Salt Çoğunluk mu, Beşte Dört mü? Güçlendirme Kararında Sık Yapılan Nisap Hatası
Bu içerik; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların güçlendirilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2, beşte dört (4/5) karar nisabı, salt çoğunluk (%50+1) kuralı, zorunlu güçlendirme davaları ve ekonomiklik kriteri hakkında Av. Arb. Cihat DEMİRBAĞ tarafından hazırlanmış hukuki analizdir. Güncelliğinin kontrolü sorumluluğu size aittir. Bu yazıda Avukat Cihat Demirbağ, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS) ve malik uyuşmazlıkları alanındaki tecrübesine dayanarak, yeniden yapım için getirilen salt çoğunluk kuralının, yıkılmadan güçlendirme kararlarında da geçerli olduğu yanılgısını sahada sıkça karşılaşılan ciddi bir kavram kargaşası olarak ele almaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un temel felsefesi, deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıksız olan yapı stokunun tasfiye edilerek yerine güncel mühendislik standartlarına uygun, güvenli yapıların inşa edilmesidir. Kanun koyucu, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve azınlıkta kalan maliklerin süreci tıkamasını engellemek amacıyla karar alma mekanizmalarında sürekli esnemeye gitmiştir.
2026 yılı başında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde gerçekleştirdiği kapsamlı revizyon, riskli yapı tespit sürecindeki usul, form ve bildirim mekanizmalarını yeniden düzenlemiş; idareler arası uygulama birliğinin sağlanması hedeflenmiştir. Ne var ki bu teknik güncellemeler tespit aşamasına odaklanırken, tespit sonrasında -özellikle yıkım yerine güçlendirmenin tercih edildiği hallerde- malik topluluklarının hangi nisapla hareket edeceği konusu sahada hâlâ büyük ölçüde belirsiz kalmaktadır. Belediyeler, müteahhitler ve kat malikleri arasında yaygınlaşan bu yanılgı, salt çoğunlukla alınan kararlara dayanılarak başlatılan güçlendirme süreçlerinin ilerleyen aşamalarda iptal riskiyle karşılaşmasına neden olmaktadır.
Oysa 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat bütünü incelendiğinde, güçlendirme müessesesinin tamamen farklı ve çok daha katı kurallara tabi olduğu; salt çoğunlukla güçlendirme kararı alınmasının ve bu karara istinaden belediyelerce yapı (güçlendirme) ruhsatı verilmesinin hukuken mümkün olmadığı açıkça görülmektedir.
Güçlendirme Sürecinin Yasal Dayanağı ve Adımları
6306 sayılı Kanun'un ana metninde "güçlendirme" ibaresi yer almaz; Kanun tamamen yıkım ve yeniden yapım üzerine kurgulanmıştır. Güçlendirme sürecinin yasal dayanağı, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin 7. ve 8. fıkralarında düzenlenmiştir.
Uygulama Yönetmeliği m. 8/7
"Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir."
Bu emredici hüküm doğrultusunda, bir riskli yapının güçlendirilebilmesi için aşağıdaki dört şartın gerçekleşmesi zorunludur:
Süre Şartı: İdarenin tahliye/yıkım için tanıdığı yasal süreler (60 gün + gerekirse 30 gün ek süre) içinde güçlendirme iradesinin resmî olarak ortaya konması. Bu süreler hak düşürücüdür.
Teknik Tespit Şartı: Güçlendirmenin mühendislik açısından mümkün olduğunun üniversiteler veya Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlarca kanıtlanması.
Karar Nisabı Şartı: KMK m. 19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasıyla güçlendirme kararı alınması.
Ruhsatlandırma Şartı: Alınan karar ve statik projelerle belediyeye başvurularak "yapı (güçlendirme) ruhsatı" temin edilmesi.
Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulması zorunludur; güçlendirme verilen süre içinde tamamlanmazsa riskli yapı idarece resen yıktırılır. Süreç, idarenin sıkı denetimi altında yürütülmektedir.
Karar Nisabı: Güçlendirmede Neden Salt Çoğunluk Aranmaz?
Uygulamada en sık düşülen hata, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde yeniden yapım için getirilen salt çoğunluk (%50+1) kuralının, güçlendirme kararlarına da kıyasen uygulanmaya çalışılmasıdır. Oysa Uygulama Yönetmeliğizaten kendisi uygulama yönetmeliğinin m. 8/7maddelerinde, güçlendirmeye dair olarak karar nisabı konusunda açık ve kesin şekilde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) atıf yapmaktadır.
KMK m. 19/2, c. 1
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler... yaptıramaz."
Bu açık hüküm gereğince, riskli bir yapının yıkılmadan güçlendirilmesi kararında arsa payı veya kişi sayısı üzerinden salt çoğunluk değil, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası şarttır. Salt çoğunlukla alınan bir güçlendirme kararı hukuken "yok" hükmündedir ve belediyelerin bu tür kararlara istinaden ruhsat vermesi açıkça hukuka aykırıdır.
4/5 Nisabının Arkasındaki Hukuki Mantık
Asıl Hedef Yenilemedir
Kanun'un varlık sebebi tasfiye ve yeni yapımdır; güçlendirme her zaman istisnaidir. Asıl kural (yıkım) kolaylaştırılırken istisna (güçlendirme) zorlaştırılmıştır.
Sürecin Tıkanmasını Önleme
Güçlendirme salt çoğunlukla mümkün olsaydı %51 ile %49'luk gruplar sürekli çatışırdı. Yenileme iradesi üstün tutulmak istenmiştir.
Teknik ve Ekonomik Risk
Güçlendirme, binanın ömrünü sıfırdan yapım kadar uzatmaz. Ana taşıyıcı sisteme büyük müdahale ancak neredeyse tam mutabakatla yapılmalıdır.
Yasal Metin ile Vatandaşın Sezgisi Arasındaki Fark
6306 Sayılı Kanunun Uygulma Yönetmeliğinin m. 8/7, güçlendirme kararı için doğrudan KMK m. 19/2'ye atıf yapar ve nisabı 4/5 olarak sabitler. Buna karşılık sahadaki sezgi çoğu zaman farklı işler; belediye duyurularında ve sosyal medyada 6306 sayılı Kanun'un "salt çoğunlukla karar alınmasına imkân tanıdığı" sıklıkla vurgulanır. Bu vurgu yanlış değildir -gerçekten de Kanun'un 6. maddesi yıkım sonrası arsa üzerindeki tasarruflar için salt çoğunluğu esas alır- ancak eksiktir; çünkü hangi işlemin bu kolaylaştırılmış nisaba tabi olduğu gözden kaçırılmaktadır.
Neden böyle bir kafa karışıklığı yaşanır? Çünkü 6306 sayılı Kanun'un kamuoyuna yansıyan yüzü çoğunlukla yıkım ve yeniden yapım süreçleridir; güçlendirme ise Kanun'un ana metninde dahi yer almayan, yalnızca Yönetmelik seviyesinde düzenlenen istisnai bir yoldur. Cihat Demirbağ'ın müvekkil dosyalarında sıkça karşılaştığı hata da tam bu noktada doğar: kat malikleri kurulu "6306'da salt çoğunluk yeter" genel algısıyla hareket ederek güçlendirme kararını salt çoğunlukla alır; oysa doğru nisap hiçbir zaman salt çoğunluk olmamıştır.
İstisna: Mahkeme Kararıyla Zorunlu Güçlendirme ve Ekonomiklik Sınırı
Güçlendirme işlemlerinde 4/5 çoğunluk kuralının dahi aranmadığı özel bir hukuki durum mevcuttur. Bu istisnanın yasal dayanağı, KMK m. 19/2'ye 2007 yılında (5912 sayılı Kanun ile) eklenen şu cümledir:
KMK m. 19/2, c. 2
"Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz."
Bu hükme göre herhangi bir kat maliki, diğer maliklerin rızası olmasa dahi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak güçlendirmenin zorunlu olduğunu tespit ettirebilir. Mahkemece bu zorunluluk tespit edilirse, rıza göstermeyen maliklerin iradesi aşılır ve güçlendirme masrafları arsa payları oranında tüm maliklerden tahsil edilir.Ancak bu hak mutlak değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarında (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2024/3649, K.2024/9430) vurgulandığı üzere, bu hakkın kullanımı TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile sınırlıdır.
DİKKAT
Bilirkişi raporlarında güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranının %40'ı (bazı durumlarda %50'yi) aşması halinde güçlendirme ekonomik kabul edilmez. Oran %55 ve üzerine ulaştığında zorunlu güçlendirme talepleri genellikle reddedilmektedir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2024/3649, K.2024/9430).
Uygulama Pratikleri ve Dosya Yönetimi
Sahada yürütülen güçlendirme dosyalarının büyük bölümü, karar nisabından ziyade evrak ve süreç yönetimindeki eksikliklerden dolayı tıkanmaktadır. Kat malikleri kurulu kararının ispat gücü, toplantı tutanağının usulüne uygun tutulmasına bağlıdır; uygulamada tercih edilen yöntem, 4/5 imza toplanan kararın noter huzurunda düzenlenmesi veya imza örneklerinin noterden onaylatılmasıdır. Toplantıya bizzat katılamayan maliklerin rızası ise noterden düzenlenmiş özel vekâletname ile alınmalıdır; sözlü veya mesaj yoluyla verilen rıza beyanları KMK m. 19/2'nin aradığı "yazılı rıza" şartını karşılamaz.
İspat stratejisi bakımından, ilerleyen bir uyuşmazlıkta dosyada şu belgelerin eksiksiz bulunması belirleyicidir: imzalı karar tutanağının noter onaylı örneği, teknik güçlendirme raporu, riskli yapı tespit raporu ve idarenin tebligat/süre belgeleri. Cihat Demirbağ'ın dosya yönetiminde izlediği yöntem, güçlendirme iradesinin ortaya konmasından ruhsat başvurusuna kadar geçen her aşamanın tarihli belgeyle sabitlenmesidir; böylece hem hak düşürücü sürelerin hem de nisap şartının ispatı tartışmasız hale getirilmektedir.
Süreç Haritası
| Aşama | Yapılacak İşlem |
|---|---|
| T0 — Tebligat | Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve tebligatın ulaşması; 60 günlük süre başlar. |
| T0+30 gün | Teknik ön değerlendirmenin alınması ve kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması. |
| T0+60 gün | Asıl sürenin sonu; 4/5 çoğunluk sağlanamamışsa idareden ek 30 gün talep edilir. |
| T0+90 gün | 4/5 imzalı karar, teknik rapor ve ruhsat başvurusunun tamamlanmış olması gerekir; aksi halde resen yıkım yetkisi doğar. |
| Ruhsat Sonrası | İnşaatın tamamlanması ve tapu müdürlüğüne başvurularak riskli yapı şerhinin kaldırılması. |
Gerekli Belge Listesi
Riskli yapı tespit raporu ve tebligat belgesi: Sürecin başlangıç tarihini ve hak düşürücü sürelerin işleyişini ispatlar.
Teknik güçlendirme fizibilite raporu: Mühendislik açısından imkânı ve ekonomiklik oranını ortaya koyar.
4/5 imzalı karar tutanağı (noter onaylı): KMK m. 19/2 nisabının yazılı rızasını belgeler.
Vekâletname örnekleri: Toplantıya katılamayan maliklerin rızasını usulüne uygun şekilde gösterir.
Güçlendirme projesi ve müellif imzaları: Belediye ruhsat başvurusunun teknik ekini oluşturur.
Tapu kaydı ve riskli yapı şerhi örneği: Mülkiyet durumunu ve idari kısıtlamayı gösterir.
Belediye ruhsat başvuru dilekçesi ve cevabi yazılar: İdari aşamanın takibini sağlar.
Örnek Olaylar
Senaryo 1 — Salt Çoğunlukla Alınan Geçersiz Karar
On bağımsız bölümlü bir apartmanda altı malik güçlendirmeden, dört malik yıkımdan yanadır. Altı malik kendilerini salt çoğunluk (6/10) kabul ederek karar alır ve ruhsat başvurusunda bulunur.
Belediye, KMK m. 19/2'nin aradığı 4/5 (sekiz malik) imzasının bulunmadığını tespit ederek başvuruyu reddeder; sehven verilmiş bir ruhsat olsaydı idari yargıda mutlak surette iptal edilirdi.
Senaryo 2 — Ekonomiklik Sınırının Aşılması
Bir binada tek malik, diğerlerinin rızası olmamasına rağmen Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak zorunlu güçlendirme talep eder. Bilirkişi, maliyetin yeniden yapım maliyetinin yaklaşık %60'ına denk geldiğini tespit eder.
Mahkeme, oranın %40-50 bandını aştığını ve talebin TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması olduğunu değerlendirerek talebi reddeder.
Sık Sorulan Sorular
Güçlendirme kararı için salt çoğunluk yeterli midir?
Hayır. Salt çoğunluk (%50+1) yalnızca riskli yapının yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin kararlar için geçerlidir; güçlendirme kararında KMK m. 19/2 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranır.
4/5 çoğunluk kişi sayısı üzerinden mi, arsa payı üzerinden mi hesaplanır?
KMK m. 19/2, kat maliklerinin sayısal çoğunluğunu esas alır; arsa payı oranı değil, bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.
Güçlendirme kararı almak için süre sınırı var mıdır?
Evet. İdarenin tahliye ve yıkım için verdiği 60 günlük süre ve gerekmesi halinde tanınan 30 günlük ek süre içinde güçlendirme iradesinin ortaya konması gerekir; bu süreler hak düşürücüdür.
Teknik güçlendirme tespit raporunu kim hazırlayabilir?
Üniversiteler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar bu raporu düzenleyebilir.
Salt çoğunlukla alınan bir güçlendirme kararına istinaden belediye ruhsat verirse ne olur?
Böyle bir ruhsat, karar nisabı hukuka aykırı olduğundan idari yargıda açılacak iptal davasında mutlak surette iptal edilir.
Tek bir malik, diğerlerinin rızası olmadan güçlendirme talep edebilir mi?
Evet; KMK m. 19/2'nin istisna hükmü uyarınca, güçlendirmenin zorunlu olduğunu Sulh Hukuk Mahkemesine tespit ettirerek diğer maliklerin rızası aranmaksızın güçlendirme yapılabilir.
Zorunlu güçlendirme davasında hangi kriter esas alınır?
Yargıtay içtihadında ekonomiklik kriteri esas alınır; güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranı incelenir.
Güçlendirme maliyeti hangi oranı aşarsa talep reddedilir?
Yerleşik içtihada göre bu oranın %40-50 bandını aşması halinde güçlendirme ekonomik kabul edilmez; oran %55 ve üzerine çıktığında talep genellikle reddedilmektedir.
Ruhsat alındıktan sonra güçlendirme süresi içinde tamamlanmazsa ne olur?
İdarenin belirlediği süre içinde güçlendirme tamamlanmazsa, riskli yapı idarece resen yıktırılır veya yıktırtılır.
Riskli yapı şerhi güçlendirme sonrası nasıl kaldırılır?
Güçlendirme işi tamamlandıktan sonra tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurularak tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması talep edilir.
Kiracıların güçlendirme kararına itiraz hakkı var mıdır?
Güçlendirme kararı kat malikleri kurulunun yetkisindedir; kiracılar karara doğrudan taraf olmamakla birlikte tahliye ve kira yardımı süreçlerinden etkilenebilir.
Güçlendirme masrafına katılmayan malike karşı ne yapılabilir?
KMK m. 19/2 kapsamında alınan karara katılmayan veya masrafı ödemeyen malike karşı, arsa payı oranındaki payının icra yoluyla tahsili mümkündür.
Belediyenin hatalı verdiği güçlendirme ruhsatına karşı dava açma süresi nedir?
İdari işlemlere karşı iptal davası, ilgilinin işlemi öğrendiği tarihten itibaren genel idari yargılama usulündeki 60 günlük dava açma süresine tabidir.
Güçlendirme ile basit tadilat/tamirat arasındaki fark nedir?
Güçlendirme, binanın ana taşıyıcı sistemine yönelik, statik projeye ve belediye ruhsatına tabi kapsamlı bir müdahaledir; basit tadilat ve tamirat taşıyıcı sistemi etkilemeyen, kural olarak kurulun daha basit usullerle karar verebileceği işlerdir.
Riskler, Sık Yapılan Hatalar ve Çözüm Yolları
Malik Açısından
Risk: Salt çoğunlukla alınan karara güvenerek bütçe ayırmak, kararın "yok" hükmünde sayılmasıyla zaman ve maliyet kaybına yol açar.
Çözüm: Kurul öncesinde nisap hesabının bizzat kontrol edilmesi; 4/5 imza tamamlanmadan başvuru yapılmaması.
Müteahhit / Yüklenici Açısından
Risk: Salt çoğunlukla alınmış karara dayanarak işe başlayan yüklenici, iptal davasında hukuki dayanağını kaybedebilir.
Çözüm: İşe başlamadan önce noter onaylı karar tutanağının ve imza sayısının bağımsız teyidi.
Belediye / İdare Açısından
Risk: Eksik şeklî inceleme sonucu verilen ruhsat, idari yargıda iptal ve sorumluluk tartışmasına yol açar.
Çözüm: Ön incelemede imza sayısının 4/5 oranına ulaşıp ulaşmadığının yazılı olarak tutanağa bağlanması.
Pratik Ayrım
Salt çoğunluk (%50+1) kuralı yalnızca riskli yapının yıkılmasından sonraki arsa üzerindeki tasarruflar (yeniden yapım, müteahhitle anlaşma, arsa payı satışı) için geçerlidir; yapı yıkılmadan güçlendirilmesi kararında bu kural hiçbir şekilde uygulanamaz ve KMK m. 19/2'nin aradığı 4/5 çoğunluk esastır.
Sonuç ve Yol Haritası
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde, "yıkıp yeniden yapma" ile "güçlendirme" müesseseleri birbirinden tamamen farklı hukuki rejimlere ve karar nisaplarına tabidir. Kanun koyucu, kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla yeniden yapım kararlarını kolaylaştırmış olsa da, güçlendirme konusundaki katı kuralları bilinçli olarak muhafaza etmiştir.
Uygulayıcılar açısından sürecin hatasız yürütülebilmesi için salt çoğunluk yanılgısından kaçınılmalı, 4/5 kuralı esas alınmalı, hak düşürücü sürelere riayet edilmeli ve mahkeme yoluna başvurulacaksa ekonomiklik kriteri gözetilmelidir.
Hukuki Değerlendirme Gereken Durumlar
Tebligat, dava, itiraz süresi veya hak kaybı riski bulunan malik topluluklarının, karar alma sürecine girmeden önce belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme alması önemlidir. Detaylı bilgi için kentsel dönüşüm hukuku hizmetleri sayfası veya Av. Cihat Demirbağ ile iletişime geçilebilir.
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın