Kentsel Dönüşümün Finansal Kalkanı: Harç ve Vergi Muafiyetleri

Harç Muafiyetlerinin Amacı ve Önemi

6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun", en temel anlamıyla depreme dayanıksız yapı stokunu yenileyerek can güvenliğini sağlamayı hedefler. Bu büyük dönüşüm seferberliğini teşvik etmek amacıyla kanun koyucu, sürecin maliyetini düşürecek önemli istisnalar tanımıştır. Bunların en başında, Kanun'un 7. maddesinde düzenlenen harç, vergi ve ücret muafiyetleri gelmektedir.

Başlangıçta %1 gibi sembolik bir KDV oranı ve noter, tapu, belediye harçlarından tam muafiyet sağlanması, hem mülk sahiplerini hem de inşaat sektörünü dönüşüme katılmaya teşvik eden en güçlü unsurlardan biri olmuştur.

Uygulamadaki Sorun: İdarenin Dar Yorumu ve Yargı Kararları

Kanun metni açık olmasına rağmen, Vergi İdaresi (Maliye) zaman zaman bu muafiyetleri dar yorumlama eğilimi göstermiştir. Özellikle, tapuya "riskli yapı şerhi" işlendikten sonra yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış vaadi şerhleri ve yükleniciye yapılacak temlik (devir) işlemleri için harç talep edilmesi sıkça karşılaşılan bir durum olmuştur.

Yargıdan Emsal Kararlar: "Harç Alınamaz, Alınan İade Edilir!"

Neyse ki, bu haksız uygulamalara karşı açılan davalarda mahkemeler, kanunun amacını gözeten ve vatandaş lehine yorumlayan kararlar vermiştir. Birçok mahkeme, idarenin harç alma işlemlerini iptal ederek, daha önce ödenmiş olan tapu ve noter harçlarının mülk sahiplerine veya müteahhitlere iadesine hükmetmiştir. Bu kararlar, muafiyetin kapsamının geniş olduğu ve kanunun ruhuna uygun yorumlanması gerektiğini teyit etmektedir.

KDV Oranlarındaki Değişim ve Etkileri

Harç muafiyetleri devam ederken, kentsel dönüşümdeki en büyük maliyet teşviklerinden olan indirimli KDV oranı zamanla değişikliğe uğramıştır. Başlangıçta %1 olan bu oran, kademeli olarak önce %8'e, ardından da genel oran olan %18'e yükseltilmiştir. Özellikle son depremlerin ardından bu teşviklerin ne kadar önemli olduğu bir kez daha anlaşılmış olsa da, yüksek KDV oranları şu anki projelerin maliyetini artıran önemli bir faktör olarak durmaktadır.

Sektörün Vergi Yükü: Muafiyetler Neden Gerekli?

Kentsel dönüşümde sağlanan muafiyetler, bir lütuf değil, büyük bir kamusal hedefe ulaşmak için gerekli teşviklerdir. Zira gayrimenkul ve inşaat sektörü, halihazırda devlete ciddi bir vergi geliri sağlamaktadır. Bu yükün üzerine bir de dönüşüm harçları eklendiğinde, projeler fizibil olmaktan çıkabilmektedir. Sektörün zaten ödediği başlıca vergiler şunlardır:

• Alıcı ve satıcılardan toplam %4 Tapu Harcı
• Sözleşmeler için %0,948 Damga Vergisi
• Belediye ve İnşaat Harçları (ortalama %2)
• Noter Harçları (ortalama %1)
• %35'e varan Gelir Vergisi, %25 Kurumlar Vergisi ve %15 Stopaj

Bu tablo, kentsel dönüşüm gibi kamusal faydası yüksek bir alanda harç muafiyetlerinin neden hayati olduğunu açıkça göstermektedir.