İmar Rantının Kamuya Dönüşü: Yeni Yönetmelik Işığında Değer Artış Payı Uygulaması
İmar Rantının Kamuya Dönüşü:
Değer Artış Payı Uygulaması
22 Kasım 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan yeni yönetmelik ışığında; mülk sahiplerini, müteahhitleri ve idareleri bekleyen teknik süreçler.
Şehirleşme dinamikleri içerisinde imar planı değişiklikleri, gayrimenkuller üzerinde ciddi değer artışları yaratmaktadır. Yeni "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği", bu artışın kamuya kazandırılmasının (DAP) yol haritasını çizmiştir. Artık süreç; "talep", "değerleme" ve "tahsilat" olmak üzere üç sıkı ayağa bağlanmıştır.
1. Sürecin Başlatılması: "Tam Mutabakat" Şartı
Yönetmeliğin (Madde 2 ve 5) en temel dayanağı, değişikliğin idarenin resen yaptığı bir işlemden ziyade, talep üzerine gerçekleşmesidir. Ancak burada çok kritik bir bariyer bulunmaktadır.
Mülkiyet Sahiplerinin %100 Onayı Şarttır
İmar değişikliği başvurusu için taşınmaz maliklerinin tamamının talebi zorunludur. Noter onaylı vekaletler olmadan veya tek bir malikin itirazı durumunda süreç başlatılamaz.
2. Hangi Değişiklikler Değer Artış Payı Doğurur?
Madde 6 uyarınca iki ana senaryo vergilendirme kapsamındadır:
A Ada Bazında Değişiklikler
En az 1000 m² büyüklüğündeki imar adalarında; nüfus yoğunluğunu veya yapı yoğunluğunu (emsal) artıran tüm değişiklikler.
B Parsel Bazında Değişiklikler
Fonksiyon değişiklikleri (örn: Konut -> Ticaret). Dikkat: Parsel bazında inşaat alanı artışı yapılamaz, yapılırsa ada bazına döner.
3. Sistemin Kalbi: Çapraz Değerleme Kontrolü
Sistemin adaletli işlemesi için (Madde 8 ve 11) idare, SPK lisanslı en az iki farklı kuruluştan rapor ister. Kıymet Takdir Komisyonu bu raporları inceler.
Otokontrol Mekanizması (%20 Kuralı)
İki farklı değerleme kuruluşunun sunduğu raporlar arasındaki değer farkı %20'yi aşarsa, sistem raporları kabul etmez. Ya raporlar revize edilir ya da üçüncü bir hakem (üniversite/kuruluş) devreye girer. Manipülasyonu önleyen en kritik madde budur.
4. Kentsel Dönüşüm İçin Özel İstisna
Yönetmelik, riskli yapı stokunu yenilemek isteyen vatandaşları korumak adına Madde 6/2 ve Geçici Madde 3 ile önemli bir mali avantaj sağlamıştır.
Sadece "Aşan Kısım" Ödenir
Riskli yapı şerhi bulunan parsellerde, plan değişikliği ile mevcut emsale göre inşaat alanı artırıldığında; artışın %20'sine kadar olan kısmı muaftır. Değer artış payı, yalnızca %20'yi aşan ilave kısımdan alınır.
5. Tapu Kısıtlaması ve Ödeme Şartları
Değer artış payı kesinleştiğinde tapuya "Taşınmaz değer artışına tabidir" şerhi düşülür. Bu noktadan sonra mali yükümlülük yerine getirilmeden hareket edilemez.
Satış ve Ruhsat Yasağı
Değer artış payının tamamı ödenmedikçe;
- Taşınmaz satılamaz, devredilemez.
- Yapı ruhsatı düzenlenemez.
"Bu yönetmelik, Ek-2'deki detaylı rapor formatı ile süreci tamamen teknik ve veri odaklı bir zemine çekmiştir. Plan değişikliği talep edeceklerin mutlaka ön fizibilite yaptırması önerilir."