Avukatsız Tapu İşlemleri Neden Risk Taşır?
Türkiye’de her yıl milyonlarca taşınmaz el değiştirirken; sahte vekâletname, muvazaa ve ipotek gibi hukuki tuzaklar mülk sahiplerini bekliyor. 12. Yargı Paketi ile gündeme gelen tapuda avukat zorunluluğu hakkında bilmeniz gereken tüm detaylar ve mevcut risk analizi
Avukat zorunluluğu bugün olmasa da, tapu işlemlerindeki hukuki tuzaklar her zaman var olmuştur. Şu türde sorunlar Yargıtay kararlarına taşınan uyuşmazlıkların temel kaynakları arasında:
Sahte vekâletname ile satış
Tapu müdürlüğü işlemden önce vekâletnameyi form olarak incelemekle yükümlü, ancak belgenin noterde gerçekten düzenlenip düzenlenmediğini ya da malikin iradesini gerçekten yansıtıp yansıtmadığını araştırmak müdürlüğün yetkisi ve kapasitesi dışında. Bu boşluktan yararlanan sahte vekâletname vakaları, özellikle İstanbul'da sistematik bir dolandırıcılık yöntemine dönüşmüştür.
İpotek, haciz, tedbir yükü
Tapu sicilini hukuki gözle okumayan alıcı, devir anında sicilde görünen ancak farkına varılmayan bir ipotek ya da icra dosyasına dayalı hacizle mülkü devraldığını sonradan anlayabilir. Devir öncesi tapu sicili analizi, pratik bilgisi olan bir avukatın beş dakikası; bu analizi atlayan alıcı için sonuç bazen yıllarca süren bir tapu iptali davası.
Muvazaalı (danışıklı) satış
Miras bırakanın mal varlığını mirasçılardan kaçırmak amacıyla gerçekleştirilen satışlar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir. Bu davaları alan taraf da açan taraf da sürece sürüklenebilir. Sözleşme öncesinde bir hukuki değerlendirme, tarafı bu riskten tamamen korumazsa da en azından bilinçli tercih yapmayı sağlar.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti bozuklukları
İstanbul'daki yapıların önemli bir kısmı hâlâ kat irtifakı aşamasında; kat mülkiyetine geçilmemiş. Bağımsız bölümün tapusunu alanın bu farkı bilmeden işlem yapması, ileride sigorta, ipotek ve kentsel dönüşüm süreçlerinde ciddi sorunlar doğuruyor.
Şüyuu (paylı mülkiyet) sorunları
Hisseli tapu ile devir alınan taşınmazda diğer paydaşların şufa (önalım) hakkı 2644 sayılı Kanun'un 8. maddesi uyarınca üç ay içinde kullanılabilir. Bu süre içinde önalım davası açılırsa alıcı mülkünü kaybedebilir; bu durumdan satıcının haberi olup olmadığı ise ayrı bir dava konusu.
Tüm bunlar avukat olmaksızın da öğrenilebilir mi? Teorik olarak evet. Pratikte, sicil analizi tekniğini, önalım hakkının koşullarını, tapu kütüğündeki beyanlar sütununu okumayı ya da yevmiye kaydı sırasının hukuki sonuçlarını bilen ortalama bir alıcı ya da satıcı neredeyse yok. Zorunluluk yasası, bu bilgi asimetrisini bir ölçüde gidermeye çalışıyor.
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın