ÖKBS’de en çok aranan sorular
Bu bölüm “Google’da aranan soru → içerikte tam karşılık” mantığıyla yazıldı. Okur, aradığı cevabı hızlıca bulsun; metin, konuyu bilen bir ofisin doğal akışıyla ilerlesin.
ÖKBS mağdurları ne yapmalı?
İlk 3 adım: belge zinciri, kurgu testi, doğru dava sebebi.
Ölümden sonra tescil mümkün mü?
Sağlararası devir–ölüme bağlı kurgu ayrımı.
ÖKBS tescil nasıl iptal edilir?
Tapu iptal–tescil, ehliyet, irade fesadı, muvazaa.
Harcı, devir masrafı, vergi nasıl değişir?
Satış harcı mı, intikal vergisi mi, dava gideri mi?
Kısa cümle, büyük hakikat
ÖKBS’de “başlık” sizi kurtarmaz; “kurgu” sizi ya kurtarır ya da yakar. Noterde bir kelime, tapuda bir işlem türü, davada bir yıllık emek demektir.
Giriş: ÖKBS neden bu kadar “kırılgan” bir sözleşme?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, insanî bakım ihtiyacı ile mülkiyet ilişkisini aynı hukuki zeminde buluşturan; bu nedenle de uygulamada en fazla uyuşmazlık üreten sözleşme türlerinden biridir. Sözleşme çoğu zaman ileri yaş, hastalık, yalnızlık, ekonomik sıkışmışlık, “biri bana baksın” ihtiyacı ve güven ilişkisi içinde kurulur. Bu arka plan, sözleşmeyi sadece teknik bir borç ilişkisi olmaktan çıkarır; adeta “mülkiyet + duygu + güç dengesi” üçgenine taşır.
Taşınmaz içeren ÖKBS’lerde gerilim noktası tek bir soruda toplanır: mülkiyet, bakım borçlusuna hangi anda ve hangi mekanizma ile geçecek? Eğer bu soru net cevaplanmazsa, tapu sicili ile miras hukuku ilkeleri arasında sert bir sürtünme doğar. Bu sürtünme; bazen “ölümden sonra tescil yapıldı” iddiası, bazen “mirasçılar devre dışı bırakıldı” şikâyeti, bazen de “sanki harçtan kaçınmak için bir kurgu kurulmuş” şüphesi olarak karşımıza çıkar.
ÖKBS uyuşmazlıklarının büyük bölümü sözleşmenin adından değil, kurduğu hukuki kurgudan kaynaklanır.
Temel soru şudur: Taşınmaz mülkiyeti bakım borçlusuna, bakım alacaklısı hayatta iken mi geçmektedir; yoksa mülkiyet devri açıkça ölüm anına mı bağlanmıştır?
Noterdeki bir cümle tapudaki yaşanacakları belirler
Noterlik aşamasında sözleşmenin yalnızca başlığına değil, içeriğine ve özellikle mülkiyet devrinin zamanına ilişkin düzenlemelere dikkat edilmesi gerekmektedir. Uygulamada, sözleşmenin “ölünceye kadar bakma” başlığını taşımasına rağmen, içeriğinde mülkiyet devrinin açıkça ölüme bağlandığı durumlarda, noterlikte yapılan şekil değerlendirmesinin ileride tapu tescil sürecini ve doğacak uyuşmazlıkları doğrudan etkilediği görülmektedir.
Örnek 1: Başlık “ÖKBS” olabilir ama kurgu “sağlararası” ise;
Sözleşmede bakım borçlusunun edimini üstlendiği yazılıdır; karşılık olarak taşınmaz devrinin de bakım alacaklısı hayatta iken yapılacağı, hatta tarafların birlikte tapu müdürlüğüne giderek tescili gerçekleştireceği düzenlenmiştir. Bu senaryoda tescil “ölümden sonra” değil, hayattayken tamamlanır.
Sonuç: Tapu tescili, klasik “sağlararası” devir mantığında ilerler; mirasçılar ancak ehliyet, irade fesadı, muvazaa gibi sebeplerle tartışma açabilir.
Örnek 2: Başlık “ÖKBS” olmasına rağmen ama kurgu “ölüme bağlı” ise
Sözleşmede taşınmazın devrinin “bakım alacaklısının ölümünden sonra bakım borçlusu adına tescil edileceği” açıkça yazılıdır. Bu tek cümle, işlemi miras hukukunun alanına çeker.
Sonuç: Bakım borçlusunun “sözleşme var, o hâlde tek başıma tescil isterim” yaklaşımı çoğu dosyada sürdürülebilir olmaz; mirasçı talebi veya mahkeme kararı eşiği gündeme gelir.
Pratik ipucu
Sözleşme “ölümden sonra tescil” diyorsa, çoğu zaman tapu memurunun zihninde şu alarm çalar: “Bu, sağlararası bir tasarruf değil; ölüme bağlı bir sonuç doğuruyor olabilir.” Bu yüzden, noterdeki kurgu net değilse, tapudaki işlem ya bloke olur ya da ileride ciddi bir iptal tartışmasının konusu hâline gelir.
Yasal dayanaklar: Kurgu testinin “hukuki motoru”
Kurgu testini “hissetmek” yetmez; hukuki dayanakla sabitlemek gerekir. ÖKBS’de iki eksen özellikle belirleyicidir: Borçlar hukuku (TBK 611 ve devamı) ve taşınmaz mülkiyetinin kazanılması (TMK 705–706). Uygulamada idarenin yaklaşımını kristalize eden metinlerden biri de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün konuyu doğrudan ele alan genelgesidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 611–612 (ÖKBS Tanımı ve Şekli)
“MADDE 611- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı atanmışsa, ölünceye kadar bakma sözleşmesine miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır.”
“MADDE 612- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılır.”
📋 Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (Resmî Gazete: 04.02.2011, Sayı: 27836) – Madde 611–612
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 705–706 (Tescil ve Resmî Şekil)
“Madde 705 - Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
“Madde 706 - Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
📋 Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (Resmî Gazete: 08.12.2001, Sayı: 24607) – Madde 705–706
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi 2022/3 (04.07.2022) – Kritik tescil sınırı
“Noterlerce düzenlenen sözleşmede bakım alacaklısı, sözleşmenin kurulmasından sonra taşınmazın mülkiyetini devretmeyi taahhüt etmişse bakım alacaklısının (malikin) talebi ile taşınmaz bakım borçlusu adına tescil edilir. Bakım alacaklısı tescil talebinde bulunmaz ise taşınmazın bakım borçlusu adına tescili mahkeme kararı ile mümkündür. Ancak, ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, bakım borçlusuna bakım alacaklısı hayatta iken tek başına tescil yetkisi vermiş ise bakım borçlusunun talebi ile de taşınmazın tescili sağlanır. Taşınmazın tescili sağlanılmadan bakım alacaklısı ölmüş ise bakım borçlusu taşınmazın tescilini mirasçılardan talep eder. Mirasçılar tescile muvafakat etmezse tescil için mahkeme kararının ibrazı gerekir.”
“Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısının ölümünden sonra tescil edilebileceğine yönelik düzenleme yapılmışsa başka bir ifade ile taşınmazın mülkiyetinin devri bakım alacaklısının ölümüne bağlı kılınmışsa miras hukuku anlamında ölüme bağlı tasarruf işlemi söz konusu olacaktır. Bu durumda bakım borçlusunun, bakım alacaklısının ölümü üzerine ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden tapu müdürlüğünden doğrudan tescil talep etme hakkı yoktur. Bakım alacaklısının mirasçılarının talebi veya mahkeme kararı ile taşınmaz bakım borçlusu adına tescil edilir.”
📋 Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Genelge 2022/3 (04.07.2022) – “Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve Miras Hukuku Uygulamaları”
KRİTİK UYARI
RİSK: “Ölümden sonra tescil” ibaresi tek başına güvenli bir yetki üretmez.
Sözleşmede “ölümden sonra tescil” gibi bir ifade yer alsa bile, kurgu ölüme bağlı sonuç doğuruyorsa bakım borçlusunun tek taraflı doğrudan tescil talebi kural olarak mümkün değildir. Bu sınır, yalnızca teorik bir yorum değil; idari uygulamada da açıkça çizilen bir çerçevedir.
Sağlararası devirde tapu tescili: “Hayatta iken tamamlanan” işlem
Mülkiyet devrinin sağlararası kurgulandığı hâllerde, tapu sicilinde doğrudan tescil mümkündür. Bu durumda tescil, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel mekanizma olan tescilin (TMK 705) doğal sonucudur. Bakım alacaklısının sonradan ölmesi, yapılan tescili “ölümden sonra yapılan tasarruf” hâline getirmez; çünkü tasarruf işlemi hayatta iken tamamlanmıştır.
Uygulamada bu senaryo çoğunlukla iki şekilde görülür:
- 1
Tarafların birlikte tapu müdürlüğüne başvurması
Sözleşme yapılır, taraflar tapuda işlem türünü netleştirir ve taşınmaz bakım borçlusu adına tescil edilir. Bu durumda “işlem zinciri” şeffaftır: talep, taraf iradesi, resmi şekil ve tescil birlikte görünür.
- 2
Bakım alacaklısının hayatta iken tek başına tescile yetki vermesi
Sözleşmede bakım borçlusuna, bakım alacaklısı hayatta iken tek başına tescil yetkisi verildiyse, bakım borçlusunun talebiyle tescil sağlanabilir. Burada da kritik nokta “yetkinin hayatta iken verilmiş ve işlem mantığının sağlararası kalmış” olmasıdır.
Uygulama sonucu
Sağlararası kurguda tescil hayatta iken yapılırsa; sonradan “ölümden sonra tescil” tartışması teknik olarak zayıflar. İptal iddiaları çoğunlukla ehliyet, irade fesadı veya muvazaa gibi klasik iptal zeminlerinde yürür.
Ölüme bağlı kurguda tescilin sınırı: “Doğrudan tescil” niçin kilitlenir?
Sözleşmede mülkiyet devri açıkça bakım alacaklısının ölümüne bağlanmışsa, artık mesele yalnızca “borçlar hukuku” meselesi olmaktan çıkar. Çünkü ölümle birlikte bakım alacaklısının tasarruf yetkisi sona erer; bu da “benim hayattaki irademe dayanarak ölümümden sonra yeni bir tasarruf işlemi yapılsın” kurgusunu tartışmalı hâle getirir.
Bu noktada pratik sonuç şudur: bakım borçlusunun elinde çoğu zaman ayni bir hak değil, terekeye karşı ileri sürülebilecek bir kişisel/alacak hakkı görünümü ağır basar. Dolayısıyla tescil, mirasçıların talebi veya mahkeme kararı eşiğini geçerek tamamlanır.
KRİTİK UYARI
RİSK: Tapuda işlem yapılmış olması, işlemi “dava dışı” yapmaz.
“Tapu müdürü okey demiş” cümlesi, dosyanın kapandığı anlamına gelmez. Tam tersine; tescilin hangi işlem türüyle, hangi talep zinciriyle, hangi belge dayanağıyla yapıldığı ortaya konulmadan “hukuka uygunluk” hükmü kurulamaz.
Bu çerçevenin idari uygulamadaki en net ifadesi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelge 2022/3’te yer alır: Ölüme bağlı kurgu varsa bakım borçlusunun “doğrudan tescil talep etme hakkı yoktur”; tescil mirasçı talebi veya mahkeme kararıyla yapılır. Bu cümle, sahada “ölümden sonra tek taraflı tescil” tartışmasının ana düğümünü oluşturur.
ÖKBS tescil nasıl iptal edilir? Dava sebebi seçimi: “tek ok, tek hedef”
ÖKBS dosyalarında en sık görülen hata şudur: Herkes “tapu iptal ve tescil” demeye hazırdır ama hangi hukuki sebep ile vuracağını netleştirmez. Oysa ispat stratejisi, seçtiğiniz sebebe göre bambaşka bir yola girer.
1) Hukuki sebep yokluğu / tescilin dayanağı sorunu
Özellikle “ölümden sonra tek taraflı tescil” vakalarında, tescilin hangi işlem türüyle yapıldığı ve belge zincirinin ne olduğu kritikleşir. Eğer işlem, ölüme bağlı kurguya rağmen “sağlararası tasarruf” gibi işletilmişse, hukuki sebep tartışması büyür. Bu hattın ana malzemesi: tapu işlem dosyası, yevmiye, başvuru sahibinin sıfatı, işlem türü, dayanak belgeler ve varsa eksik/yanlış belge iddiasıdır.
2) Ehliyet (ayırt etme gücü) – “farik mümeyyizlik” tartışması
İleri yaş, ağır hastalık, sedasyon, bilişsel çöküş, yoğun bakım sonrası dönem gibi olgular varsa; “ayırt etme gücü” doğrudan hedef olur. Bu hat güçlüdür ama risklidir: rapor, tanık, hastane kayıtları, ilaç listeleri, hekim görüşleri, noterdeki süreç ve imza anındaki fiilî durum birlikte değerlendirilecektir. Yanlış kurgulanırsa “elimde patlar” hissi buradan gelir; doğru kurgulanırsa dosyanın bel kemiği olur.
3) İrade fesadı: hata, hile, ikrah
“Bana bakacak sandım ama malı kapatmaya gelmiş”, “sözleşmeyi farklı anlattılar”, “noterde baskı altındaydım” gibi olgular varsa; irade fesadı hattı devreye girer. Burada kilit soru: somut baskı/yanıltma olgusu var mı ve nasıl ispatlanır?
4) Muvazaa (özellikle muris muvazaası) – “görünüşte ÖKBS, gerçekte bağış”
ÖKBS görünümünde temlik, gerçekte mirasçıdan mal kaçırma amaçlı bağış ise muvazaa iddiası gündeme gelir. Bu hat, saklı paylı mirasçı olma şartına bağlanmayan bir dava zemini sağlayabildiği için pratikte çok önemlidir.
Dava stratejisinin altın kuralı
“Her şeyi birden söyleyeyim” refleksi; dosyayı güçlendirmez, bulanıklaştırır. Önce kurgu testiyle dosyanın omurgasını bulun; sonra omurgaya en oturan hukuki sebebi seçin. Ek sebepleri ise ana sebebi destekleyen ikinci halka gibi kullanın.
Muris muvazaası ve ÖKBS: “tek taşınmaz yetebilecekken üç taşınmaz niye?”
ÖKBS’nin “bakım” gerekçesi gerçek olsa bile, temlikin kapsamı ve oranı bazen dosyanın zayıf karnıdır. Mirasbırakanın bakım ihtiyacını daha sınırlı bir malvarlığı devriyle karşılayabileceği durumda, değerli ve çok sayıda taşınmazı tek kişiye devretmesi “mal kaçırma” şüphesini güçlendirebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.03.2019, 2017/1-1211 E., 2019/377 K.
Kararda; murisin bakımını taşınmazlarının “bir kısmını” devrederek de sağlayabileceği hâlde, değerli birden fazla taşınmazı devretmesi olgusunun “mirasçılardan mal kaçırma” ve “muvazaa” sonucuna götürebileceği değerlendirilmiştir. ÖKBS görünümünde işlemin gerçekte bağış niteliğinde olup olmadığı somut olayın tüm emareleriyle tartışılır.
Kaynak notu: Bu karar; ÖKBS dosyalarında “temlikin kapsamı” ile “bakımın gerçek ihtiyacı” arasındaki orantısızlığı ispat materyali olarak kullanma fikrine güçlü dayanak sağlar.
Burada ince ayar şudur: Her çok taşınmaz devri otomatik muvazaa değildir; ama orantısızlık ve mirasçıların devre dışı bırakılma biçimi kuvvetli emareler üretir. Dosyanın dili, bu emareleri “tek tek fotoğraf” gibi gösterecek şekilde kurulmalıdır.
ÖKBS mağdurları ne yapmalı? İlk 3 adımın “kısa ama keskin” hali
- 1
Belge zincirini çıkarın: tapu işlem dosyası + noter belgesi + sağlık kayıtları
Tescil hangi işlem türüyle yapılmış? Başvuran kim? Dayanak belgeler hangileri? Yevmiye numarası ve işlem tarihi nedir? Noterde kimler vardı, tanık var mı, süreç nasıl yürüdü? Sağlık kayıtları ve ilaçlar, imza anındaki durumu ne söylüyor?
- 2
Kurgu testini yapın: sağlararası mı, ölüme bağlı mı?
Sözleşmede mülkiyet devri ölümle mi bağlanmış? Yoksa hayatta iken tescil mi öngörülmüş? Eğer ölümle bağlanmışsa, “doğrudan tescil” iddiasının idari uygulamada da kural olarak reddedildiğini bilmek gerekir.
- 3
Doğru dava sebebini seçin: tek hedefe odaklanın
Dosyaya en iyi oturan sebep hangisi? Hukuki sebep yokluğu mu, ehliyet mi, irade fesadı mı, muvazaa mı? Seçim, ispat planını belirler. Yanlış seçim, doğru olguyu bile çöpe atabilir.
Büyük resim
ÖKBS dosyasında kazanmak; “çok yazmakla” değil, “doğru şeyi yazmakla” ilgilidir. Kurgu testi doğru yapılırsa; tapu uygulaması, noterlik şekli, mirasçı eşiği ve mali sonuçlar birbiriyle konuşmaya başlar.
Mirasçılar olmadan tapu tescili yapılabilir mi?
Bu sorunun tek doğru cevabı yoktur; dosyanın kurgusu cevabı belirler.
Sağlararası kurgu
Tescil hayatta iken tamamlanmışsa mirasçıların devreye girmesi gerekmez. Mirasçılar, tescili “miras hukuku eşiği” üzerinden değil; geçerlilik, ehliyet, irade fesadı ve muvazaa üzerinden tartışır.
Ölüme bağlı kurgu
Mülkiyet devri ölümden sonra geçerli olacak şekilde bağlanmışsa, bakım borçlusunun tek taraflı doğrudan tescil talebi kural olarak mümkün değildir. Bu durumda mirasçı talebi veya mahkeme kararı eşiği belirleyicidir.
Bu ayrımın uygulamadaki karşılığını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelge 2022/3 açıkça ortaya koyar: tescil yapılmadan bakım alacaklısı ölmüşse bakım borçlusu tescili mirasçılardan talep eder; mirasçılar muvafakat etmezse mahkeme kararı gerekir. Sözleşme ölüme bağlı tasarruf niteliği kazanmışsa bakım borçlusunun doğrudan tescil talep hakkı yoktur.
Tapu harcı, vergi ve dava maliyetleri: “ucuz sanılan kurgu neden pahalıya patlar?”
ÖKBS’de “hangi kurgu seçildi?” sorusu yalnızca hukuki sonucu değil, mali tabloyu da belirler. Uygulamada kimi dosyalarda “tapu harcı ödememek için ölümden sonra tescil kurgusu” gibi bir motivasyon sezilir. Fakat bu motivasyon her zaman hedefe götürmez; çünkü maliyet tek kalem değildir.
Sağlararası ivazlı devirde maliyet kalemleri
-
Tapu harcı ve döner sermaye/işlem masrafları (satış benzeri mantıkla).
-
Noter masrafları (sözleşmenin düzenlenmesi, suretler, tanık vb.).
-
İşlemin hızlı kapanması nedeniyle uyuşmazlık ve dava maliyeti çoğu dosyada daha düşüktür.
Ölüme bağlı kurgu ve “sonradan tescil” yolunda maliyet kalemleri
-
Klasik satış harcı doğmayabilir; ancak miras ve intikal vergisi gündeme gelebilir.
-
Mirasçılar muvafakat etmezse dava kaçınılmaz olur: harç, bilirkişi, keşif, tebligat, vekâlet ücreti.
-
Zaman maliyeti: dosyanın yıllara yayılması, fiilî kullanım, kira/ecrimisil gibi yan uyuşmazlıklar.
Pratik sonuç
“Tapu harcı ödenmesin” motivasyonuyla ölümden sonra tescil kurgusu kurulması, çoğu dosyada toplam maliyeti azaltmak yerine; vergi + dava + zaman maliyeti nedeniyle artırabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Her dosyanın ekonomik matematiği farklıdır. Taşınmazın değeri, tarafların uzlaşma ihtimali, mirasçı sayısı, tescilin yapıldığı işlem türü, delillerin gücü ve yargılama süresi toplam maliyeti belirler. Bu yüzden maliyet değerlendirmesi, “tek kalem üzerinden” değil, olası senaryolar üzerinden yapılmalıdır.
Sonuç ve eylem planı: ÖKBS dosyası için 7 adım
ÖKBS dosyası “duygu yüklü” olabilir; ama çözüm, “belge ve kurgu” disiplininden geçer. Aşağıdaki 7 adım, sahada en hızlı sonuç veren iskeleti sunar.
- 1
Tapu işlem dosyasını çıkarın
Yevmiye, işlem türü, başvuru sahibi, dayanak belgeler, imza/kimlik süreçleri.
- 2
Sözleşmenin “kurgu”sunu netleştirin
Sağlararası mı, ölüme bağlı mı? Ölümden sonra tescil ibaresi var mı, tek başına tescil yetkisi var mı?
- 3
Sağlık ve ehliyet verisini toplayın
Hastane kayıtları, ilaçlar, tanıklar, hekim raporları, imza anındaki fiilî durum.
- 4
Muvazaa emarelerini dosyalaştırın
Temlikin kapsamı, değer–bakım ihtiyacı oranı, mirasçıların dışlanma biçimi, fiilî bakımın gerçekten yapılıp yapılmadığı.
- 5
Dava sebebini “tek hedefe” oturtun
Hukuki sebep yokluğu / ehliyet / irade fesadı / muvazaa hattından en güçlü olanı ana omurga yapın.
- 6
Geçici hukuki korumayı düşünün
Taşınmazın üçüncü kişiye devri riskine karşı uygun tedbir stratejisini planlayın.
- 7
Maliyet–zaman tablosunu senaryolaştırın
Tapu harcı/vergiler + dava giderleri + zaman maliyeti: dosyaya özel “toplam maliyet” hesabı yapın.
Kapanış cümlesi
ÖKBS dosyası, “bir sözleşme” gibi görünür; ama aslında “kurgu + tescil + mirasçı eşiği + maliyet” bileşimidir. Bu bileşimi doğru okursanız, dosyanın dili de, sonucu da, masrafı da daha öngörülebilir hâle gelir.