Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Geçmişe Etkili Fesih
Arsa payı karşılığında inşaat yapım sözleşmelerinde karşılaşılan sorunlar ve bu sözleşmelerin feshi konusunda uzman avukatlarımızdan destek alın.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE FESİH REHBERİ
BÖLÜM 1: GEÇMİŞE ETKİLİ FESİH
Sözleşmeyi Geri Sarmak: Hukukun En Radikal “Reset” Butonu
1. KAVRAM VE HUKUKİ NİTELİK
1.1. TBK m. 125 Bağlamında Sözleşmeden Dönme
Geçmişe etkili fesih, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde TBK m. 125 çerçevesinde “sözleşmeden dönme” olarak karşımıza çıkan, hukukun en keskin müdahale araçlarından biridir. Bu mekanizma taraflara şunu vaat eder:
“Sanki hiç sözleşme yapılmamış gibi başlangıç noktasına dönebilirsiniz.”
1.2. Arsa Payı Sözleşmesine Özgü Teorik Sonuçlar
Bu soyut kural, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üç somut sonuca dönüşür:
1.3. Yargıtay’ın Yaklaşımı: Kapıyı Kim Açar?
- Tarafların açık anlaşması.
- Haklı sebebe dayanan mahkeme kararı.
- Yüklenicinin ağır temerrüdü hâli.
Tek taraflı, basit bir irade açıklaması ("feshettim" demek) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için yeterli görülmez.
2. ŞARTLAR VE UYGULAMA KOŞULLARI
2.1. Haklı Sebep Testi: Ağır İhlal ile Basit Gecikme Ayrımı
Mahkemelerin hassas terazisinde kritik çizgi, “basit gecikme” ile “sözleşme ilişkisini çekilmez kılan ağır ihlal” arasındadır.
Ağır ihlale işaret edebilen göstergeler:- İşe hiç başlanmaması veya makul seviyeye dahi ulaşmaması.
- İnşaatın fiilen terk edilmesi, şantiyenin atıl hâle gelmesi.
- Yüklenicinin ekonomik iflası veya ağır finansal çöküşü.
2.2. İhtar ve Süre Verme: Kural, İstisna ve Pratik Yansımalar
Yargıtay’ın kabul ettiği başlıca istisnalar (Süre Vermenin Anlamsız Olduğu Hâller):- Kesin vadeli sözleşmelerin ihlali.
- İnşaatın fiilen terk edilmesi.
- Teknik veya ekonomik olarak işin artık tamamlanamayacak hâle gelmesi.
3. SONUÇLAR: GERİ VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN KARMAŞIK GERÇEKLİĞİ
Teoride basit görünen “karşılıklı iade”, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma yapısı nedeniyle pratikte çok katmanlı bir tasfiye sürecine dönüşür.
3.2. İmalat Bedeli Hesaplaması: Adil Denge Arayışı
Arsa sahibinin elde ettiği ekonomik avantaj, keşif ve piyasa koşulları ışığında belirlenir.
- Menfi Zarar (Hazırlık giderleri, boşuna yapılan yatırımlar).
- Müspet Zarar (Kira mahrumiyeti, gecikme tazminatı).
3.3. Tasfiye Mekanizması: Bilirkişinin Kritik Rolü
Tespit Edilmesi Gereken Başlıca Unsurlar:- İnşaatın tamamlanma yüzdesi.
- Eksik ve ayıplı işlerin kalem kalem maliyeti.
- Gecikmeye bağlı kira mahrumiyeti veya kullanım kaybı.
4. ÜÇLÜ PERSPEKTİF ANALİZİ: KİM NE KAZANIR, NE KAYBEDER?
4.1. Arsa Sahibi Açısından:
Avantajlar:
- Sözleşme ilişkisinden tam ve kesin çıkış.
- Arsa paylarını geri alma ve yeni yükleniciyle pazarlık.
Dezavantajlar:
- Yarım kalmış inşaatın ekonomik yükü.
- Uzun süren davalar ve yüksek maliyet.
- Müteahhidin yaptığı imalat bedelini ödeme zorunluluğu.
"Tam reset arzusu" pratikte karmaşık ve maliyetlidir.
4.2. Müteahhit Açısından:
Riskler:
- Tapu ve imalat bakımından ağır maddi kayıp.
- Üçüncü kişilere karşı tazminat sorumluluğu.
- Piyasada itibarin zedelenmesi.
Sınırlı Koruma:
- Yapılan imalat bedelinin talep edilebilmesi.
4.3. Üçüncü Kişiler Açısından:
Risk Piramidi:- 🔴 En Yüksek Risk: Tapu iptali + Müteahhidin batık olması.
- 🟡 Orta Risk: Tapu iptali + Ödeme gücünün bulunması.
Hukuki Konumları:
Genellikle sadece müteahhide karşı alacaklı hâle gelirler ve tahsilat riski taşırlar.
5. PRATİK İPUÇLARI: NE ZAMAN, NASIL HAREKET ETMELİ?
5.1. İdeal Senaryolar (En Etkili Olduğu Durumlar)
- İnşaat henüz hiç başlamamış veya çok düşük seviyededir.
- Az sayıda üçüncü kişiye satış yapılmıştır.
- Müteahhit konkordato/iflas sürecine girmiştir.
5.2. Kaçınılması Gereken Senaryolar
- İnşaat büyük oranda tamamlanmıştır.
- Çok sayıda tapu devri yapılmıştır.
- Daireler satılmış ve malik/kiracılar fiilen yerleşmiştir (Sosyal Risk).
BÖLÜM SONU DEĞERLENDİRMESİ
Geçmişe Etkili Fesih: Teoride Temiz, Pratikte Karmaşık
Son söz: Geçmişe etkili fesih, “son çare” olarak ele alınmalıdır. Hukukun sunduğu en keskin alet olması, onu her durumda kullanılabilecek bir anahtar yapmaz.
⏭️ SONRAKİ BÖLÜM ÖNİZLEMESİ
"Bölüm 2 – Geleceğe Etkili Fesih: İlişkiyi İleride Sonlandırmak"
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın