Gayrimenkul Sertifikası Sistemi
Sanırım 2014 yılında o zamanki ismiyle Çevre şehircilik bakanlığı’nın Fikirtepe’deki müteahhitleri davet ettiği bir çalıştayda imar hakkı transferi ile ilgili bir çalıştaya katılmıştım. İmar hakkı transferi esasen hala yasalaşmasa da belediyelerin imar planlarında uygulamada kendine yer buldu.
Bir de bu transferlerin gelecekte nasıl yapılacağı neye göre yapılacağı nasıl bir denetime tabi olacağı konuşulurken “Gayrimenkul Sertifikası” konusu da artık gündeme alınmıştı. Bu konu bu gün gecikmiş bir ihtiyaç olarak artık hayat buldu. Şöyle ki hem imar hakkınızı veya mülkiyet değerini temsil ederken, topraktan ve fiziksellikten uzaklaşan ve böylece gayrimenkul edinirken bile mülkiyetsizleştirilmiş bir gayrimenkul yatırımına dönüşen bu uygulama elbette eleştirilere maruz kalacak.
Şimdi bu uygulamaya yakından bakalım. Önümüzdeki süreçlerde de bu konu hakkında oluşacak uyuşmazlık ve dava türlerini de değerlendireceğiz. Bu yazımda gayrimenkul sertifikasına ilişkin hemen her detayı işlemeye çalıştım. Daha sonra konu geliştikçe bu yazıyı da güncelleyeceğim
Biraz geçmişe gidip Türkiye'deki uygulama tarihine bakınca, Park Mavera III gibi projeler kapsamında yıllar önce (2016–17 gibi) gayrimenkul sertifikası, SPK düzenlemelerine uygun şekilde ihraç edilmişti. Bu ilk ihracatta sertifikalar sabit fiyatla halka arz edilmiş ve Borsa İstanbul Tahvil‑Bono piyasasında işlem görmeye başlamıştı. Bu model, bireylere büyük projelere küçük paylarla katılma fırsatı sunmak amacıyla tasarlanmış bir sermaye piyasası aracı olarak ilk denemelerden sonra artık 2025 Damla Kent Uygulaması (En Son Model) ile tam bir model haline geldi.
İlanı
25 Temmuz 2025 tarihinde Bakan Murat Kurum tarafından başlatılan model, TOKİ ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle ve SPK denetiminde yürütülürken İstanbul Başakşehir’deki Damla Kent Projesi üzerinden ilk kez uygulanmaya başladı. Proje tümüyle sertifika modeliyle halka arz edilecek.
İlk Proje Damla Kent Projesi
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO güvencesiyle İstanbul Başakşehir’de inşa edilecek ve gayrimenkul sertifikası modelinin ilk uygulama örneğini teşkil edecektir. Proje, İstanbul’un yeni yaşam merkezi olarak planlanan yaklaşık 12,5 milyon metrekarelik alan içerisinde, 379 bin metrekarelik bir arsa üzerinde yükselecek olup toplam 1 milyon 258 bin metrekare inşaat alanına sahiptir. İlk etapta 1.540 adet konutun sertifikaya konu edilerek halka arz edilmesi planlanmıştır. Devam eden süreçte toplamda 5.325 konut ve 244 ticari ünite üretilecek, ikinci etapta ise 674 konut daha sisteme dahil edilecektir. Projenin inşaatına 1 Ekim 2025 tarihinde başlanması, 4 Şubat 2029 tarihinde ise tamamlanması hedeflenmektedir. Projenin toplam yatırım değeri 51,1 milyar Türk lirası olarak açıklanmış, beklenen toplam satış geliri ise yaklaşık 64,8 milyar Türk lirası olarak öngörülmüştür. İlk etapta halka arz edilecek gayrimenkul sertifikalarının toplam büyüklüğü ise 21,3 milyar TL olarak belirlenmiştir.
Sistem Nasıl İşliyor?
TOKİ ve Emlak Konut’un arsanın sahibi, proje garantörü ve ihraççı rolünde olduğu sistemde; SPK tarafından denetlenen, yatırımcıların haklarını koruyan bir yapıya sahiptir. Borsada Satış: Sertifikalar BIST’te işlem gördüğü için yatırımcı istediği zaman bunları satabilir veya alabilir. Ayrıca, Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden projenin tüm aşamaları şeffaf şekilde takip edilebilir. Yeterli sertifika toplayan yatırımcı doğrudan konut sahibi olur (tapusunu alır) iken konut almak istemeyen veya henüz bir konut almak için yeterli sertifikası olmayan yatırımcılar, satışı yapılan evlerden elde edilen gelirden pay alabilir. Satılmayan evler TOKİ tarafından ekspertiz değerinin %80’i oranında satın alınarak garanti altına alınır.
Gayrimenkul Sertifikası Nedir?
Gayrimenkul Sertifikası, konut projelerine küçük tutarlarla yatırım yapma imkânı sunan, SPK denetiminde Borsa İstanbul’da işlem gören yeni nesil bir yatırım aracı olarak planlandı. Gerek fiyatlandırılmasının SPK denetiminde olması gerek alım satım kolaylığınının Borsa İstanbul bünyesinde planlanmış olması gerek Kamu Aydınlanma Platformu (KAP) ile güncel fiyat seviye vb. bilgi paylaşımı yapılması hem de sahteciliğe karşı Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) tarafından kayıt alınması ile 4’lü bir denetim ışığında uygulanan ve TOKİ ve Emlak Konut güvencesiyle ve belirli şartlarda geri alma garantisi ile geliştirilen bu sistem, yatırımcıya hem tasarruflarını değerlendirme hem de konut sahibi olma şansı tanıyor. İsterseniz bu sertifikaları biriktirip ev sahibi olabilir, isterseniz alım-satım yaparak kazanç sağlayabilirsiniz.
Yeri gelmişken bu tür yatırım yapacağınız zaman sıklıkla duyacağınız KAP (Kamuyu Aydınlatma Platformu) ve Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Borsa İstanbul (BIST) hakkında da bilgi vermek faydalı olacaktır.
KAP, MKK, SPK, BIST ve TOKİ’nin Rolü
KAP - KAMU AYDINLATMA PLATFORMU
KAP, sermaye piyasalarına ilişkin tüm bildirimlerin yayınlandığı resmî dijital platformdur. SPK ve Borsa İstanbul tarafından işletilir.TOKİ/Emlak Konut’un ihraç ettiği gayrimenkul sertifikalarıyla ilgili her gelişme, finansal rapor, proje durumu, ilerleme durumu yani yatırımcıya yönelik tüm gerekli açıklamalar KAP’ta yayımlanır.Örneğin: Projenin tamamlanma süresi uzarsa, ev tiplerinde değişiklik olursa, yatırımcı bunu resmî, kamuya açık bir şekilde ilk KAP’tan öğrenir. Yani: Yatırımcıların “bilgi alma hakkı” şeffaf şekilde sağlanır. Spekülasyon değil, doğrulanmış bilgiye ulaşılır. Projenin ilerleyişi, konutların tamamlanma süreci, satışlar, hukuki açıklamalar vs. tüm bilgiler Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden düzenli olarak yayımlanır. Örnek KAP Bildirimleri: (Projenin kaba inşaat %60 tamamlandı)- (Arsa tapuları devredildi)- (Satılmayan konutlar TOKİ tarafından geri alındı) - (Ekspertiz raporu güncellendi)- vb.
MKK - Merkezi Kayıt Kuruluşu
MKK ise Türkiye’deki tüm menkul kıymetlerin kimin elinde olduğunu elektronik ortamda kaydeden ve izleyen kurumdur. Çünkü verilecek olan gayrimenkul sertifikaları fiziksel değildir, size fiziksel bir belge veya tapu verilmez. Buna karşılık,; her yatırımcının adına MKK sisteminde dijital olarak kaydedilir.Tüm haklar dijital olarak MKK nezdinde korunur. Örneğin: Siz 2.000 sertifika aldıysanız, bunlar sizin kimlik bilgilerinizle MKK sistemine kaydolur, kime ait olduğu bellidir. Sertifikanız kaybolmaz, sahtecilik yapılamaz, alım-satım güvenli bir şekilde yapılır.
BIST - Borsa İstanbul
Borsa İstanbul (BIST)’a gelinde, Borsa İstanbul hisse senetleri, tahviller ve gayrimenkul sertifikaları gibi menkul kıymetlerin alınıp satıldığı Türkiye’nin resmî sermaye piyasası platformudur; gayrimenkul sertifikaları da bu sistemde tıpkı bir hisse senedi gibi işlem görür ve yatırımcılar sertifikalarını istediği anda alıp satabilir, böylece projeye bağlı olarak fiyat artışından kazanç elde edebilir veya likiditeye erişebilir.
TOKİ VE EMLAK KONUT
Kısacası, gayrimenkul sertifikası sisteminde TOKİ projeye arsa tahsis ederek kamu güvencesini oluştururken; Emlak Konut GYO projeyi geliştirip sertifika ihracını başlatır; SPK bu süreci hukuki çerçevede onaylayıp denetler; bağımsız değerleme kuruluşları konutların ekspertiz değerlerini belirler; MKK, yatırımcıların sertifikalarını dijital ve güvenli şekilde kaydeder; KAP proje sürecine dair tüm gelişmeleri şeffaf biçimde duyurur; Borsa İstanbul, sertifikaların alım-satımını mümkün kılar; proje sonunda ise TOKİ, satılamayan konutlar için ekspertiz değerinin %80’i oranında geri alım garantisiyle yatırımcıyı korur.
ŞİMDİ BİRER ÖRNEKLE AÇIKLAYACAK OLURSAK;
Şu iki örnek üzerinden konu daha iyi anlaşılacaktır.
1. Örneğin, bir yatırımcı 75.900 TL tutarında yatırım yaparak tanesi 7,59 TL olan 10.000 adet gayrimenkul sertifikası satın almış olsun. Bu yatırım, projede yer alan bir konutu almaya yetmediği için, üç olasılıkla karşılaşabilir: Eğer yatırımcı zaman içinde yeterli sayıda sertifika biriktirirse (örneğin yaklaşık 863.000 sertifika ile bir 2+1 konut alınabiliyor), proje tamamlandığında doğrudan konut sahibi olur ve kendisine tapu devri yapılır. Ancak yeterli sertifika toplanamaz ya da konut almak istemezse, projenin sonunda tüm konutlar açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen toplam gelir, yatırımcıların sahip olduğu sertifika oranına göre dağıtılır; bu durumda yatırımcı, payına düşen tutarı nakit olarak alır. Satılamayan konutlar olursa, bu kez devreye TOKİ girer ve ilgili bağımsız ekspertiz değerinin %80’i üzerinden bu konutları satın alarak, yine yatırımcıların sertifika oranlarına göre ödeme yapar. Böylece yatırımcı, hiçbir aşamada elindeki sertifikaların değersiz kalması riskiyle karşılaşmaz; ya konut hakkı kazanır, ya da nakit dönüşü sağlar.
,
2. Örneğin, bir yatırımcı 75.900 TL ile halka arz sürecinde tanesi 7,59 TL’den 10.000 adet gayrimenkul sertifikası satın almış olsun. Bu yatırımın sonunda ne kazanç sağlayacağı ya da olası bir zararda nasıl korunacağı, sistemin en çok merak edilen yönlerinden biridir. Bu modelde esas kazanç, sertifikaların proje süresince Borsa İstanbul’da arz-talep dengesine bağlı olarak değer kazanmasından gelir. Konut piyasası yükseldiğinde, sertifikaların borsa fiyatı da artar ve örneğin 7,59 TL’den alınan sertifikalar zamanla 12 TL’ye kadar çıkabilir. Yatırımcı bu noktada satış yaparsa yaklaşık %58 oranında kâr elde edebilir. Ancak konut alacak kadar sertifikaya ulaşamaz ve satışı da tercih etmezse, proje tamamlandığında ya açık artırmadan elde edilen toplam satış gelirinden pay alır ya da konutların satılamayan kısmı için devreye TOKİ girer. Bu durumda TOKİ, bağımsız ekspertizle belirlenen konut değerinin %80’i üzerinden geri alım yapar ve yatırımcıya o oranda ödeme yapılır. Böylece yatırımcının elindeki sertifikalar hiçbir koşulda değersiz kalmaz; ya piyasa üzerinden kazanç sağlar, ya da kamu güvencesiyle zarar sınırlandırılır. Sistem bu yönüyle, kazanç beklentisi ile güvenli çıkış ihtiyacını dengede tutan hibrit bir yapı sunar.
Gayrimenkul sertifikasını neden tercih edeyim?
Sistemi cazip kılan yönlerden biri de, yatırımın erişilebilirliği ve şeffaflığıdır. Nitekim 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında gerçekleştirilecek olan halka arz sürecinde, dileyen herkes Halkbank, Ziraat Bankası, Vakıfbank gibi kamu bankaları ya da yetkili aracı kurumlar aracılığıyla yalnızca bir yatırım hesabı açarak bu modele dahil olabilecek. Alınan her bir sertifika, yatırımcının kimlik bilgileriyle Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) sistemine otomatik olarak dijital kayda geçirilmekte; fiziksel bir evrak ya da tapuya ihtiyaç duymaksızın tüm işlemler elektronik ortamda yürütülmektedir. 7,59 TL birim fiyatla satışa sunulacak sertifikalar, hiçbir alt ya da üst limit olmadan edinilebilecek ve 11 Ağustos 2025 itibarıyla Borsa İstanbul’da (BIST) işlem görmeye başlayacaktır. Bu tarihten itibaren yatırımcılar, portföylerini anlık olarak izleyebilecek, sertifikalarını diledikleri zaman alıp satabilecek, değer artışlarından faydalanabilecek ya da yeterli birikimle doğrudan konut sahibi olma yolunu tercih edebilecektir. Gerek uzun vadeli yatırımcılar gerekse kısa vadeli pozisyon arayanlar açısından, bu yeni model hem kamu güvencesi hem de piyasa esnekliğiyle dikkat çeken özgün bir finansal araç olarak öne çıkmaktadır.
Gayrimenkul Sertifikası Helal Mi?
Faiz karşıtı yatırımcılar için de hem fiziksel karşılığı hem ölçülebilir bir değer ve karşılığı olması bakımından makul bir yatırım aracıdır. Faizsiz bir model sunduğu için katılım finans ilkelerine uygun olduğu bağımsız bir sertifikayla onaylandığından yeşil sermaye diye ifade edilen dini hassasiyeti olan kitlenin ilgisinin çekecek bir yatırım modelidir.
Avantajları nedir?
Gayrimenkul alma bütçesini tek seferde oluşturamayanlar için düşük Bütçeyle Başlangıç İmkanı tanır. Sadece birkaç sertifika alarak konut projesine ortak olabilirsiniz. Başlangıç için yüksek sermaye gerekmez. Gayrimenkul sertifikası olmaksızın bir gayrimenkulde ortak olarak yatırım yapmak isteyenlerin karşılaştıkları sorunları bertaraf eder. Bazen kişiler birkaç kişi ortaklaşa ev almak ister ama daha sonra ortak arası uyuşmazlık olması halinde veya bir ortağın acil bir ihtiyacı karşısında yerini satmak istemesi halinde anlaşmazlıklar çıkabilir. Ama gayrimenkul sertifikası tek başına, para gibi, çek senet bedeli gibi ölçülebilir bir değer olduğu için tek başına finansal bir değeri ve karşılığı vardır.
Gayrimenkul sertifikası modeli, yatırımcılar açısından klasik gayrimenkul edinim süreçlerinde karşılaşılan finansal yükümlülükleri ortadan kaldıran önemli avantajlar sunmaktadır. Sistemde peşinat, faiz ya da taksit gibi ek mali yükümlülükler bulunmamakta; böylece yatırımcı, borçlanmaksızın projeye ortak olabilmektedir. Ayrıca sistem, kademeli alım imkânı sağlayarak her bütçeye uygun şekilde küçük tutarlarla yatırım yapılmasına olanak tanımaktadır. Bu yapı sayesinde, konut edinmek için yüksek sermaye gerektirmeyen ve zamanla birikim yoluyla ilerleyebilen alternatif bir finansal araç olarak ön plana çıkmaktadır.
1. Yavaş yavaş ev Sahibi Olma Fırsatı
Yeterli sayıda sertifika biriktiren yatırımcılar, yatırımlarının değer artışları ile elde ettikleri kazanımlarla zamanla bir gayrimenkulün mülkiyetini alma hakkı elde eder. Tapular, projenin tamamlanmasının ardından devredilir. Böylece ilk yatırdığınız paralarla aldığınız gayrimenkul sertifikalarının değerinin yükselmesi ile paranız sizin için çalışmış olur.
2. Kazanç ve Kazanç Paylaşımı
Kazanç kısmının nasıl olduğu az çook anlaşıldı ama Eğer konut almak istemiyorsanız, sertifikalarınız karşılığında projeden doğacak gelirden pay da alabilirsiniz. Bu pay gelirlerinin vergisel durumu hakkında bilgi edinirsem bu yazıda güncelleme yapacağım. Diğer yandan satılamayan konutlar ise TOKİ, bağımsız ekspertizle belirlenen konut değerinin %80’i üzerinden geri alım yapar. TOKİ’nin %80 ekspertiz değerinden geri alım taahhüdü, aslında yatırımcı için bir tür zarar sınırlandırma garantisidir. Bu mekanizma yatırımcıyı sıfır kayıptan korumaz ama %100 zarardan kurtarır ve bu sistemde asıl kazanç, sertifikaların Borsa İstanbul’da arz-talep dengesine göre fiyatlanmasıyla oluşur.
3. Başkalarına bağlı olmadan anında alım İstediğiniz Zaman Alım-Satım
Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem gördüğü için dilediğiniz an alabilir veya satabilirsiniz.
4. Devlet ve SPK Güvencesi
Sertifikalar SPK düzenlemelerine uygun şekilde ihraç edilir. Tüm işlemler Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde yatırımcı adına dijital olarak takip edilir. Proje bilgileri ise Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden kamuya açık biçimde paylaşılır.
Sonuç olarak, gayrimenkul sertifikası modeli; devlet güvencesi, şeffaflık, erişilebilirlik ve likidite açısından klasik gayrimenkul yatırımına alternatif bir yol sunmaktadır. Özellikle küçük yatırımcıların konut projelerine ortak olabilmesini sağlaması, faizsiz yapısı ve Borsa İstanbul üzerinden alım-satım kolaylığı ile dikkat çekmektedir. Ancak her yatırım aracında olduğu gibi bu sistemin de kendi içinde riskleri, fırsatları ve hukuki sonuçları bulunmaktadır.
Bu nedenle, gayrimenkul sertifikasıyla yatırım yapmayı düşünen kişilerin hem projeye hem de hukuki ve finansal süreçlere hâkim olması, gerekirse uzman desteği alarak hareket etmesi tavsiye edilir. Yakın gelecekte bu sistemin nasıl gelişeceğini, ne tür uyuşmazlıklar doğuracağını ve yatırımcıyı hangi hukuki zeminin beklediğini ise hep birlikte göreceğiz.
Şimdiden imar hukuku, gayrimenkul hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve şirketler hukuku ve idare hukuku gibi bir çok hukuk dalında etkilerinin olacağı ortadadır.
Gayrimenkul Alım Satımlarına Etkisi
Bu süreç, gayrimenkul yatırımlarında tarla alım satımlarını da etkileyebilir. Gayrimenkul sertifikası fiyatları, özellikle başlangıçta kaldıraç etkisi yaratabilir. Ancak tarla fiyatları ve ticaretinin, hükümetin vergisel düzenlemeleri, imar hukuku uygulamaları ve mülkiyetsizleştirme politikalarıyla engellenmemesi halinde, tarla alım satımı uzun vadede kazançlı bir yatırım olmaya devam edecektir."
Ama şimdiden bu konunun ilk olarak imar hakkı transferi ile irtibatlı hale geleceğini ve imar hakkı transferinin ancak bu sertifika ile sağlanacağını, zamanla gerekli yeterlilikleri sağlamak kaydı ile müteahhitlerin de bu finansman modelinde proje üretebileceklerini, proje iş üretmeseler bile bu sertifikaların trampa edilmesiyle konut satışı yapılabileceklerini ayrıca mirastan mal kaçırmak için veya boşanmalarda mal kaçırmak için de el yöntemler aracılığı ile merdiven olarak kullanılacağını göreceğimizden eminim.