Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu ve Hukuki Güvenlik

İstanbul Barosu'nun avukat arama sistemi üzerinden gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukat listesine ulaşılabiliyor. Baro listesi dışında, tapu iptali ve tescil davası deneyimi olan, kat irtifakı ve kat mülkiyeti pratiğini taşıyan ve İstanbul tapu müdürlükleriyle fiili temas kurmuş avukatları tercih etmek uzmanlaşma açısından belirleyici.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, gayrimenkul işlemi için işlem değeri üzerinden hesaplanan oransal bir alt sınır belirliyor. Serbest ücret sözleşmesiyle bu tarifenin üstünde anlaşılabiliyor. İstanbul koşullarında orta segment bir konut satışı için avukatlık hizmeti maliyeti, olası bir tapu iptali davasının üç ila beş yıllık yargılama masraflarıyla karşılaştırıldığında tartışmasız avantajlı.

İşlem tamamlandıktan sonra tespit edilen sorunlara göre değişen çözüm yolları var: Tapu sicilindeki hata ya da yanlışlık tapu müdürlüğüne yazılı başvuruyla düzeltilebilir (TMK md. 1027); muvazaa ya da sahte belge varsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir; satıcının ayıptan sorumluluğu söz konusuysa TBK'nın ayıp ihbarına ilişkin hükümleri işletilebilir. Her durumda bir avukattan hukuki değerlendirme almak, hangi yolun işlem bazında uygun olduğunu netleştiriyor.

Avukatlık Kanunu md. 38 çıkar çatışması yasağını düzenliyor. Taşınmaz satışında alıcının çıkarı ile satıcının çıkarı doğrudan karşı kutuplarda; aynı avukat her ikisini birden temsil edemez. Bu yasağa rağmen uygulamada zaman zaman görülen "ortak avukat" yaklaşımı, pratikte taraflardan birinin aleyhine işleyecek bir tuzak. Her tarafın kendi avukatını tutması en güvenli yol.

Satıcının tapuyu "temiz" teslim yükümlülüğü, sözleşmeye açıkça yazılmalı. İpotek silinmesi için alacaklı banka ya da kurumdan ipotek fekki belgesi alınması ve tapu müdürlüğüne ibrazı gerekiyor. Haciz ise icra dosyasının kapanmasıyla düşüyor. Avukat, bu işlemlerin tapu devriyle eş zamanlı ya da devir öncesinde tamamlanmasını koordine ediyor.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 12-13 kapsamında kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmasını ve tüm kat maliklerinin katılımıyla ya da yetkili temsilciyle tapu müdürlüğüne başvurulmasını gerektiriyor. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş belediye, tapu müdürlüğü ve apartman yönetimi arasındaki koordinasyonu zorunlu kılıyor; avukat bu sürecin teknik boyutunu yönetiyor.

Kendi payı üzerinde her paydaş serbestçe tasarruf edebilir; ama diğer paydaşların 2644 sayılı Kanun md. 8 uyarınca şufa (önalım) hakkı var. Paydaşın dışına yapılan satışlarda, diğer paydaşlar satış tarihinden itibaren üç ay içinde şufa hakkını kullanarak aynı bedelle taşınmazı satın alabilir. Bu hak varlığında, işlemi gerçekleştiren alıcı mülkünü kaybedebilir; bu riski bilen avukat, diğer paydaşlara satış bildirimini usulüne göre yaparak şufa hakkının süreyle düşmesini sağlar.

Yabancı uyruklu kişinin taşınmaz edinim şartları, askeri yasak bölge kontrolü, edinim sınırı (yüzde on kısıtlaması), sermaye transferi ve kur dönüşümü belgeleri bu işlemlerde öne çıkan başlıklar. Ayrıca tapu işlemi Türkçe yürütüldüğünden yabancı alıcı adına işlem yapan avukat veya tercüman varlığı hem hukuki güvence hem pratik zorunluluk.

Noter, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartını sağlıyor; belgeler üzerindeki tasdik işlemlerini yapıyor. Ama noter hukuki danışmanlık vermiyor, tapu sicilini taraflar adına analiz etmiyor, sözleşme içeriğini müvekkil çıkarına göre düzenlemiyor. Noterlik ve avukatlık farklı ve tamamlayıcı işlevler; biri diğerinin yerine geçemiyor.

Yasa çıkmadan önce de tapu işlemlerinin barındırdığı riskler aynı. Zorunluluk yasası bu riski bir kural haline getiriyor; riskin kendisini yaratan ya da ortadan kaldıran değil. İstanbul koşullarında, işlem değeri ne olursa olsun bir tapu avukatıyla çalışmak kayıptan değil kazançtan söz ettiriyor.