, uzun soluklu ve kırılgan bir ortaklıktır.
Bu ortaklık; teknik hesap hataları, yanlış yüklenici seçimi, ekonomik dalgalanmalar, finansman krizleri, eksik imalat, üçüncü kişilere satışlar veya banka ipotekleri gibi sayısız etkenle çatırdayabilir. Tam da bu nedenle, bu değerlendirmeyi okurken yalnızca karşı tarafı değil, sürece kendi katkı ve sorumluluğunuzu da göz önünde bulundurmanız kritiktir.
2. Hukukun Sunduğu Üç Teorik Yol: Tünelin Çıkışları
Uyuşmazlık derinleştiğinde hukuk düzeni taraflara üç temel çıkış yolu sunar. Her biri farklı bir dünyaya açılan bu yollar, tıpkı bir tünelin üç ayrı çıkışı gibidir.
2.1. Geçmişe Etkili Fesih
(Sözleşmeden Dönme)Sözleşme tamamen geri sarılır. Taraflar sanki hiç sözleşme yapılmamış gibi karşılıklı iade borcuyla yükümlü olur. Amaç, her şeyi başlangıç noktasına mümkün olduğunca geri döndürmektir.
2.2. Geleceğe Etkili Fesih
(İleriye Dönük Sona Erme)Sözleşme fesih anına kadar geçerli kabul edilir. Geçmiş kazanımlar korunur, ancak taraflar bundan sonraki yükümlülüklerden kurtulur. "Buraya kadar birlikte geldik, buradan sonra ayrı yürüyoruz" mantığı işler.
2.3. TBK m.113 Nama İfa
(Tamamlatma Mekanizması)Sözleşme tamamen sona erdirilmez; eksik kalan inşaat, yüklenicinin nam ve hesabına tamamlatılır. Yüklenici yapamadığını, kendi ekonomik değerlerinden karşılanmak üzere başkası aracılığıyla yerine getirmiş sayılır. Uygulamada, inşaatın kritik seviyede olduğu projelerde en işlevsel seçenek haline gelir.
Ancak unutmayın: Bu üç çıkışın her biri, pratikte her zaman açık değildir.
3. Kritik Soru: Hangi Çıkış Hangi Koşulda Açılır?
Hangi mekanizmanın kullanılabileceği, tarafların basit tercihinden çok, projenin teknik, hukuki ve ekonomik gerçeklerinin kesişiminde belirlenir. Çünkü bu sözleşmenin sona ermesi, aynı anda birçok karmaşık soruyu gündeme getirir:
- Tapuya işlenmiş devirlerin akıbeti ne olacak?
- Arsa payları nasıl geri dönecek?
- Üçüncü kişilere satılmış dairelerin statüsü ne olacak?
- Yapılmış imalatın ekonomik değeri ve eksik işler nasıl tasfiye edilecek?
Gerçek soru şudur: "Hangi yol, bu karmaşık sorulara en adil ve uygulanabilir çözümü sunar?"
4. Pratikteki Duvar: Feshi İmkânsız Kılan Üç Engel
Yargıtay'ın istikrarlı içtihadında, tarafların "fesih istiyoruz" demesi tek başına hukuki sonuç doğurmaz. İnşaat belirli eşikleri geçtiğinde, geçmişe etkili fesih artık hukuken uygulanamaz bir yol haline gelir.
4.1. Engel: Fiziki Gerçeklik
Temel, kolon, taşıyıcı sistem ve bağımsız bölümler ortaya çıkmışsa, tarafları "hiç sözleşme yapılmamış" noktaya döndürmek imkânsızdır.
4.2. Engel: Üçüncü Kişi Hakları
Bağımsız bölümlerin satılması, ipotek tesisleri gibi işlemler, geri dönüşü hukuken felç eder. Fesih, bu işlemlerin iptali anlamına gelir ki bu kaos demektir.
4.3. Engel: Fiili Hayatın Başlaması
Dairelerde oturulmaya, altyapı çalışmaya başlamışsa, yapı artık toplumsal bir gerçekliktir. Bu aşamada geçmişe dönmek ne pratikte ne de hukuken mümkündür.
5. Engel Aşıldıktan Sonra: Kalan Üç Fiili Mekanizma
İnşaat bu engelleri aştığında, hukukun sunduğu üç fiili çözüm kalır:
5.1. Mekanizma: Tasfiye
(Parasal Nihai Hesap)Eksik imalat bedeli, ayıp giderim maliyeti ve gecikme zararları bilirkişiyle belirlenir. Taraflar arasında parasal bir nihai hesap yapılır ve sözleşme bu şekilde kapatılır.
5.2. Mekanizma: İleriye Etkili Fesih
(İlişkiyi Dondurmak)Sözleşme fesih anına kadar geçerli kabul edilir; geçmiş haklar korunur, taraflar yalnızca geleceğe yönelik borçlardan kurtulur. Ortaklık, "burada bitiyor" denilerek dondurulur.
5.3. Mekanizma: TBK m.113 Nama İfa
(Projeyi Tamamlama Yolu)En dinamik çözümdür. Yüklenici edimini ifa edemiyorsa, mahkeme onun ekonomik değerlerini kullanarak eksik işleri tamamlatır. Yarım kalmış projelerde en sık tercih edilen yoldur.
6. Sonuç: Üçlü Denge ve Serinin Devamı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih, asla tek boyutlu bir hukuki işlem değildir. Üçlü bir dengeyi zorunlu kılar:
Bu dengenin merkezinde ise şu gerçek yatar: Hukuk, kağıt üzerindeki sözleşmelerden çok, inşa edilmiş gerçekliklere, kazanılmış haklara ve toplumsal düzene saygı duyar.
Bu yazı dizisinin devamında, ilk ve en radikal çözüm yolunu tüm detaylarıyla ele alacağız:
"Bölüm 1 – Geçmişe Etkili Fesih: Sözleşmeyi Geri Sarmak Mümkün mü?"
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın