Satış Vaadinde Harç Muafiyeti: Kritik Ayrıntılar
Kentsel dönüşüm kapsamında noterden yapılan satış vaadi sözleşmelerinde harç muafiyeti, Danıştay kararları ve Gelir İdaresi görüşleri arasındaki farklılıklar nedeniyle karmaşık bir hal aldı. Arsa sahibi misiniz, müteahhit mi? Cevap değişiyor.
Başlangıç Noktası: Danıştay'ın Geniş Yorumu
Her şey, Danıştay 9. Dairesi'nin verdiği bir iptal kararı ile başladı. Bu kararla mahkeme, 6306 sayılı Kanun'un ruhuna uygun olarak, kentsel dönüşümü teşvik amacıyla harç muafiyetinin geniş yorumlanması gerektiğini belirtti. Bu karar neticesinde Türkiye Noterler Birliği, bir genelge yayımlayarak aşağıdaki işlemleri harç ve damga vergisinden muaf tuttu:
- Üçüncü kişiler ile hak sahibi malikler veya müteahhitler arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri.
- Bir müteahhidin, kentsel dönüşüm projesini başka bir müteahhide devretmesine ilişkin sözleşmeler.
Bu dönemde, arsa sahibi veya müteahhit ayrımı olmaksızın, riskli yapı şerhi bulunan bir parseldeki yeni yapıdan bağımsız bölüm satışına ilişkin tüm satış vaadi sözleşmeleri noterlerde harçsız olarak yapılabiliyordu.
Dönüm Noktası: 7153 Sayılı Kanun ve Gelir İdaresi'nin Dar Yorumu
10 Aralık 2018 tarihinde yürürlüğe giren 7153 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesine yeni bir bent eklendi. Bu değişikliği yorumlayan Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, Danıştay'ın geniş yorumunun aksine, muafiyeti oldukça daraltan bir görüş yayımladı. Bu yeni görüş, noter uygulamalarını tamamen değiştirdi.
Gelir İdaresi'nin Görüşü Özetle:
"Harç muafiyeti sadece, yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin İLK SATIŞI olması ve bu satışı gerçekleştirenin İŞİ YÜKLENEN MÜTEAHHİT (veya Bakanlık, TOKİ vb.) olması şartıyla uygulanır. Eğer satışı gerçekleştiren ARSA SAHİBİ ise noter harcı alınmalıdır."
Bu görüş, Danıştay'ın önceki kararına aykırı olmasına rağmen, noterlerin harçtan müteselsilen sorumlu olması nedeniyle Türkiye Noterler Birliği tarafından benimsendi ve noterliklere bu yönde talimat verildi (2020/2 sayılı Genelge).
Güncel Durum: Kimler Muaf, Kimler Değil?
Yukarıdaki gelişmeler ışığında, kentsel dönüşüm kapsamındaki satış vaadi sözleşmeleri için mevcut uygulama şu şekildedir:
Harç ve Damga Vergisinden MUAF OLAN İşlemler
- Müteahhidin Yaptığı İlk Satış: Riskli yapı üzerine inşa edilen yeni binadaki bir dairenin, müteahhit tarafından üçüncü bir kişiye noterden satış vaadi sözleşmesi ile satılması noter harcından muaftır.
- Müteahhitler Arası Devir: Bir müteahhidin, üstlendiği kentsel dönüşüm projesini başka bir müteahhide devretmesi harç ve damga vergisinden muaftır.
- Damga Vergisi: Hem arsa sahibi hem de müteahhit tarafından yapılan tüm satış vaadi sözleşmeleri "0" (sıfır) nispetli damga vergisine tabidir, yani damga vergisi alınmaz.
Noter Harcından MUAF OLMAYAN İşlem
- Arsa Sahibinin Yaptığı Satış: Kat karşılığı anlaşması sonucu müteahhitten aldığı yeni dairesini, arsa sahibi üçüncü bir kişiye noterden satış vaadi sözleşmesi ile satmak isterse, bu işlem noter harcından muaf DEĞİLDİR.
Sözleşmenizdeki Mali Yükümlülükleri Bilin
Kentsel dönüşümde satış vaadi sözleşmesi hazırlarken, güncel harç ve vergi uygulamalarını bilmek, beklenmedik maliyetlerle karşılaşmanızı önler. Sözleşmenizi imzalamadan önce hukuki danışmanlık alarak maliyetlerinizi doğru planlayın.
Sözleşme Danışmanlığı Alın