Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Hususlar
Bu rehberde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerlilik şartları, imar ve ruhsat engelleri, avans tapu ve üçüncü kişilerin durumu, temerrüt halinde %90 seviyesine göre fesih tasfiyesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm rejimleri Yargıtay içtihatlarıyla incelenmektedir.
İnşaat hukuku uyuşmazlıklarında hâkimin ve uygulayıcının yapması gereken ilk teşhis; sözleşmenin salt bir eser sözleşmesi mi, taşınmaz satış vaadi mi, yoksa her iki sözleşme tipinin unsurlarını bünyesinde barındıran kendine özgü (sui generis) çift tipli karma bir sözleşme mi olduğunu saptamaktır. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde borcun ifası; yalnızca tarafların sübjektif iradesine değil, 3194 sayılı İmar Kanunu, imar planları, belediye ruhsat işlemleri, tapu mevzuatı ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi kamu düzenine ilişkin idari ve ayni rejimlere doğrudan bağlıdır.
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Mahiyeti ve Geçerlilik Şartları
1.1. Karma Sözleşme Niteliği ve Çift Tipli Yapı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin mülkiyetindeki taşınmazın belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği (taşınmaz satış vaadi unsuru), yüklenicinin ise bu arsa üzerinde sözleşmeye, fen-sanat kurallarına, tasdikli projesine ve imar mevzuatına uygun bir yapı inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği (eser sözleşmesi unsuru) karma nitelikli, iki tarafa borç yükleyen (synallagmatik) bir sözleşmedir (Yargıtay 6. HD, E. 2025/1024, K. 2025/2183).
- Arsa Sahibi Yönünden: Bedel borcu nakit para değil, "taşınmaz arsa payı devri" (aynî ifa) şeklinde yerine getirilir.
- Yüklenici Yönünden: Bedele ve tapu devrine hak kazanmanın ön şartı; inşaatı imar ve fen kurallarına uygun olarak tamamlayıp ayıpsız ve eksiksiz teslim etmektir.
1.2. Resmi Şekil Şartı ve Noterlik Düzenleme Zorunluluğu
Türk Medeni Kanunu m. 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 gereğince, taşınmaz mülkiyetinin naklini veya devir taahhüdünü içeren sözleşmelerin noterde "düzenleme şeklinde" yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür (butlan).
1.3. Paylı Mülkiyette Taraf Teşkili ve Oybirliği Kuralı (TMK m. 692)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olarak kurulabilmesi için taşınmazın mülkiyet rejimine dikkat edilmelidir:
- Genel Kural (TMK m. 692): Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda olağan kullanım sınırlarını aşan yapı işlerine girişilmesi veya taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulması bütün paydaşların oybirliğiyle karar almasına bağlıdır (Yargıtay 6. HD, E. 2025/1211, K. 2025/2185). Paydaşlardan birinin dahi dışarıda kaldığı sözleşmeler ifa imkânsızlığı doğurur.
- Kentsel Dönüşüm İstisnası: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda TMK m. 692'deki oybirliği kuralı uygulanmaz; kanunun öngördüğü arsa payı salt çoğunluğu (%50+1) kuralı geçerlidir.
2. İmar, Belediye ve Ruhsat Hukuku Boyutu (Kamu Düzeni ve İfa Engelleri)
İnşaat hukuku ve eser sözleşmelerinde 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar yönetmelikleri kamu düzenine ilişkindir. Mahkemeler ve sözleşmenin tarafları kamu düzenini ilgilendiren emredici normlara aykırı tasarruflarda bulunamazlar.
2.1. İmar Planlarına Uygunluk ve Ruhsat Alma Yükümlülüğü
Sözleşmede inşaat süresinin başlangıcı kural olarak "yapı ruhsatının alındığı tarih" veya "arsanın fiilen ve hukuken ayıpsız teslim tarihi" olarak kararlaştırılır. Ruhsat alma borcu yükleniciye bırakılmışsa, yüklenici basiretli bir tacir (TTK m. 18/2) gibi davranarak makul sürede ilgili belediyeye müracaat etmek ve projeleri tasdik ettirmek zorundadır. İmar planı iptalleri veya tevhit gecikmeleri kural olarak yükleniciyi temerrütten kurtarmaz (Yargıtay 6. HD, E. 2024/1756, K. 2025/303).
2.2. Kaçak Yapı, İmara Aykırılık ve Tadilat Projesi ile Yasallaştırma Yöntemi
İmar mevzuatına, tasdikli statik ve mimari projeye aykırı imalatlar hukuken "ifa" sayılmaz. Yargıtay'ın yerleşik hüküm metodolojisine göre;
- Aykırılık Tespiti: Projeye aykırı fazla kat, çekme mesafesi ihlali veya sığınağın bağımsız bölüme katılması durumunda doğrudan fesih kararı verilemez.
- Yasallaşma Araştırması: Mahkemece ilgili belediyeden aykırılığın tadilat/revizyon projesi ile yasal hale getirilip getirilemeyeceği sorulur (Yargıtay 6. HD, E. 2024/566, K. 2025/559).
- Süre ve Yetki: Aykırılık giderilebilir nitelikte ise yükleniciye belediye nezdinde işlem yapması için makul mehil ve yetki verilir.
- Karar: Yapı yasal hale getirilirse tescil/ifa davasına devam edilir; getirilemiyorsa kaçak yapının korunmayacağı gözetilerek sözleşmenin feshine karar verilir.
2.3. Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) İskân Ruhsatı Yerine Geçer mi?
3194 sayılı Kanun Geçici 16. maddesi kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi; yalnızca yapının yıkımını ve idari para cezalarını geçici olarak durduran bir idari af belgesidir. Yapı Kayıt Belgesi, binayı imara uygun hale getirmez ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) yerine geçmez (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2458, K. 2025/1269). Sözleşmede iskân alma borcu üstlenen yüklenici, yalnızca Yapı Kayıt Belgesi alarak edimini ifa etmiş sayılamaz.
3. Tapu Uygulamaları, Mülkiyetin İntikali ve Üçüncü Kişilerin Korunması
3.1. Kademeli Devir (Avans Tapu) ve Mülkiyetin İntikali
İnşaat aşamalarına paralel olarak (su basman, kaba inşaat, çatı kapanışı vb.) yükleniciye peyderpey devredilen arsa payları mülkiyeti kesin olarak nakletmez; avans niteliğinde şartlı bir tasarruf işlemidir. Yüklenici inşaatı fen ve sanat kurallarına uygun olarak eksiksiz tamamlamadığı sürece arsa sahibi adına kayıtlı kalan tapu paylarının tescilini talep edemez (Yargıtay 6. HD, E. 2025/102, K. 2025/1120).
3.2. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Statüsü (TBK m. 183)
Yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri inşaat aşamasında üçüncü kişilere satması hukuki niteliği itibarıyla TBK m. 183 vd. uyarınca "alacağın devri (temliki)" hükmündedir.
- Alacağı temellük eden üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu şahsi ifa hakkına halef olur.
- Arsa Sahibinin Def'i Hakkı (TBK m. 188): Arsa sahibi; yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm savunma, eksik iş, gecikme cezası ve iskan alınmaması def'ilerini üçüncü kişiye karşı da aynen ileri sürebilir.
3.3. Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023) ve İyiniyetin Sınırları
Yükleniciden tapu devralan üçüncü kişiler kural olarak TMK m. 1023'teki tapu siciline güven ilkesine dayanamazlar. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüm alan kimse, inşaatın arsa payı karşılığı yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde tapunun iptal edileceğini "bilmesi gereken kişi" konumundadır (Yargıtay 6. HD, E. 2024/807, K. 2024/3382). Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde üçüncü kişilerin tapuları yolsuz tescil haline gelerek iptal edilir.
4. İfanın Engellenmesi, Temerrüt ve Sözleşmenin Feshi Rejimi
Taşınmaz mülkiyetinin naklini içeren sözleşmeler, ani edimli sözleşmelerden farklı olarak tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Fesih ancak tarafların noterde yapacağı karşılıklı anlaşmayla (ikale) ya da mahkemenin vereceği inşai hükümle mümkündür (Yargıtay 6. HD, E. 2025/95, K. 2025/224).
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Işığında %90 Tamamlanma Kriteri (YİBBK 25.01.1984)
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı ilamı uyarınca, yüklenicinin temerrüdü halinde inşaatın fiziki gerçekleşme oranına göre iki ayrı tasfiye yolu uygulanır:
Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Arsa sahibi tapuları geri alır. Yükleniciye yalnızca yaptığı yasal imalatın bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerince (feshin kesinleştiği andaki piyasa rayiçleriyle) ödenir.
TMK m. 2 dürüstlük kuralı gereğince geriye etkili fesih reddedilir. Yüklenici tamamladığı oran nispetinde tapuya hak kazanır; arsa sahibi ise eksik işler bedeli ile gecikme tazminatını yükleniciden talep eder.
Feshin Mali Sonuçları: Menfi Zarar vs. Müspet Zarar (TBK m. 125/3)
- Menfi Zarar (Talep Edilebilir): Sözleşmenin geçerliliğine güvenilerek yapılan masraflar, yıkılan eski binanın kira kaybı, enkaz kaldırma giderleri talep edilebilir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2037, K. 2025/945).
- Müspet Zarar (Talep Edilemez): Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde kâr mahrumiyeti, yeni binadan beklenen kira farkı ve ifaya ekli cezai şart talep edilemez.
5. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Özel Rejim
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla genel borçlar ve eşya hukuku kurallarına çok önemli istisnalar getirmiştir.
Salt Çoğunluk Karar Nisabı (%50+1)
Riskli yapılarda müteahhit seçimi, sözleşme şartları ve inşaat projelerinde TMK m. 692'deki oybirliği aranmaz; arsa payı salt çoğunluğu (%50+1) ile karar alınması yeterlidir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2126, K. 2024/5101). Karara katılmayan azınlığın payları diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.
Sözleşmelerin Resen (İdari Yoldan) Feshi
6306 sayılı Kanun m. 6/14 uyarınca; yüklenicinin inşaata başlamaması veya işi durdurması halinde, maliklerin salt çoğunluğu ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığına / İl Müdürlüğüne başvurularak sözleşmenin mahkeme kararına gerek kalmaksızın idari yoldan resen feshi sağlanabilmektedir.
Genel Hukuk ile Kentsel Dönüşüm Hukukunun Karşılaştırmalı Tablosu
| Hukuki Parametre | Genel İnşaat Hukuku (TBK / TMK) | Kentsel Dönüşüm Hukuku (6306 Sayılı Kanun) |
|---|---|---|
| Karar Alma Nisabı | Tüm paydaşların OYBİRLİĞİ (TMK m. 692) | Maliklerin Arsa Payı SALT ÇOĞUNLUĞU (%50+1) |
| Sözleşme Fesih Yetkisi | Yalnızca Mahkeme Kararı veya İkale | Mahkeme Kararı + İdarece Resen İdari Fesih |
| Azınlık Paylarının Durumu | Sözleşmeyi kilitleyebilir, inşaatı durdurabilir | Arsa payı diğer maliklere açık artırmayla satılır |
| Vergi ve Harç Muafiyetleri | Standart belediye harç ve vergi rejimine tabi | Damga vergisi, noter harcı ve tapu harçlarından muaf |
| Ruhsat Alma Yetkisi | Tüm maliklerin vekâleti/imzası aranır | Salt çoğunluk kararına istinaden ruhsat düzenlenebilir |
6. Uygulayıcılar ve Arsa Sahipleri İçin Stratejik Kontrol Listesi
- Sözleşme Kuruluşunda: Sözleşme mutlaka Noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılmalı; ruhsat alma süresi, inşaat teslim süresi, cezai şart türü ve iskân masraflarının kime ait olacağı tereddütsüz belirlenmelidir.
- Arsa Tesliminde: Arsanın boş, fiili ve hukuki ayıptan ari teslim edildiği resmi "Arsa Teslim Tutanağı" ile belgelenmelidir.
- İnşaat Durduğunda (Delil Tespiti): Yüklenicinin temerrüdü halinde derhal Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla Değişik İş (Delil Tespiti) dosyası üzerinden keşif yaptırılarak fiziki tamamlanma oranı kayıt altına alınmalıdır.
- Fesih Davalarında Kademeli Talep: Dava açılırken öncelikle sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal-tescili, mahkemenin inşaat seviyesini %90 üzeri kabul etmesi ihtimaline binaen terditli olarak ileriye etkili fesih talep edilmelidir.
İnşaat Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Uzmanlık Rehberleri (15 Tamamlayıcı Konu)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve kentsel dönüşüm süreçlerinin her bir aşamasına dair derinlemesine hukuki analizler içeren alt rehberlerimizi inceleyebilirsiniz:
Küme A: Sözleşme ve Mülkiyet
Küme B: İmar ve Şantiye Uygulaması
Küme C: Tasfiye ve Kentsel Dönüşüm
Hukuki İşlem Öncesi İlgili Rehberler ve Hukuki Destek
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve noterlik işlemlerinde tarafların fiil ehliyetinin tevsiki ve akli meleke raporu usulü için Akli Meleke Raporu Nasıl Alınır? Sağlık Kurulu Raporu ile Arasındaki Hayati Fark Nedir? başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tanzimi, müteahhit seçimi, kentsel dönüşüm salt çoğunluk protokolleri ve tapu devir süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık için İstanbul Tapu Avukatı sayfamızdan destek alabilirsiniz.
Hukuki Sorularınız İçin Uzman Desteği
Hukuki süreçler karmaşık ve kafa karıştırıcı olabilir. Hak kayıpları yaşamadan, en doğru stratejiyi belirlemek için uzman avukatlarımızla görüşün.
Hukuki Destek Alın