İmar Barışı Nedir? Ne Değildir?

Herşeyden önce mülkiyet kavramının imar kavramının temel çekirdeği olduğu ve imar ile mülkiyetin çok ilişkili ama farklı kavramlar olduğu herkesçe net bir şekilde anlaşılmalıdır.

İmar, bir toprağa sahip olduktan sonra bu toprağa bağlı olarak onun üstünde yapılacak yapının temel kurallarını belirleyen ilk adımdır. Dolayısı ile sorunsuz bir imar hakkı için mülkiyet sorunlarının da çözülmesi şarttır.

Mülkiyet sorunlarının çözülmediği her türlü imar yasası, deprem yasası, afet yasası, barış yasası vb. yasalar işin belli bir kısmında duvara çarpmaya mecburdur.

Mevcut İmar barışı önerisine gelince yine toprağa ilişkin mülkiyet sorunlarının değerlendirilmeye alınmadığı veya toprak sahibi ile bina sahiplerinin ilişkisinin ortaya koyulmadığı bir imar barışı, müjdeli bir çocuk haberi değildir. Bu hususta sadece hazine arazilerine ilişkin değerlendirme yapılmıştır. Oysa şahısların şahıslarla veya belediyelerle olan sorunlarının da çözülmesi gerekirdi. Belki göç yolda dizilir mantığı ile başlanmış olabilir ama imar ve mülkiyete ilişkin olarak ülkemizde artık çok fazla tecrübe vardır ve bu tecrübelerin gelişen teknoloji ve yaşanılan sıkıntıların, nüfusun, nüfus yayılımının göz önüne alınarak yeniden yepyeni bir yasa olarak düzene koyulmasını arzu ederiz.

2018 İMAR BARIŞINDAN İSTİFADE EDEBİLECEK YAPILAR

İmar barışından istifade etmek için öncelikle ruhsatsız bir yapının (Kaçak Yapı) olması gerekmektedir. Bir ruhsatsız yapının olması tek başına yeterli değildir.

Bu yapının beton dayanım sınıfının ise C15'in altında olmaması gerekmektedir. Yani test yapılıp yapı betonunun dayanım sınıfının C15'in üzerinde çıkması gerekmektedir. Buradan anlaşılan şey, ilgili yapı denetim kurumuna beton sınıfı testi yaptırılarak müracaat edilebilecektir.

Yapılan Müracaatla birlikte YAPI KAYIT BELGESİ Düzenlenecektir.

YAPI KAYIT BELGESİ

Yapı Kayıt Belgesi binayı yıkılana kadar yasal hale getiren bir belgedir.
Yani bu belge ile bina yıkılana kadar "binanın kaçak yapı statüsü ortadan kalmış ve binanın varlığı resmi olarak kabul edilmiş" olur.

Yapının kayıt belgesi ile yasal hale gelmiş olması bu yapının mülkiyet sorunları ve arsa payına ilişkin sorunlarının çözüldüğü anlamını taşımamaktadır.

Bilakis fazla üretilen imalatlar veya yapı maliklerinin daha sonradan artırdıkları ve kullanımlarında olan kısımlar bina yıkılana kadar yasal hale gelmektedir. Bu yasal hale gelme durumu bina yıkılana kadar geçerli olacak olan bir durumdur. Yani bu artan kısımın yasal bir zemine taşınması imar hakkını ve dolayısı ile arsa payını artırmaz. Arsa payı düzeltme davalarında, imar barışı ile kullanım hakları yasal hale gelen imar dışı imalatların oluşturduğu m2 dikkate alınmaz.

YAPI KAYIT BELGESİ İLELEBET BİR İMAR HAKKI TANIMAZ. O KAÇAK ALANIN YIKIMA KADAR ARTIK YASAL VE KAYIT ALTINDA OLMASINI SAĞLAR.

Dolayısı ile imar artışı sağlamaz, arsa payının artırılmasını gerektirmez.Bu yasal kullanma hakkı, "yıkıma kadar geçerli" olacağı için bankalar, yapı kayıt belgesi ile yıkıma kadar yasallaştırılmış olan yapıların, fazla üretim yapılmış kısımlarının mevcut değerini kredilendirmeye esas almayabilir.

Ancak yapının arsa payının mali değeri üzerinden değerlendirme yapabilir. Bu bankaların taktirindedir.

Binanın beton dayanım sınıfının C15'in üstünde olması sayesinde YAPI KAYIT BELGESİ almış olan bir ruhsatsız yapıya, bina yıkılana kadar binanın mevcut halinden kaynaklı olarak imar cezası veya imar kirliliğine ilişkin ceza kesilemez. Eğer o güne kadar kesilmiş ceza varsa iptal olur. Kesilmiş cezalara ilişkin ödenmemiş para cezaları da iptal olur ve bina hakkında bu gerekçelerle çıkmış yıkım kararları da durur.

YAPI KAYIT BELGESİNİ KİM DÜZENLEYECEK?

Bu belgeleri yapı denetim kuruluşları tarafından düzenlenecektir. O nedenle “Yapı denetim kuruluşlarının yapı denetim hizmetlerinde görevlendirilmelerine ilişkin kanunla bu yapı denetim kurumlarının arasında adil iş dağılımı yapılması ve görev alacak kurumların bakanlıkça belirlenmesi gibi yasal düzenlemeler yapılmaktadır. Bu düzenlemeler adı geçen kanunun uygulama yönetmeliğinde yayınlanacaktır.

Zira öncelikle karot alımı ile C15 dayanımının ispat edilmesi gerekir. Akabinde tapuda bu yapının bağımsız bölümlerin görülebilmesi için bir de projesiz yapıların projelerinin de yapı denetim firmaları tarafından

çizilmesi gerekecektir. Mühendislik hizmetinden yoksun olarak yapılmış yığma binalarda proje çizilirken binayı tehlikeye sokan bir durumun mühendis tarafından tespit edilmesi halinde ne olacağı yasada değerlendirilmemiştir.

Öte yandan ise C15 sınıfı altında çıkan yapılar bu yasadan faydalanılamaz. Ülkemize çoğunluklu olarak c8 beton sınıfı tespit edilecektir. Bu yapı denetimeri sayesinde müracaat sahipleri, beton dayanım sınıfının C15 altında çıkması halinde bir nevi kendi yıkım kararını da aldırmış olacaktır. Yapısı da yıkılacaktır. Zira ülkemizdeki eski yapıların çoğu c8 beton dayanım sınıfındadır. Daha yüksek olanlar ise beton ömrünün büyük kısmını tükettikleri için yine c15 beton dayanım sınıfı altında çıkabilirler. Bundan kaçınarak barıştan faydalanmayanlar için ise zaten mevcut süreçler eskisi gibi devam edecektir. Cezalarını ödeyecekler, yıkım kararları durmayacak ve hepsinden önemlisi deprem riski karşısında savunmasız olarak yaşayacaklardır.

MÜRACAATLAR NEREYE YAPILIR?

Yapı denetimi sonucunda beton dayanım sınıfınız C15 üzerinde olursa ve projeniz yapı denetimde tasdik edilirse müracaatınızı Çevre Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine yapmanız gerekmektedir. Bu müracaatlar 31.12.2018’e kadar yapılabilecektir ve sadece 31.12.2017’ye kadar yapılmış olan binaları kapsamaktadır.

MÜRACAATLARDA MALİKLER ARASINDA MUVAFAKAT

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçmek üzere yapılan müracaatlar maliklerin %50’sinin muvafakatı ile yapılacak olup, yasaya göre arsa rayiç bedelinin %3’ünün 2 katı kadar bir bedel ödenerek yani daha düz bir ifade ile neredeyse %6 veya çarpanı alınırsa %9’u oranında bir bedel ödenerek kat mülkiyetine geçilebilir. Bu tür bir kayıt altına alınma durumu değerleme raporunda yazmayacaktır. Yapı kayıt belgesi ile yapı kullanma izin belgesi alınmış olacak böylece elektrik su doğalgaz gibi hizmetler de artık şantiye tarifesi üzerinden ücretlendirilmeyecektir.

Yani 3 katlı bir binayı eğer kaçak olarak 6 kat yapmışsanız ve orada yeni imar planı veya meri imar planına göre bina yıkıldıktan sonra 4 kata müsaade ediliyorsa yine 2 kat kaybınız olacaktır. Yapı kayıt belgesi gelecekteki imalatlar için size ek haklar tanımaz.

3 katlı bir binayı eğer kaçak olarak 6 kat yapmışsanız ve orada yeni imar planı veya meri imar planı bina yıkıldıktan sonra 8 kata müsaade ediyorsa, o 8 kat hakkınızı elbette kullanabileceksiniz. Ama azalma söz konusu ise önceki halin kayıt altına alınmış olması sadece o kaçak kısmı kullandığınız süreçte size fayda sağlayacaktır.
Peki bu bir avantaj mıdır? Bu yazılanları okuyup derin düşününce kişisel kararınızı verebilirsiniz. Ancak deprem riskini de göz ardı etmemenizi tavsiye ederim.

Sağladığı fayda ise cezadan ve yıkımdan kurtulmaktan ibarettir. Bir de barıştan faydalanabilmek için bina beton dayanım sınıfınızı bilmeniz gerekecektir. Yapılan ölçümde bina beton dayanım sınıfı C15 altında çıkarsa, sizin yaşam riskinizi de öğrenmenizi sağlaması da bir faydadır. Bunun dışında imar planlarına etki ile eskiye nazaran fazla bir üretim hakkı sağlamaz. Yani İmar Barışından faydanırken, belediyeye karşı binam risk taşıyor şeklinde bir bildirim de yapmış olabileceksiniz.

İşte bu surette binanıza iskan belgesi yani yapı kullanma izin belgesi almış olmanız, binanızın, "6306 Sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun"un uygulanmasına engel değildir.

İMAR BARIŞI İLE BİRLİKTE HAZİNE ARAZİLERİNE İLİŞKİN ÖNEMLİ BİR SORUN ÇÖZÜME KAVUŞMUŞTUR.

Yapı kayıt belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşaa edilmiş olması halinde bu taşınmazlar bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi, sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.-

İMAR BARIŞININ EKSİKLERİ

İmar Barışı ile, arsada hissesi olan kaçak yapı sahiplerinin haklarının nasıl tayin edileceği değerlendirilmemiştir.

Beton dayanımı C15 üstünde çıksa bile mühendislik hizmeti alınmadan yapılan bir binanın mühendislik ve statik yönünden insan yaşamı bakımından ağır kusurlu olduğu tespit edilirse bina yine de yasallaştırılmalı mıdır? Değerlendirilmemiştir.

İstanbul'da 100 dönümün üstünde büyüklüğe sahip ama tek bir parselden oluşan, üzerinde neredeyse bir mahallenin yaşadığı kaçak yapılardan oluşan arsalar vardır. Bu arsalar üzerinde imar planlarında olmayan yollar vardır. Bu durumda yapıların yasallaştırılması başka hukuki sorunlar yaratabilecektir. Ya da malik sayısının 100'ü 1000'i aştığı yerlerde zaten %50 muvafakatın dahi sağlanması çok zordur.

Bu kaçak yapılar içinde müteahhitlerce yapılmış ve birden çok kişiye satılmış konutlar vardır. Bir kısım malikler konutlarını almış bir kısım mükerrer satışa kurban gitmiş malikler ise dışarda kalmıştır. Her iki tarafın da arsa payları vardır ve bu arsa payları da adaletsizdir. Bu gibi yapılarda maliklerin birlikte hareket etmeleri ve bir muvafakat ortamı bulmaları imkansız gibidir. Bu gibi İstanbul'da büyük açmazlara sebep olan hukuki sorunların çözümleri değerlendirilmemiştir.

Yine yasa tasarısında Yapı kayıt Belgesi alan yapıların yıkım kararlarından vazgeçileceği bildirilmektedir. Peki bu durumda imar planına göre 2 kat yükseklik olan bir yerde 4-6 kat imalat yapmış bir yapı yıkılmayacaksa, bu durum suistimal edilmez mi? Bu tip yapıların güçlendirme projelerine esas olamayacağına ilişkin de çözümler de değerlendirilmemiştir.