4 Şubat 2026 6306 Değişikliği ile Kentsel Dönüşümde Yeni Hukuki Rejim
4 Şubat 2026 tarihli 6306 Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle kentsel dönüşümde yeni dönem başladı. Riskli yapı şerhi sonrası tapuya 6306 kapsamında belirtme, salt çoğunlukla karar alma, pay satışı, rayiç bedel riski, harç muafiyeti oranı ve %6 teminat düzenlemesinin uygulamadaki gerçek etkileri bu analizde. Malikler, müteahhitler ve yatırımcılar için yeni hukuki denge ve stratejik sonuçlar.
6306 Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri ve Yeni Hukuki Dönem
4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, 6306 sayılı Kanun uygulamasına son yılların en radikal dönüşümünü getirmiştir. Yapılan düzenlemeler teknik görünse de uygulamada kentsel dönüşümün işleyiş mantığını değiştirmekte; malik, müteahhit ve idare arasındaki güç dengesini yeniden şekillendirmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli 6306 Uygulama Yönetmeliği değişikliği, teknik bir revizyon değil; kentsel dönüşüm pratiğinin “çalışma mantığını” değiştiren yapısal bir müdahaledir. Bu değişikliklerle birlikte kentsel dönüşüm, yalnızca gönüllü uzlaşma modeli olmaktan çıkarak çoğunluk esaslı, idari mekanizmalarla hızlandırılan yarı kamusal bir dönüşüm rejimine evrilmiştir. Bu yazıda, yeni yönetmeliğin getirdiği sistematik değişimler, eski uygulamayla karşılaştırmalı ve uygulamacı perspektifiyle ele alınmaktadır.
Değişikliğin Hukuki Anlamı ve Uygulama Yorumu
6306 sayılı Kanun'un 8/9 maddesinde yapılan düzenleme, teknik bir ibare değişikliği olmanın ötesinde, kentsel dönüşüm sürecinin mantığını kökten değiştiren iki önemli yenilik getirmiştir.
Eski metin şu şekilde iken;
"Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırıldığına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya idarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir."
Yeni metin ise şöyledir:
"Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür."
İki metin karşılaştırıldığında, yapılan değişikliğin iki temel boyutu olduğu görülmektedir.
Birinci değişiklik, terkin işlemi için bildirimde bulunabilecek merciler arasına "Başkanlık" (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) eklenmiştir. Böylece sürece merkezi idarenin doğrudan müdahalesine imkan tanınmıştır. Bu düzenleme, özellikle maliklerin uzlaşmazlık yaşadığı veya süreci tıkadığı durumlarda idarenin doğrudan harekete geçerek tapu kaydını resen güncelleyebilmesinin önünü açmıştır.
İkinci ve asıl önemli değişiklik ise, yeni metinde şerhin terkininden sonra gelen aşamaya ilişkindir. Yeni düzenleme ile riskli yapı şerhinin terkininden sonra, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine "6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme" işlenmesi zorunlu hale getirilmiş ve parselde yapılacak tüm işlemlerin Kanun kapsamında yürütüleceği hükme bağlanmıştır.
Bu düzenlemenin hukuki anlamı şudur: 4 Şubat 2026 tarihli düzenleme öncesinde yapının riskli olduğu kesinleşince tapuya “riskli yapı şerhi” işlenirdi. Bu şerhin kaldırılması durumunda taşınmaz genel hukuk rejimine dönmekte ve yeniden Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak çeşitli zorluklara sebep olmaktaydı. Yeni düzenleme ile riskli yapı yıkılıp şerh terkin edilse dahi, taşınmazın tapusuna işlenen belirtme artık "6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme" olarak devam edecektir. Bu yeni belirtme ile parsel, Kanun'un sağladığı ayrıcalıklara (plan yapma yetkisi, fon kullanımı, kamulaştırma imkanları vb.) tabi olmaya devam etmekte ve idarenin denetiminde kalmaktadır. Uygulama açısından bakıldığında bu düzenleme, taşınmazı artık "sıradan bir arsa" olmaktan çıkarıp, üzerindeki idari denetimin kalıcı hale geldiği "özel statülü" bir alana dönüştürmektedir. Böylece maliklerin ya da müteahhitlerin, yıkım sonrası Kanun kapsamından çıkarak bireysel inşaat yapmasının önüne geçilmesi hedeflenmiş ve kentsel dönüşüm, yalnızca gönüllü uzlaşmaya dayalı bir yıkım-yeniden inşa süreci olmaktan çıkarak idarenin sürekli denetim ve yetkisi altında yürütülen yarı kamusal bir dönüşüm rejimine evrilmiştir.
Zira önceki halinde riskli yapı kararı alınsa bile bina yıkılmadan; tevhit (birleştirme), ifraz (bölme), kat karşılığı sözleşme yapma, ruhsat süreci, pay satış süreci tam anlamıyla yürütülemiyordu. Salt çoğunluk sistemi teoride vardı ama uygulamada; tebligat tartışmaları, toplantı iptalleri, noter eksikleri, ilan tartışmaları nedeniyle pay satışı süreçleri aylarca kilitleniyor; yıkım olmadan proje netleşmediği için banka finansmanı çıkmıyor, ön satış yapılamıyor, hasılat modeli kurulamıyor, müteahhit risk alıp projeye giremiyordu. Yeni düzenlemeyle artık bina ayaktayken müteahhit seçilebilir, sözleşme yapılabilir, proje hazırlanabilir, finansman bulunabilir, pay satışı başlatılabilir hale gelmiş; proje netleşmeden yıkım yapılmaması esası getirilmiştir.
Yine yeni düzenleme ile bina ortak karar protokolüne dair toplantı ilanı, muhtarlık ilanı, e-tebligat veya binaya askı ile yapılan ilanlar tebligattan sayılarak "haberim yoktu" deme imkanı bırakılmamıştır. Gelişen bu durum kapsamında azınlık malikler için en büyük risk, rayiç bedel tespitidir. Eğer rayiç düşük belirlenirse bu kişilerin payları ucuza gidecektir. Bu nedenle yeni dönemde rayiç bedel iptal davaları, satış iptal davaları, değer tespit davaları oldukça artacaktır.
Bilindiği üzere 6306 kapsamında yapılan işlemlerde tapu harcı ve bazı ücretlerden muafiyet bulunmaktaydı. Uygulamada çoğu yerde, riskli parsel başka bir parsel ile birleştirildiğinde veya proje büyütüldüğünde, tüm işlem sanki 6306 kapsamındaymış gibi değerlendirilip geniş muafiyet uygulanabiliyordu. Yani küçük bir riskli parsel üzerinden büyük bir alanın dönüşümü yapılırken harç avantajı geniş alana yayılabiliyordu. Devlet açısından bu ciddi bir gelir kaybı potansiyeli yaratıyordu. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliğinin 16 ncı maddesinin on birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:
"(11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır."
Bu kapsamda yeni düzenleme ile muafiyet yine var ancak sınırsız değil. Örnekle anlatalım: Riskli parsel 1.000 m², yanındaki boş parsel 4.000 m² olsun. Tevhit sonrası toplam alan 5.000 m² olacaktır. Bu durumda artık harç muafiyeti 5.000 m²'nin tamamına değil, 1.000 / 5.000 oranında yani %20 oranında uygulanacak, kalan %80'lik kısım için normal tapu harcı ve ücretleri ödenecektir. Aynı mantık imar hakkı transferinde de geçerlidir. Örneğin riskli parsel yapılaşamıyor ve hak başka parsele taşınıyorsa; yeni parsel 10.000 m² ve riskli parsel 2.000 m² ise muafiyet sadece 2.000 / 10.000 = %20 oranında geçerli olacaktır.
Bir diğer değişiklik ise Geçici 5. madde ile yapılmıştır:
*"GEÇİCİ MADDE 5- 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir."*
Bu değişiklik şu anlama gelmektedir: 1 Ocak 2024'ten sonra alınmış yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, "müteahhidin talebi halinde" yeni belirlenen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecektir. Buradaki kilit kelime "müteahhidin talebi halinde"dir; yani otomatik düşüş söz konusu olmayıp talep edilmesi gerekmektedir. Zira önceki dönemde 6306 kapsamında yapılan işlerde müteahhitten alınan teminat, işin yarım kalması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi riskine karşı güvence niteliğinde kullanılmaktaydı. Bu husus devam etmekle birlikte oranda bir değişiklik yapılmıştır. Önceki uygulamada teminat oranı daha yüksekti (örneğin %10 üzerinden hesaplanan dosyalar mevcuttu). Müteahhit, proje büyüklüğüne göre ciddi bir teminat mektubu vermek zorundaydı ve bu durum özellikle yüksek maliyetli projelerde bankacılık limitini kilitliyordu.
Yeni düzenleme ile teminat oranı %6 olarak revize edilmiştir. Burada esas önemli olan husus, bu düzenlemenin sadece yeni ruhsatlar için değil, 1 Ocak 2024'ten sonra alınmış ruhsatlar için geriye dönük uygulanabilir hale getirilmiş olmasıdır. Yani geçici madde, müteahhide bir düzeltme imkânı tanımıştır. Örneğin: Yapı yaklaşık maliyet bedeli 100.000.000 TL, eski teminat oranı %10 iken teminat tutarı 10.000.000 TL iken; yeni oran %6 ile teminat tutarı 6.000.000 TL olmaktadır. Aradaki 4.000.000 TL'lik fark, müteahhidin 4 milyon TL'lik teminat yükünden kurtulması anlamına gelir. Bu durum ya bankadaki teminat mektubu limitini serbest bırakır ya da nakit blokeyi çözer. Büyük projelerde bu fark milyonlarca liraya ulaşabilmektedir. Bu hususun geçici madde olarak düzenlenmesinin sebebi, 2024 sonrası ruhsat almış ancak eski oranla teminat yatırmış müteahhitlerin bulunmasıdır. Eğer bu geçici hüküm olmasaydı eski yüksek oran devam edecek, yeni oran sadece yeni ruhsatlara uygulanacaktı. Devlet burada finansal sıkışmayı gözeterek düzeltme yolu açmıştır. Böylece proje fizibiliteleri yeniden hesaplanacak, 2024–2025 ruhsatlı projelerde teminat gideri düşecek, nakit akışına katkı sağlanacak ve kârlılık artabilecektir. Bazı projeler bu nedenle yeniden canlanabilir.
Sık Sorulan Sorular
Yeni düzenleme ile riskli yapı şerhinin terkininden sonra, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine "6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme" işlenmesi zorunlu hale getirilmiş ve parselde yapılacak tüm işlemlerin Kanun kapsamında yürütüleceği hükme bağlanmıştır.
Uygulama açısından bakıldığında bu düzenleme, taşınmazı artık "sıradan bir arsa" olmaktan çıkarıp, üzerindeki idari denetimin kalıcı hale geldiği "özel statülü" bir alana dönüştürmektedir.
Yine yeni düzenleme ile bina ortak karar protokolüne dair toplantı ilanı, muhtarlık ilanı, e-tebligat veya binaya askı ile yapılan ilanlar tebligattan sayılarak "haberim yoktu" deme imkanı bırakılmamıştır.
Gelişen bu durum kapsamında azınlık malikler için en büyük risk, rayiç bedel tespitidir.
Bu kapsamda yeni düzenleme ile muafiyet yine var ancak sınırsız değil.
Bu durumda artık harç muafiyeti 5.000 m²'nin tamamına değil, 1.000 / 5.000 oranında yani %20 oranında uygulanacak, kalan %80'lik kısım için normal tapu harcı ve ücretleri ödenecektir.
Bu değişiklik şu anlama gelmektedir: 1 Ocak 2024'ten sonra alınmış yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, "müteahhidin talebi halinde" yeni belirlenen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecektir.
Buradaki kilit kelime "müteahhidin talebi halinde"dir; yani otomatik düşüş söz konusu olmayıp talep edilmesi gerekmektedir.
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın