Miras Yoluyla Taşınmaz Edinen Kişi "Yeni Malik' Sayılır mı?
Kira hukukunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en sorunlu alanlarından biri, “yeni malik” kavramının yanlış yorumlanmasıdır. Uygulamada sıklıkla, miras yoluyla taşınmaz edinen veya miras taksimi sonrasında tam malik hâline gelen kişilerin, TBK m.351 kapsamında kiralananı sonradan edinen kişi sıfatına sahip olduğu varsayımıyla dava açtığı görülmektedir. Oysa bu varsayım, çoğu durumda hukuki karşılık bulmamaktadır.
Miras Yoluyla Taşınmaz Edinen Kişi Yeni Malik Sayılır mı?
TBK m.351 Kapsamında “Yeni Malik” Kavramının Uygulamadaki Sınırları
Kira hukukunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en sorunlu alanlarından biri, “yeni malik” kavramının yanlış yorumlanmasıdır. Uygulamada sıklıkla, miras yoluyla taşınmaz edinen veya miras taksimi sonrasında tam malik hâline gelen kişilerin, TBK m.351 kapsamında kiralananı sonradan edinen kişi sıfatına sahip olduğu varsayımıyla dava açtığı görülmektedir. Oysa bu varsayım, çoğu durumda hukuki karşılık bulmamaktadır.
Önemli Karar: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 2024/3647 E. – 2025/3339 K. sayılı kararı, bu yanlış kabulün sonuçlarını açık biçimde ortaya koymaktadır.
Somut Olayın Hukuki Çerçevesi
Somut olayda davacı, kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı sonradan edinen kişi olduğunu ileri sürerek TBK m.351 hükmüne dayanmış ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmuştur. Ancak dosya kapsamından, davacının kira sözleşmesi kurulmadan önce miras yoluyla taşınmaza hissedar olduğu, daha sonraki aşamada ise miras taksim sözleşmesi ile tam malik sıfatını kazandığı anlaşılmaktadır.
Temel Soru:
Davacının taşınmaz üzerindeki bu mülkiyet süreci, onu TBK m.351 anlamında “kiralananı sonradan edinen yeni malik” hâline getirir mi?
Miras Yoluyla Hissedarlık ve “Yeni Malik” Ayrımı
TBK m.351’de düzenlenen yeni malik kavramı, kiralananın mülkiyetinin kira sözleşmesi devam ederken ilk kez kiraya veren dışındaki bir kişiye geçmesini ifade eder. Bu hükmün amacı, kira ilişkisi kurulurken taraf olmayan ve kiracıyı tanımayan yeni malike sınırlı bir tahliye imkânı tanımaktır.
Oysa miras yoluyla intikalde, mirasçı kira ilişkisi kurulmadan önce veya en geç miras bırakanın ölümüyle birlikte taşınmaz üzerinde malik sıfatını kazanır. Sonradan yapılan miras taksimi ise mülkiyetin ilk kez kazanılması değil, mevcut mülkiyet ilişkisinin yeniden düzenlenmesidir. Paylı mülkiyetten tam mülkiyete geçilmesi, kira hukuku bakımından “edinme” olarak nitelendirilemez.
Kritik Sonuç: Bu nedenle, davacının kira sözleşmesi kurulmadan önce miras yoluyla hissedar olması karşısında, daha sonra tam malik hâline gelmiş olması onu TBK m.351 kapsamında yeni malik yapmaz. Mahkeme de bu gerekçeyle, davacının yeni malik sıfatına sahip olmadığını kabul etmiştir.
TBK m.350 Yönünden Değerlendirme ve Süre Sorunu
Davacının TBK m.351 kapsamında yeni malik sayılamaması hâlinde, tahliye talebinin TBK m.350 kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği de incelenmiştir. Ancak bu aşamada davanın, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı tespit edilmiştir.
Sözleşme Tarihi
15.07.2015
Dava Açma Tarihi
14.09.2022
Ayrıca TBK m.353 uyarınca dava açma süresini koruyacak nitelikte, usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş bir ihtarın da bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Hukuki Sonuç:
Bu nedenle tahliye talebi, gerek TBK m.351 gerekse TBK m.350 ve m.353 hükümleri çerçevesinde yasal koşulları taşımamaktadır.
Sonuç
İncelenen karar, uygulamada sıkça yapılan önemli bir yanılgıyı açık biçimde ortaya koymaktadır:
Mirasçı olmak, her durumda yeni malik olmak anlamına gelmez.
Kira sözleşmesi kurulmadan önce miras yoluyla taşınmaza hissedar olan bir kişinin, sonradan miras taksimi ile tam malik hâline gelmesi, TBK m.351 kapsamında “kiralananı sonradan edinen kişi” sıfatını kazandırmaz. Bu sıfatın yanlış kabul edilmesi ise davanın daha baştan yanlış hukuki zeminde açılmasına ve tahliye talebinin esasa girilmeden reddedilmesine yol açmaktadır.
Temel İlke:
Bu karar, tahliye davalarında mülkiyetin nasıl değil, ne zaman kazanıldığının belirleyici olduğunu bir kez daha göstermektedir.
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın