Apartman ve aidat Artışlarında Hukuki Durum

Türkiye genelinde yaklaşık 25 milyon bağımsız bölümü ilgilendiren kat mülkiyeti hukuku, son yıllarda artan enflasyon ve işletme maliyetleri nedeniyle ciddi uyuşmazlıklara sahne olmaktadır. Sektörel veri analizi raporlarına göre, İstanbul'da ortalama aidat tutarı 6.629 TL'ye ulaşmıştır.

DİKKAT ÇEKEN VERİ: %349 Aidat Artışı Efsanesi ve Gerçekler

Kamuoyunda ve çeşitli mecralarda sıkça yer alan "aidatlarda bir yılda %349 artış yaşandı" şeklindeki algı gerçeği yansıtmamaktadır. Sektörel raporların detaylı analizi incelendiğinde, %349'luk oranın tek bir yıla ait olmadığı; Ocak 2022 ile 2025 yılları arasındaki 3 yıllık kümülatif aidat artış oranı olduğu görülmektedir. Üç yıla yayılan bu artışın tek bir yıla sıkıştırılarak yorumlanması, hukuki ve fiili durumu olduğundan çok daha dramatik göstermektedir. Ancak yine de bu yüksek artış oranları, yasa koyucuyu aidat belirleme süreçlerine müdahale etmeye yöneltmiştir.

Bu kapsamda, 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM'de kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. maddesinde kritik bir değişikliğe gidilmiştir. Yapılan düzenlemeyle aidat artışlarına "Yeniden Değerleme Oranı (YDO) tavanı" getirilmiş, ancak bu tavanın uygulanma usulü ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur.

Kanuni düzenlemeye göre; yönetici tarafından hazırlanan geçici işletme projesinde öngörülen aidat bedeli, bir önceki döneme ait işletme projesi bedelinin o yıla ait YDO'sunu aşamaz. 27.11.2025 tarihli ve 585 Sıra No'lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile 2026 yılı için YDO %25,49 olarak ilan edilmiştir. Dolayısıyla, yöneticilerin tek taraflı hazırlayacağı geçici projelerde artış sınırı bu orandır. Ancak, kat malikleri genel kurulunda onaylanan nihai (asıl) işletme projesinde böyle bir yasal tavan bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu, sitenin gerçek giderlerini (personel, enerji, bakım vb.) ve piyasa koşullarını dikkate alarak YDO'nun üzerinde bir artışa karar verebilir. Bu ayrım, yöneticilerin keyfi artışlarını engellerken, genel kurulun irade muhtariyetini korumaktadır.

Aidat borcunun süresinde ödenmemesi halinde ise KMK md. 20/2 uyarınca aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatı uygulanmaya devam etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarında vurgulandığı üzere, bu tazminatın başlatılabilmesi için borçlunun temerrüde düşürülmesi şarttır; kat maliki toplantıya katılmışsa karar tarihinden, katılmamışsa kararın tebliğ edildiği tarihten itibaren gecikme tazminatı işlemeye başlar [3].

Cihat Demirbağ'ın geçici ve nihai işletme projesi ayrımına ilişkin değerlendirmesi, önce yönetici kararının hangi projeye dayandığının tespit edilmesi, ardından YDO sınırının aşılıp aşılmadığının hesaplanması yönündedir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDE ÇOĞUNLUK KURALI

Kamuoyunda yayılan bir diğer hatalı bilgi ise, toplu yapılarda (siteler, rezidanslar vb.) yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk şartının 2/3'e (üçte iki) indirildiğidir. Türk hukukunda böyle bir yasal değişiklik yapılmamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu kural, kanun koyucu tarafından kat maliklerinin temel haklarını ve mülkiyet ilişkilerini korumak amacıyla getirilmiş emredici bir hükümdür.

Bu emredici kural, yalnızca tek parsel üzerine kurulu klasik apartmanlarda değil, birden fazla parseli kapsayan toplu yapılarda da aynen geçerlidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/3397, K. 2015/16680 sayılı kararında vurgulandığı üzere, toplu yapı yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyunun bulunması zorunludur [1]. Kararda da açıkça ifade edildiği gibi, yönetim planı tarafları bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir ve bu sözleşmenin nasıl değiştirileceği kanunla kesin sınırlarla çizilmiştir.

Dolayısıyla, uygulamada "karar alma güçlüğü" veya "pratik zorluklar" gerekçe gösterilerek 4/5 nisabı sağlanmadan, örneğin salt çoğunlukla veya 2/3 çoğunlukla alınan yönetim planı değişikliği kararları hukuka aykırıdır. Bu tür kararlar, herhangi bir kat malikinin açacağı iptal davası sonucunda mahkemelerce iptal edilecektir. Yönetim kurullarının, ileride doğabilecek hukuki ihtilafları ve yönetim zafiyetlerini önlemek adına, yönetim planı değişikliklerinde kanunun aradığı 4/5 emredici nisabına titizlikle uymaları gerekmektedir.

Toplu yapı yönetim planı değişikliği uyuşmazlıklarında, Cihat Demirbağ'ın izlediği yöntem önce nisabın toplantı tutanağından doğru hesaplandığını doğrulamak, ardından eksik nisapla alınmış kararlar için iptal davası stratejisini kurgulamaktır.

İŞLETME PROJESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ SÜRECİ

İncelenen metinde yer alan ve kat mülkiyeti hukukunda "aktif rıza" kuralının getirildiği, kat malikinin sessiz kalmasının ret anlamına geldiği yönündeki iddialar tamamen asılsızdır. Türk hukukunda işletme projelerinin kesinleşme usulü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde açık ve net bir şekilde düzenlenmiştir. Buna göre; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin tahmini giderleri ve avans paylarını gösteren bir işletme projesi hazırlar. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

Kanunun amir hükmü gereği, tebliğ tarihinden itibaren yedi (7) gün içinde projeye itiraz edilmemesi halinde işletme projesi kesinleşir. İtiraz edilmesi durumunda ise konu kat malikleri kurulunda incelenerek karara bağlanır. Dolayısıyla, kat malikinin projeye karşı sessiz kalması "ret" değil, aksine kanun gereği "kabul" anlamına gelmekte ve projenin kesinleşmesi sonucunu doğurmaktadır. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır ve icra takiplerinde itirazın kesin olarak kaldırılmasını sağlar.

İşletme projesinin veya kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun tebliğ edilmesi, sadece projenin kesinleşmesi için değil, aynı zamanda temerrüt ve gecikme tazminatının başlatılabilmesi için de kritik öneme sahiptir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/9306, K. 2016/5033 sayılı kararında açıkça vurgulandığı üzere, ortak gider borcunun dayanağını oluşturan toplantıya kat maliki katılmamışsa, gecikme tazminatının başlangıcı olarak toplantı tutanaklarının veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır [3]. Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/2125, K. 2015/11057 sayılı kararında da, borçlunun aidat borcunu öğrendiği veya ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihin gecikme tazminatının başlangıcında dikkate alınacağı hüküm altına alınmıştır [4]. Bu içtihatlar ışığında, yöneticilerin "aktif rıza" aramak yerine, tebligat süreçlerini kanuna uygun şekilde tamamlamaları yeterli ve zorunludur.

Gayrimenkul avukatı Cihat Demirbağ, işletme projesi itirazı dosyalarında öncelikle tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, ardından 7 günlük itiraz süresinin doğru işletilip işletilmediğini incelemektedir.

AİDAT ALACAKLARINDA ZAMANAŞIMI VE ARABULUCULUK DAVA ŞARTI

Kat mülkiyeti uygulamasında yöneticilerin ve kat maliklerinin en çok dikkat etmesi gereken hususlardan biri de ortak gider (aidat) alacaklarındaki zamanaşımı süreleridir. Ortak gider avansı niteliğindeki aidat borçları, dönemsel (periyodik) edim niteliği taşıdığından, Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesinin 1. bendi uyarınca beş (5) yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu beş yıllık süre, her bir aya ait aidat borcunun muaccel olduğu (ödenebilir hale geldiği) tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar. Yöneticilerin, birikmiş aidat alacaklarını tahsil etmek için icra takibi başlatırken veya dava açarken bu beş yıllık süreyi göz önünde bulundurmaları, aksi takdirde borçlunun zamanaşımı def'i ile karşılaşarak alacağı tahsil edememe riskiyle yüzleşmeleri muhtemeldir.

Bununla birlikte, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının çözümünde usul hukukumuzda çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, aidat alacaklarının tahsili amacıyla açılacak itirazın iptali davalarından, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline, yönetim planı değişikliklerine itirazlardan, yönetici atanması taleplerine kadar KMK kaynaklı tüm davaları kapsamaktadır.

Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden, yani arabuluculuk bürosuna başvurulup sürecin "anlaşamama" tutanağı ile sonuçlandığı belgelenmeden doğrudan mahkemede dava açılması halinde, mahkemece davanın usulden reddine karar verilecektir. Ayrıca, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre zarfında zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu nedenle, aidat alacaklarının tahsili veya KMK kaynaklı diğer uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların öncelikle arabuluculuk müessesesini işletmeleri yasal bir zorunluluktur.

SONUÇ VE PRATİK ÖNERİLER

Sonuç olarak, kamuoyunda zaman zaman yer alan ve kat mülkiyeti hukukunda köklü değişiklikler yapıldığına dair iddiaların (aidat artışlarına YDO tavanı getirilmesi, yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluğun 2/3'e düşürülmesi, aktif rıza kuralı veya geçici işletme projelerinin 3 ay ile sınırlandırılması gibi) hukuki bir geçerliliği bulunmamaktadır. Türk hukuk sisteminde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel prensipleri ve emredici kuralları varlığını sürdürmektedir.

Bu bağlamda, site ve apartman yönetimlerinin hukuki ihtilaflarla karşılaşmamak ve tahsilat süreçlerini sekteye uğratmamak adına aşağıdaki pratik adımlara dikkat etmeleri büyük önem taşımaktadır:

Kat maliklerinin ve yöneticilerin, kulaktan dolma yanlış bilgilere itibar etmek yerine, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda hareket etmeleri, toplu yaşam alanlarındaki huzurun ve hukuki güvenliğin teminatı olacaktır.

Bu değerlendirme, İstanbul Barosu Sicil No: 50190 ve Adalet Bakanlığı Arabulucu Sicil No: 698 ile resmî sicile kayıtlı Cihat Demirbağ tarafından, yürürlükteki Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.

KAYNAKLAR

[1] 18. Hukuk Dairesi, E.2015/3397, K.2015/16680

[3] 18. Hukuk Dairesi, E.2015/9306, K.2016/5033

[4] 18. Hukuk Dairesi, E.2015/2125, K.2015/11057