İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
(Räumungsklage wegen Bedarfs / Eviction Lawsuit Due to Housing Need)
Konut ihtiyacına (Wohnbedarf / housing need) dayalı tahliye davası (Räumungsklage / eviction lawsuit) açılabilmesine ilişkin şartlar, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu dava türünde, taraflar arasında aktedilen konut kira sözleşmesinin (Mietvertrag / rental agreement) kiraya veren (Vermieter / landlord) tarafından ihtiyaç (Bedarf / need) sebebiyle sona erdirilebilmesi için, Kanun'da açıkça belirtildiği üzere, ihtiyaç halinin "zorunlu" (zwingend / mandatory) nitelik taşıması gerekmektedir.
Ancak, kiraya verenin ihtiyacının hangi hallerde "zorunlu" olarak değerlendirileceğine ilişkin kanunda açık bir tanım yahut ölçüt yer almamaktadır. Bu nedenle, ihtiyaç halinin zorunluluğu hususu, yargı içtihatları (Rechtsprechung / case law) ve doktrindeki görüşler (Lehre / legal doctrine) doğrultusunda şekillenmiş ve uygulamada belirli kriterler esas alınarak değerlendirme yapılmaya başlanmıştır.
Ne var ki, ihtiyaç iddiasının zorunluluk taşıyıp taşımadığı önceden kesin ve soyut kurallarla belirlenemediğinden, ileri sürülen ihtiyacın; tarafların sosyal, ekonomik, fiziki ve çevresel koşulları çerçevesinde somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekir. Bu değerlendirme sırasında hakim, ihtiyacın yalnızca zorunlu olmasıyla yetinmeyip, aynı zamanda samimi (aufrichtig / sincere), gerçek (tatsächlich / actual) ve süreklilik arz eden (dauerhaft / continuous) bir ihtiyaç olup olmadığını da dikkate alacaktır.
Dolayısıyla kiraya veren, ileri sürdüğü ihtiyacın zorunlu, samimi, gerçek ve sürekli olduğunu ispatla yükümlüdür (Beweislast / burden of proof). Bununla birlikte, ihtiyaç olgusunun maddi vaka (Tatsache / factual circumstance) niteliği taşıması sebebiyle, ispatı her türlü delille mümkündür. Uygulamada, kiraya verenlerin bu ihtiyacı çoğunlukla tapu kayıtları (Grundbuch / title records), tanık beyanları (Zeugenaussagen / witness statements) ve keşif delili (Ortstermin / site inspection) ile ispatlamaya çalıştıkları görülmektedir. İhtiyacın, dava sonuna kadar devam etmesi gerektiği de ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının diğer bir önemli şartıdır.
Bu itibarla, ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında verilecek kararların her somut olayda farklılık arz edebilmesi mümkün olmakla birlikte, uygulamada yerleşik hale gelmiş bazı genel ölçütlerin varlığından da söz edilebilecektir.
Öte yandan, Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecek kişiler tahdidi olarak sayılmış olup, dava yalnızca bu kişilerin konut ihtiyacına dayanılarak açılabilecektir.
Konut kirasına ilişkin bir sözleşmenin varlığı esas alındığında, ihtiyaç iddialarının esasına girilmeden evvel, mahkemece öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı değerlendirilecektir. Kira sözleşmesinin; yazılı (schriftlich / written), sözlü (mündlich / oral) ya da zımni (stillschweigend / implied) şekilde kurulabilmesi karşısında, kiraya verenin; kiracı ile arasında bir konut kira sözleşmesi bulunduğunu ispat etmesi gerekecektir.
Tüzel kişilerin (juristische Personen / legal entities) de ihtiyacın samimi, gerçek ve sürekli olduğunu ispatlamaları durumunda kiracılarını tahliye etmeleri mümkündür.
1) Kiralayan ya da Kanun'da Sayılan Kişilerin Konut İhtiyacı
İhtiyaç kavramının, soyutluk içermesi itibariyle, bu kavramın kapsamı da Yargıtay kararları ve doktrin içerisinde şekillenmiş olup, somut olayın, vaziyetin şartlarına göre ihtiyacın samimi (aufrichtig / sincere) ve gerçek (tatsächlich / actual) olup olmadığının değerlendirilmesi mümkün olmaktadır.
Kanun'a göre ihtiyaç yalnızca kiralayan açısından geçerli olması şart olmayıp, kiralayanın eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları halinde de tahliye istemi haklı bir sebebe dayanacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.01.2019 Tarih, 2018/7751 Esas, 2019/493 Karar No'lu kararında belirtildiği üzere, "Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder..." şeklinde ifade edilerek, Kanun'da sayılan diğer kişilerin konut ihtiyacı da tahliye istemi açısından samimi kabul edilmektedir.
2) Kiraya Verenin Kirada ya da Yakınları ile Oturması
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kiraya verenin kirada oturması, ihtiyacın varlığı ve zorunlu olduğunu ortaya koyması açısından bir karine kabul edilmektedir (Anscheinsbeweis / presumption).
Kiraya verenin, barınma ihtiyacını ücretsiz olarak, arkadaşları ile ya da ailesiyle aynı konutta karşılaması durumunda da ihtiyacının, zorunlu, samimi, gerçek ve sürekli olduğunu kabul etmek mümkündür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin, 02.07.2013 Tarih, 2013/9535 Esas, 2013/11377 Karar No'lu kararında ise şu şekilde belirtilmiştir:
"10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları, ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu ve artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının (Wohnbedarf / housing need) varlığını kabule yeterlidir..."
Mahkeme, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğuna hükmetmiş ve davacının daha önce kiralananda (Mietsache / rental unit) oturma niyeti olmamasını geçersiz gerekçe olarak değerlendirmiştir. Bu bağlamda kiralananın tahliyesine (Räumung / eviction) karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
3) Kiraya Verenin Yurtdışında Oturması Ancak Yılın Belli Dönemlerinde Türkiye'ye Gelmesi Durumunda İhtiyaç
Yurt dışında yaşayan kiraya veren (Vermieter / landlord), belli dönemlerde Türkiye’ye gelmesi durumunda akrabalarında ya da otelde kalmak zorunda kalması, tahliye istemi (Räumungsverlangen / request for eviction) yönünde samimi ihtiyaç kabul edilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.03.1993 Tarih, 1992/6-776 Esas, 1993/109 Karar No’lu kararında şu şekilde belirtilmiştir:
"Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi, eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfet de aşikârdır. Yıllarını yurt dışında çalışarak geçiren bir kişi, belirli bir ekonomik birikime ulaştığında mesken edinmiş olması, vatan ve akraba özlemi duyması ile birlikte, çocuklarının da vatanından kopmamasını istemesi doğal karşılanmalıdır..."
Bu açıklama doğrultusunda, Türkiye’de bulunan gayrimenkulü yılın belirli dönemlerinde kullanma ihtiyacı, samimi ve gerçek ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir.
Yargıtay HGK'nın 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 Esas, 1990/593 Karar sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir.
Ek olarak, kiralananı boşalttıktan sonra kısa sürede başka bir kişiye kiraya verenlerin cezai yaptırımlarla karşılaşacağı yönündeki düzenlemeler, ihtiyacın doğruluğu ve samimiyeti açısından ek güvence oluşturmuştur.
4) Yurt Dışında Oturan Kiralayanın Ülkeye Kesin Dönüş Yapacak Olması
Yurda kesin dönüş yapılacağından bahisle açılacak ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davalarında (Räumungsklage wegen Eigenbedarfs / eviction lawsuit based on personal housing need), pasaportta Konsolosluk, Maliye ve Gümrük Bakanlığı ya da Merkez Bankası tarafından vurulmuş "kesin dönüş yapmıştır" kaşesinin bulunması Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.
Bu durumda, ihtiyacın olasılığa bağlı olmayıp doğrudan doğmuş olması aranmaktadır. Ancak kesin dönüş yapmamakla birlikte, kesin dönüşe mutlak surette işaret eden durumların varlığı halinde de ihtiyaç iddiası (Bedarfsbehauptung / housing need claim) samimi kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.01.1987 Tarih, 1986/14030 Esas ve 1987/155 Karar No'lu kararında şu şekilde belirtilmiştir:
"Davacının Almanya'dan henüz kesin dönüş (endgültige Rückkehr / permanent return) yapmadığı ihtilafsızdır. Sorun, davacının ev eşyalarının Türkiye'ye gönderildiği, İstanbul'da akrabalarının yanında bulunduğu iddiasının doğru olup olmadığıdır..."
Mahkemece şu delillerin toplanması gerektiği belirtilmiştir:
- Davacı şahitlerinin ifadeleri
- Ev eşyalarının yurda girişine ait gümrük belgesi
- Keşif yapılarak eşyaların nerede olduğunun tespiti
- Davalı tarafın şahitlerinin ifadeleri
Eğer eşyalar yurda girmemişse, davanın reddi gerekir. Ancak eşyalar getirilmiş, akrabalarda muhafaza edilmekte ise ve bir evi dolduracak miktar ve nitelikte ise, bu muhafaza ihtiyacı (Unterbringungsbedarf / storage need) da konut ihtiyacının kapsamına girer ve mahkemece tahliye kararı verilebilir.
5) Kiraya Verenin ya da Kanun'da Sayılan Kişilerin Sağlık Problemlerine Dayanan İhtiyaç
Kiralayan (Vermieter / landlord) ya da kanunda sayılan kişilerin sağlık sorunlarına dayanan ihtiyaç iddialarında, mahkemelerce bu sağlık probleminin kiralanan konuta (gemietete Wohnung / rented dwelling) olan ihtiyacı zorunlu hale getirip getirmediği değerlendirilir.
Gerekirse bilirkişi (Sachverständiger / expert witness) incelemesi ile karar verilir. Bu tür davalarda ileri sürülen ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu (aufrichtig, tatsächlich, zwingend / sincere, actual, mandatory) nitelikte olması yargılamalarda kabul görmektedir.
Uygulamadan örnekler:
- Astım hastası olan kişinin daha sağlıklı ortamda yaşama ihtiyacı
- Romatizma rahatsızlığı rutubetsiz bir kiralanana ihtiyaç duyması
- Kalp hastalığı ya da bacaklarındaki rahatsızlık asansörlü binadaki kiralanana ihtiyaç duyması
Bu örneklerde ihtiyaç açıkça zorunlu, gerçek ve samimi olarak kabul edilmekte, mahkemeler tahliye yönünde karar verebilmektedir.
6) Mecurun, Kiraya Verenin Eğitim Gören Çocuklarının Okullarına Yakınlığı
Kiralanan taşınmazın, eğitim görmekte olan çocukların okuluna yakınlığı, ihtiyaç iddiasını gündeme getirebilecek bir durumdur.
Üniversite eğitimi alan çocuğun üniversitesine yakınlığı ya da velayet altındaki çocukların okullarına ulaşım kolaylığı, tahliye talebinin dayanakları arasında yer alabilir.
Bu durumda Yargıtay, konut ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabul edilebilmesi için, kiralanan taşınmazın ciddi bir fark yaratması gerektiğini belirtmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.03.2001 tarihli kararında şu ifadeye yer verilmiştir:
"... yerin çocukların okuluna ulaşımı bakımından büyük bir farklılık göstermemektedir..."
Bu açıklamaya göre, mevcut oturulan yer ile okul arasında bariz bir mesafe farkı bulunmadıkça, ihtiyaç iddiası samimi sayılmamaktadır.
7) Başka Bir Şehirden Kiralananın Olduğu Şehire Taşınma İddiası
Bu tür durumlarda, olasılığa bağlı (eventual / hypothetical) olan ya da doğacak bir ihtiyaca (zukünftiger Bedarf / future need) dayanan talepler kabul görmemektedir.
Memuriyetten dolayı tayin ya da emeklilik (Ruhestand / retirement) gibi somut belgeler tahliye için haklı sebep oluşturabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 15.03.2007 tarihli kararında kiralayanın "çocuklarının okulu bittiği için kendi evini oğluna vereceğini ve kiralanana taşınmak istediğini" ileri sürdüğü ancak taşınacağına dair herhangi bir ciddi emare sunmadığı ifade edilmiştir.
Dolayısıyla bu gibi durumlarda taşınma iddiasının ciddi ve belgelenebilir (nachweisbar / verifiable) olması gerekmektedir.
8) Kiralananın Fiziki ya da Sosyolojik Konumu
Kiralananın fiziksel koşulları veya sosyolojik açıdan daha iyi bir konumda bulunması nedeniyle yapılan tahliye istemleri, bazı şartlar altında geçerli ihtiyaç iddiaları oluşturabilir.
Bu tür taleplerde aranan ilk kriter, ihtiyacın, kira sözleşmesinden sonra ortaya çıkmış olmasıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan gerekçeler şunlardır:
- Kiraya verenin evlenmesi veya çocuk sahibi olması
- Çocuğun büyümesiyle birlikte daha geniş konutta yaşama ihtiyacı
- Yaşlılık, sağlık durumu ve fiziksel erişim zorlukları
- Kaloriferli bir taşınmaza geçme isteği
- Araç garajına sahip bir yer arayışı
- Mevcut taşınmazın nemli olması nedeniyle sağlıklı ortama geçme arzusu
Yargıtay, bu tür konut ihtiyaçlarını dar bir perspektiften değerlendirmemekte, kişinin yaşam tarzı, yaşı ve sosyoekonomik durumu gibi özellikleri dikkate alarak karar vermektedir.
Örnek karar: (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.02.2015 Tarih, 2015/424 Esas, 2015/1619 Karar)
Yaşlı bir kiraya verenin mevcut konuta rampalı ve sahanlıklı merdivenlerle erişiminin zor olması, buna karşın kiralanan taşınmazın bu açıdan daha elverişli bulunması gerekçesiyle geçerli bir ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir.
Bir başka kararda: (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.12.1982 Tarih, 1982/13059 Esas, 1982/13079 Karar)
Eşlerin sadece bir çocuk sahibi olduğu durumda 100 metrekarelik bir ev yeterli sayılmış ve 135 metrekarelik ev için yapılan tahliye talebi yerinde bulunmamıştır.
Ayrıca kiralayanın ekonomik gücü nedeniyle kendi konutunun yan giderlerini karşılayamaması, samimi ihtiyaç iddiası kabul edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.11.1983 Tarih, 1983/11588 Esas, 1983/11591 Karar).
En önemli delil ise mahkemece yapılacak keşiftir; fiziki konumun ihtiyaç açısından zorunluluk ve samimiyet taşıyıp taşımadığı belirlenir.
Gürültü ve hava kirliliğine dayalı tahliye davaları hakkında Yargıtay, bu tür genel nitelikteki gerekçelerin bireysel ihtiyaç sayılmayacağına hükmetmiştir.
Örnek karar: (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 08.02.1990 Tarih, 1990/1242 Esas, 1990/1549 Karar)
Büyükşehirlerde trafik kaynaklı gürültünün toplumsal bir sorun olduğu, dolayısıyla sağlık problemi yaratmadıkça bu gerekçeyle açılan tahliye davalarının reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.
9) Nişanlanma ya da Evlenecek Olma
Kiralayanın veya kanunen ihtiyaç sahibi sayılan yakınlarının evlenme amacıyla kiralananı kullanma talebi, bazı durumlarda tahliye gerekçesi olarak ileri sürülebilir.
Ancak yalnızca nişanlanmış olmak, Yargıtay içtihatlarına göre bağımsız ve yeterli bir tahliye sebebi değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 04.10.2006 tarihli ve E. 2006/651, K. 2006/610 sayılı kararında bu konu açık şekilde ele alınmıştır:
Davacı, nişanlı olan oğlunun yakında evleneceğini beyan ederek, kiralanan taşınmaza konut ihtiyacı bulunduğunu ileri sürmüş; ancak Yargıtay bu iddiayı yeterli bulmamıştır.
Kararda, evlenmeye yönelik ciddi ve belirli hazırlıkların ispat edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu hazırlıklar şunlar olabilir:
- Düğün tarihi belirlenmişse
- Yer rezervasyonu yapılmışsa
- Resmi nikâh başvurusu gerçekleşmişse
- Ev eşyalarının satın alındığı belgelerle gösterilmişse
Genel Değerlendirme
İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, kiralayanın veya kanunen belirtilen yakınlarının konut ihtiyacına dayanarak açılabilen davalardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, bu ihtiyacın samimi (aufrichtig / sincere), gerçek (tatsächlich / actual), sürekli (dauerhaft / continuous) ve zorunlu (zwingend / mandatory) olması esastır.
Her somut olayda, kişisel, sosyal ve ekonomik koşullar çerçevesinde bu ihtiyacın varlığı değerlendirilir. Mahkemeler, ihtiyacın ispatına ilişkin tüm delilleri (tanık beyanları, keşif, tapu belgeleri vb.) dikkate alarak karar verir.
Bu kapsamda; sağlık durumu, kesin dönüş, eğitim, evlilik hazırlığı, sosyolojik farklar ve fiziksel ihtiyaçlar gibi birçok kriter, geçerli bir tahliye gerekçesi olabilir. Ancak, bu gerekçelerin belgelendirilmiş, ciddi ve olasılıktan uzak olması gerekir. Yargıtay kararları ve uygulamadaki örnekler, bu gerekçeleri somutlaştırarak hukuki güvenilirlik sağlar.
Sonuç olarak: Tahliye davalarında ihtiyaç iddiası yalnızca bir gerekçe değil, aynı zamanda