Genel Çerçeve

Kentsel dönüşüm, kağıt üzerinde sadece “binaları yenileme” projesi gibi görünse de; gerçekte milyonlarca liralık vergi, harç ve ücret trafiğinin yeniden kurgulandığı geniş kapsamlı bir mali ve hukuki operasyon niteliğindedir.

6306 sayılı Kanun, bu yükü hafifletmek için tapu harcından noter masraflarına, belediye harçlarından banka vergilerine kadar geniş bir yelpazede muafiyet ve istisnalar öngörmektedir. Ancak uygulamada, teorik çerçevenin aksine pek çok uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. Belediyelerin belirli harçların muafiyet kapsamında olmadığı yönündeki işlemleri, bankaların BSMV kesintisi yapması veya tapu müdürlüklerinin “riskli yapı belgesi eksik” gerekçesiyle istisnayı reddetmesi buna örnek gösterilebilir.

Bu çerçevede, bu makalede; hangi işlemlerde hangi muafiyetlerin devreye girdiği, hangi şartların sağlanmaması halinde muafiyetin fiilen ortadan kalktığı ve müteahhit, arsa sahibi, emlak profesyoneli veya konut alıcısı açısından stratejik pozisyon alma noktaları sistematik şekilde ele alınmaktadır. Başka bir ifadeyle, “kentsel dönüşümde muafiyet var” cümlesi, somut ve uygulanabilir bir strateji tablosuna dönüştürülmektedir.

BÖLÜM 1

Kavram ve Hukuki Çerçeve: Neden Muafiyet Var?

1.1. Muafiyetin Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümdeki muafiyet sistemi, devletin tek taraflı bir lütfu değil; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesi, buna bağlı uygulama yönetmelikleri, Belediye Gelirleri Kanunu ve vergi mevzuatı ile güvence altına alınmış bir teşvik mekanizmasıdır.

Bu sistemin temel vaadi şu şekilde özetlenebilir: Riskli yapı yenilenirse, bu süreçte devlete ödenen pek çok maliyet kalemi azaltılacak veya ortadan kaldırılacaktır; böylece dönüşüm ekonomik olarak daha katlanılabilir hale gelecektir.

1.2. Hangi Kalemler Kapsamdadır?

Dönüşümün mali açıdan sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla kanun koyucu özetle aşağıdaki kalemler için istisna ve muafiyet öngörmektedir:

  • • Tapu ve Kadastro Harçları: İlk tescil, satış, devir ve ipotek işlemleri.
  • • Noter Harçları ve Damga Vergisi: Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı devri sözleşmeleri gibi resmi nitelikteki işlemler.
  • • Belediye Harçları: İnşaat ruhsat harcı, iskan (yapı kullanma izni) harcı, otopark ücretleri gibi belediye gelirleri.
  • • Bankacılık İşlemleri: Kentsel dönüşüm amaçlı kullandırılan kredilerde BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) istisnası.
  • • Döner Sermaye Ücretleri: Tapu ve belirli idari işlemlere ilişkin döner sermaye kalemleri.

1.3. Muafiyetlerin Ekonomik Büyüklüğü

Muafiyetlerin toplam proje maliyetine etkisi, projenin türü ve finansman yapısına göre genellikle yüzde sekiz ila yüzde on beş aralığında değişebilmektedir.

Örneğin yaklaşık on milyon Türk lirası büyüklüğündeki bir projede, tapu harcı, BSMV, belediye harçları ve noter masraflarının toplamı, yaklaşık sekiz yüz bin Türk lirası ile bir buçuk milyon Türk lirası arasında bir tasarruf yaratabilmektedir. Bu tutar, yüklenici açısından kâr marjını, arsa malikleri açısından ise daha geniş metrekare, daha düşük borçlanma veya daha sürdürülebilir bir ödeme planı imkânını ifade etmektedir.

BÖLÜM 2

Uygulama Koşulları ve “Şart Testi”

2.1. Muafiyet İçin “Olmazsa Olmaz” Üç Şart

Bir işlemin vergi veya harçtan muaf olabilmesi için en azından aşağıdaki üç temel şartın sağlanması gerekir:

  1. 1. Statü şartı: Taşınmaz hakkında kesinleşmiş bir “riskli yapı tespit raporu” bulunmalı ve bu durum tapu kaydına şerh edilmelidir. Bazı dosyalarda riskli alan veya rezerv yapı alanı statüsü de gündeme gelebilmekle birlikte, pratikte bina özelinde riskli yapı statüsü belirleyici olmaktadır.
  2. 2. İşlem bağı: Gerçekleştirilen işlem (satış, devir, kredi, sözleşme vb.), doğrudan dönüşüm süreciyle; yani yıkım ve yeniden yapım faaliyetiyle ilgili olmalıdır. Sıradan, yatırım amaçlı veya tamamen ticari nitelikteki alım satım işlemleri bu kapsamda değerlendirilmez.
  3. 3. Taraf şartı: İşlemin taraflarından en az birinin, 6306 sayılı Kanun anlamında malik, yüklenici veya kanunda öngörülen diğer hak sahiplerinden biri olması gerekir. Dönüşümle ilgisi olmayan üçüncü kişiler arasında yapılan işlemler normal rejime tabidir.

Bu üçlü testten birinin dahi eksik olduğu durumlarda, muafiyet talebinin reddedilme ihtimali yüksektir.

2.2. Hangi Durumlarda Muafiyet Reddedilir veya Fiilen Ortadan Kalkar?

Uygulamada muafiyetin reddine veya fiilen ortadan kalkmasına yol açan başlıca senaryolar şu şekilde özetlenebilir:

  • • Riskli yapı şerhi tapuya işlenmeden önce yapılan acele satışlar ve devirler.
  • • Yüklenicinin projeyi 6306 sayılı Kanun kapsamına dayandırmadan, “normal inşaat ruhsatı” ile yürütmesi.
  • • Dönüşümle bağlantısı zayıf olan, tamamen ticari nitelikteki ikinci ve üçüncü el satışlar.
  • • Belediyenin, yeni binanın önceki yapıya göre belirli oranlarda daha büyük olduğu gerekçesiyle muafiyeti dar yorumlayıp harç talep ettiği dosyalar.

Kamu ihaleleri ve TOKİ sınırı

TOKİ veya belediye öncülüğünde yürütülen projelerde, idare ile yapılan ana sözleşmeler ve belirli protokoller için muafiyet uygulanabilmektedir. Buna karşılık, yüklenicinin alt yükleniciler ile imzaladığı ikincil sözleşmeler çoğu durumda bu kapsamın dışında kalmakta ve damga vergisi, harç ve diğer mali yükümlülükler normal rejime tabi olmaktadır.

Proje bütçesi hazırlanırken, “üst sözleşme muafiyet kapsamındadır, alt sözleşmeler değildir” ayrımının gözden kaçması önemli sapmalara neden olabilmektedir. Bu nedenle sözleşme zincirinin her halkasının mali sonuçları ayrıca analiz edilmelidir.

Bu bağlamda asıl sorulması gereken soru şudur: İlgili işlem gerçekten dönüşüm sürecinin zorunlu bir halkası mıdır, yoksa dönüşümden yalnızca esinlenen ticari bir tasarruf mudur? Maliye idaresi ve yargı organları, bu ayrımı özellikle önemsemektedir.

BÖLÜM 3

Taraflara Göre Stratejik Analiz

Kentsel dönüşüm sürecinde farklı aktörlerin risk algısı, beklentisi ve öncelikleri birbirinden farklıdır. Müteahhit, arsa maliki, emlak profesyoneli, konut alıcısı ve finans kuruluşu bakımından ortaya çıkan tablo, kısaca aşağıdaki gibidir.

👷‍♂️

Müteahhitler Açısından

Sözleşmelerdeki damga vergisi ve projeye ilişkin kredilerdeki BSMV istisnası, toplam proje bütçesini yüzde bir ila iki bandında rahatlatabilmektedir. Tapu ve belediye tarafındaki muafiyetler de eklendiğinde, projelerin başlangıç aşamasında önemli bir nakit akışı avantajı ortaya çıkmaktadır.

Bununla birlikte projelerin, muafiyetin kesin olduğu varsayımıyla fiyatlanması; idarenin istisnayı dar yorumlaması veya belirli işlemleri kapsam dışı tutması halinde, beklenen kârlılığın kaybına yol açabilmektedir. Vergi aslı, gecikme faizi ve cezaların birlikte talep edildiği durumlarda, proje ekonomisi ciddi şekilde bozulabilmektedir.

Bu nedenle sözleşme metinlerinde 6306 sayılı Kanun’a açık atıflar yapılması, kredi sözleşmelerinde BSMV istisnasının baştan müzakere edilmesi ve bütçenin hem muafiyetli hem de muafiyet reddedilirse senaryoları üzerinden çalışılması önem taşımaktadır.

🏠

Arsa Sahipleri (Malikler) Açısından

Tapu harcı normal koşullarda alıcıdan binde yirmi, satıcıdan binde yirmi olmak üzere toplam binde kırk oranında tahsil edilmektedir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde bu yükten büyük ölçüde kurtulunabilmekte; ayrıca belediye harçlarının da önemli bir kısmı uygulanmamaktadır.

Buna rağmen “devlet karşılıyor” algısıyla yüklenicinin veya belediyenin talep ettiği her bedelin sorgulanmaksızın kabul edilmesi uzun vadede ciddi zararlara yol açabilmektedir. Yanlış veya eksik uygulanan muafiyetlerin hukuki faturası bazı dosyalarda maliklere yansıyabilmektedir.

Tapu ve belediye işlemlerinde yapılan her ödemenin hangi yasal dayanağa göre alındığının yazılı şekilde talep edilmesi ve özellikle beklenmedik kalemler için hukuki görüş alınması bu nedenle önemlidir.

🔑

Emlakçılar ve Konut Alıcıları Açısından

Muafiyet, çoğu zaman projenin ilk aşamalarındaki belirli işlemler için söz konusu olmaktadır. Yükleniciden doğrudan daire satın alan ilk alıcı bazı dosyalarda daha avantajlı olabilmekte; ancak ikinci el satışlarda çoğu durumda normal tapu harcı uygulanmaktadır.

“Kentsel dönüşümde tapu harcı yok” söylemi, her dosya için geçerli olmadığı halde bir pazarlama cümlesi olarak sık kullanılmaktadır. Bu durum, ileride güven ilişkisini zedeleyebilmekte ve hukuki sorumluluk tartışmalarını gündeme getirebilmektedir.

Konut alıcılarının muafiyet avantajının gerçekten kendi lehlerine mi, yoksa fiyatın içine gizlenmiş şekilde satıcı lehine mi kullanıldığını sorgulamaları; emlak profesyonellerinin ise hukuken geçerli olmayan muafiyet iddialarından kaçınmaları gerekmektedir.

🏦

Bankalar ve Finans Kuruluşları Açısından

Bankalar, kentsel dönüşüm kredilerinde BSMV istisnasını uygulayan taraftır; aynı zamanda istisna şartlarının sağlanıp sağlanmadığını denetlemek durumundadır. Hatalı uygulanan istisnalarda vergi idaresince hesaplanan vergi aslı, faiz ve cezalar çoğu sözleşmede kredi müşterisine rücu edilen bir yük haline gelmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm kredilerinde riskli yapı tespit raporu ve tapu şerhinin eksiksiz sunulması, kredi sözleşmelerinde BSMV istisnasına ilişkin açık hükümler bulunması ve istisnanın uygulanmadığı durumlarda düzeltme talebinin yazılı olarak yapılması önem taşımaktadır.

BÖLÜM 4

Sık Yapılan Hatalar ve Uygulama Tuzakları

Teoride son derece cazip görünen muafiyetler, uygulamada özellikle aşağıdaki nedenlerle kaybedilebilmektedir:

⚠️

1. “Otomatik muafiyet” yanılgısı

Bir dosyanın kentsel dönüşüm kapsamında bulunması, her kurum nezdinde otomatik muafiyet anlamına gelmemektedir. Tapu müdürlükleri, belediyeler, vergi daireleri ve bankalar açısından ayrı ayrı belge sunulması ve istisna talebinde bulunulması gerekebilir. “Sistem görür” yaklaşımı, önemli mali kayıplara yol açabilecek bir kabuldür.

⚠️

2. Zamanlama hataları

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce gerçekleştirilen satış, devir veya ipotek işlemlerinin muafiyet kapsamı dışında bırakılması sık rastlanan bir durumdur. İşlemlerin tarihsel sırası, süreler ve başvuru zamanlaması doğru kurgulanmadığında, teorik olarak mevcut olan hak, uygulamada kullanılamaz hale gelebilmektedir.

⚠️

3. Haksız tahsilat ve süre aşımı

Bazı dosyalarda, idarelerce hukuken alınmaması gereken harç veya vergilerin tahsil edildiği görülmektedir. Bu tutarların iadesi için öngörülen düzeltme veya dava açma süreleri genellikle otuz ila altmış gün ile sınırlıdır. Sürelerin kaçırılması halinde, haklı olunduğu halde fiilen iade alınamaması riski ortaya çıkmaktadır.

⚠️

4. “Riskli alan” ile “riskli yapı” şerhi arasındaki farkın gözden kaçırılması

Tapu kaydında yalnızca taşınmazın “riskli alan” veya “rezerv yapı alanı” içerisinde bulunduğuna dair şerh bulunması, her binanın otomatik olarak muafiyetten yararlanacağı anlamına gelmemektedir. Muafiyet için birçok durumda bina bazında düzenlenmiş ve kesinleşmiş bir “riskli yapı tespit raporu” aranmakta; özellikle birden fazla blok içeren büyük parsellerde bu ayrım gözden kaçtığında muafiyet talepleri reddedilebilmektedir.

BÖLÜM 5

Sonuç ve Profesyonel Yol Haritası

Kentsel dönüşüm muafiyetleri; ne her sorunu çözen sihirli bir araç ne de göz ardı edilebilecek tali bir ayrıntıdır. Doğru kurgulandığında projeleri finansal açıdan sürdürülebilir kılabilmekte, yanlış yönetildiğinde ise ağır vergi ve harç yükleriyle karşılaşılmasına neden olabilmektedir.

Özet tablo

  • • Muafiyet, belgesiz kullanılabilecek bir hak değildir. Riskli yapı raporu, tapu şerhi ve gerekli görülen diğer muafiyet yazıları sürecin omurgasını oluşturur.
  • • Kamu idaresi tarafından talep edilen her ödeme kalemi, sorgulanmaksızın kabul edilmemelidir. Her harcın yasal dayanağı ve muafiyetle ilişkisi değerlendirilmelidir.
  • • Kentsel dönüşüm muafiyet sistemi; teknik, ekonomik ve hukuki boyutları olan karmaşık bir yapıdır ve bu nedenle uzman desteği olmaksızın hareket edilmesi, geri dönülmesi güç sonuçlar doğurabilmektedir.
📌

Muafiyet reddedilirse ne yapılmalıdır?

Muafiyetin reddedildiği veya haksız tahsilat yapıldığı durumlarda:

  • ▪ Tahsilatı gerçekleştiren kuruma derhal yazılı ve belgeli itirazda bulunulmalı, ilgili kanun hükmü, riskli yapı raporunun tarih ve numarası ile tapu şerhi açıkça belirtilmelidir.
  • ▪ BSMV ve damga vergisi gibi kalemlerde vergi dairesine düzeltme başvurusu yapılmalı, kısa olan süreler titizlikle takip edilmelidir.
  • ▪ Olumsuz yanıt verilmesi veya süresinde yanıt verilmemesi halinde, dava açma süreleri içerisinde idari yargıya başvurulmalıdır. Bu aşama, alanında deneyimli bir hukukçu ile birlikte yürütülmelidir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sürecinde yer alan tüm aktörler açısından en sağlıklı yaklaşım; muafiyet mekanizmasını kulaktan dolma bilgilerle değil, somut dosya verileri ve uzman hukuki değerlendirme ışığında yönetmektir. Aksi halde tek bir yanlış adım, geri dönülmesi güç mali sonuçlar doğurabilmektedir.