İmar Hakkı Transferi (İHT) Sistemi
Güncel Mevzuat ve Uygulama Esasları: Yapılaşma hakkı kısıtlanan mülkünüzün değerini nasıl koruyabilirsiniz?
Kavramsal Tanım ve Hukuki Temel
İmar Hakkı Transferi (İHT); imar planlarında yapılaşma hakkı tanınmayan, kamu hizmetine ayrılan veya yapılaşma kısıtlaması getirilen özel mülkiyetli parsellerdeki inşaat hakkının başka bir parsele devredilmesidir. Bu sistem, hem mülkiyet hakkını koruma hem de kamulaştırma maliyetlerini düşürme amacı taşır.
12 Aralık 2024 tarihli ve 32750 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile, 3194 sayılı İmar Kanunu’na "imar hakkı aktarımı" kavramı resmen eklenmiştir.
Hangi Parseller İçin Uygulanabilir?
- Kamusal hizmet alanlarına ayrılmış ancak kamulaştırılmamış özel mülkiyetli taşınmazlar.
- Sit alanları ve afet riski taşıyan bölgeler.
- Yeşil alan, donatı alanı ve düzenleme ortaklık payı yüksek olan parseller.
İHT Sisteminde Teknik Kurallar
Azami %30 Kapasite Artışı
Alıcı parsele, kendi plan kapasitesinin en fazla %30'u kadar yapılaşma hakkı devredilebilir. Bu, plan bütünlüğünü korur.
Yapı Alanı Hesaplaması
Verici parselin donatı niteliği ve çevresel emsal değerleri dikkate alınarak, devredilecek yapı alanı ilgili idare tarafından hesaplanır.
Adil Değerleme Zorunluluğu
Verici ve alıcı parseller, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından bağımsız olarak değerlendirilir. Değer farkları mahsup edilir.
Uluslararası Uygulama: TDR Sistemi
Başta ABD olmak üzere birçok ülkede "Transfer of Development Rights" (TDR) adıyla uzun süredir uygulanan bu sistem, İmar Hakkı Transferi'nin (İHT) uluslararası karşılığıdır. TDR sistemiyle:
TDR Sisteminin Temel Mantığı
- Koruma altındaki (tarihi, ekolojik vb.) alanlarda yapılaşma hakkı, "alıcı" olarak belirlenen alternatif bölgelere devredilir.
- Kamusal fayda (koruma) ile bireysel mülkiyet hakkı arasında dengeleyici bir yapı kurulur.
- Uygulama, genellikle ilgili yerel yönetimlerce düzenlenir veya bazen piyasa koşullarına bırakılır.
Bu sistemin Türkiye'deki İHT düzenlemesiyle benzer yönleri, akademik literatürde sıklıkla karşılaştırmalı olarak analiz edilmeye devam etmektedir. İHT'nin ülkemizdeki uygulamaları, planlı şehirleşme ve mülkiyet hakkı açısından önemli bir dönüşüm yaratma potansiyeli taşımaktadır.
İmar Hakkı Transferi Sürecinde Danışmanlık Alın
İHT, teknik hesaplamalar ve adil değerleme gibi karmaşık adımlar içeren yeni bir uygulamadır. Bu süreçte mülkiyet haklarınızı en üst düzeyde korumak için uzman desteği alın.
Uzman Avukatla Görüşün