Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yeni Dönem – 2025 Değişiklikleri

Bu gün 17.Ağustos Ağustos depreminin yıl dönümü… Öncelikle gerek 17 Ağustos gerek öncesi ve sonrasında depremde hayatını kaybeden herkesin yakınlarına gönülden baş sağlığı diliyorum.

6306 sayılı yasa bile 1999 depreminden 14 yıl sonra gündeme geldi… 2023’ten bu yana ülkemizde yaşanan bir çok büyük deprem sonucunda alınması gereken dersler gerek siyasi gerek ticari kaygılarla bir bütün olarak alınamadığı için 13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yine küçük küçük değişiklikler yapıldı. Görünürde birkaç teknik düzenleme gibi dursa da, işin derininde hem kentsel yaşam kalitesini hem de yatırımcıların proje planlamalarını doğrudan etkileyecek bazı hükümler de barındırıyor.

17.Ağustos Ağustos depreminin yıl dönümü… 6306 sayılı yasa bile 1999 depreminden 14 yıl sonra gündeme geldi… 2023’ten bu yana ülkemizde yaşanan bir çok büyük deprem sonucunda alınması gereken dersler gerek siyasi gerek ticari kaygılarla bir bütün olarak alınamadığı için 13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yine küçük küçük değişiklikler yapıldı. Görünürde birkaç teknik düzenleme gibi dursa da, işin derininde hem kentsel yaşam kalitesini hem de yatırımcıların proje planlamalarını doğrudan etkileyecek bazı hükümler de barındırıyor.

1. 15.000 veya 25.000 m²’yi aşan konut parsellerinde sosyal yükümlülükler

15.000 m²’den büyük ve 150’den fazla bağımsız bölümü olan projelerde 0–66 aylık çocuklar için gündüz bakımevi zorunluluğu getirilerek ve 25.000 m²’den büyük ve 250’den fazla bağımsız bölümlü karma parsellerde ise aile sağlığı merkezi ayrılması zorunlu kılınarak artık büyük ölçekli konut projeleri sadece beton yığınlarıyla değil, çocukların, yaşlıların ve ailelerin ihtiyaçlarına cevap verecek sosyal donatı alanlarıyla birlikte düşünülmesi zorunluluk haline geldi. Dolayısı bu büyüklükteki projelerde bu zorunluluklar artık yatırımcının insafına bırakılmayıp, doğrudan imari bir zorunluluk haline getiriliyor. Ama suistimalin veya yasayı dolanmanın milli spor olarak değerlendirildiği bir dönemde inşaatlar küçük küçük tekil ruhsat alınarak yapılması halinde bu şartları ihlal edilmesinin de önlenmesi gerekiyor. Devletin sosyal donatı yükümlülüğünü özel sektörün sırtına yüklemesi ne kadar sürdürülebilir elbette bu da tartışmaya açık bir konu çünkü burada aslında “kamu yatırımları” yerine “özel sektör zorunluluğu” üzerinden bir çözüm üretildiği söylenebilir. Bu düzenleme ile yatırımcı maliyetleri artarken, bu maliyetin bilhassa arsa payı karşılığı sözleşmelerde doğrudan tüketiciye aktarılacağını da söylemeye gerek yok sanırım. Bu durum gelecekte sosyal donatıların kamu yararı mı yoksa yeni bir maliyet kalemi mi olacağı tartışılacaktır. Diğer yandan Bu tür yükümlülükler sadece toplu konut alanlarında veya lüks konut projelerinde olursa alt gelir gruplarının yaşadığı alanlarda da olmazsa sosyal adalet açısından ciddi bir adaletsizlik doğacağı da rahatlıkla görülüyor. Ayrıca bu hükümle birlikte bakımevi veya aile sağlığı merkezi yapmak zorunlu tutuluyor, ama bu mekânların işletilmesi, sürdürülebilirliği ve nitelikli personelle hizmet vermesi konusu nasıl sağlanacağına dair bir atıf yok.

2. Parklarda Sağlık ve Afet Altyapısı

Son yıllarda ard arda yaşanan depremlerden sonra ortaya çıkan ihtiyaçlar doğrultusunda parkların sadece dinlenme ve oyun alanı olmaktan çıktığını, aynı zamanda afet ve sağlık senaryolarında kritik altyapı barındırma rolünün de verildiğini görüyoruz. Büyük parklarda ambulans istasyonu, helikopter iniş alanı ve yürüyüş parkurları artık mevzuatın izin verdiği tesisler arasında yer alıyor. Bu noktada AFAD, İl Sağlık Müdürlüğü ve Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nün de bu tip alanlar için onay şartı gelmiş oldu. Yani park, bir deprem sonrası sadece nefes alma alanı değil, aynı zamanda can kurtaran lojistik merkezine dönüşebilecek.

3. “Engelliler” ifadesine “ve yaşlılar” eklemesi

Bugüne kadar yönetmelikte sadece “engelliler” ibaresi yer alırken, artık “ve yaşlılar” eklenerek esasen bu küçük gibi görünen ifade, aslında yaşlanan nüfus gerçeğinin imar düzenlemeleri ile ilk kez açıkça itiradı haline geldi. Ya da belki emekli maaşlarının asgari ücretin altında olmasının ortaya çıkardığı önemli toplumsal bir yara belki de iktidarın az da olsa dikkatini çekti.

Yaşlı bakım kuruluşlarında koridor küpeştesi zorunluluğu, bina giriş kapılarında renk ve malzeme farklılıklarıyla ayırt edici düzenleme, kapı ölçülerinde daha geniş standartlar getirilerek konutun artık yalnızca genç ve sağlıklı nüfus için değil, engelli ve yaşlı nüfus için de planlanması gerekliliğini nihayet ortaya koymuş oldu.

4. Yatak Nişi Düzenlemesi: Yeni Bir Esneklik

Yönetmelikte dikkat çekici bir diğer yenilik, yatak nişi uygulaması. Artık bağımsız bölümlerin %20’sini geçmemek kaydıyla, oturma odasında asgari ölçülere sahip bir yatak nişi yapılırsa ayrıca yatak odası zorunluluğu kalkıyor. Peki bu ne anlama geliyor? Bunun anlamı şu; 1+0 niteliğindeki daireler daha önce getirilen kirterlerle ortadan kalkmıştı. Ancak artık ev edinmenin zorlaştığı şu ekonomik konjonktürde 1+0 konutların bile bir ihtiyaç haline geldiği sosyal gerçekliği ile yüzleşilmiş oldu. Ayrıca kentsel dönüşüm süreçlerinde artık kalan m2’lerin değerlendirilememesi de sözleşmelerde ve paylaşımlarda zorluk yaratıyordu. İnsan onuruna yaraşır şartlara sahip ev satın alma ihtimali kalmayan küçümsenemeyecek kadar çoook büyüyen genç kitlenin de ihtiyaçları dikkate alınarak ve ancak küçük birikimlerle ev satın alma ihtimali olan kişiler için bu durum fırsat olabilir. Zira bu yeni düzenleme özellikle mikro konut trendi açısından yatırımcıya esneklik sağlayacak olsa da gerek yaşam kalitesi gerek sosyal tutumlar açısından tartışmaları da beraberinde getireceği şimdiden belli. Her ne nkadar böyle olsa da tek yaşayan gençler, çoğunlukla ekonomik gerekçelerle dağılan aileler nedeniyle boşanmış tekler, yeterli yurt sayısı olmadığı için ve yurt imkanlarının kucaklayıcı olmaması nedeniyle öğrenciler ve gelişen büyük şehir yaşamı nedeniyle birden fazla şehirde çalışan insanlar ve uzaktan çalışanlar için farklı konut tipolojilerinin ortaya çıkması da artık kaçınılmazdı. Yani yatak nişi düzenlemesi sadece ekonomik dar boğazın değil, aynı zamanda değişen yaşam tarzlarının da göstergesi.Bu yönüyle meselenin yalnızca “barınma” değil, aynı zamanda “kültürel dönüşüm” konusu olduğu da içinde bulunduğumuz ekonomik iklimin bir gerçeğidir.

5. Tadilatta İmar Planına Bağlılık Esnekliği

En pratik ve yatırımcıyı doğrudan ilgilendiren düzenlemelerden biri de şöyle: Eğer bir bina yapı kullanma izni (iskan izni) aldıysa, bundan sonra dış konturu, tabanı, emsali, inşaat alanı ve kullanım amacı değişmeden, taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği korunarak tadilat yapılabilecek. Yani artık imar planı değişikliği beklenmeden bazı tadilatlar yapılabilecek. Bu, özellikle kentsel dönüşüm alanlarında ciddi bir kolaylık getiriyor. Aynı zamanda güçlendirmeler için de bir fayda sağlayacağı ortada.

Yönetmelik, projeleri daha yaşanabilir kılmaya çalışıyor ama “kent kimliği” ve “mimari estetik” hâlâ arka planda.Şehirler sadece fonksiyonel değil, aynı zamanda kültürel ve estetik değerler taşımalı. Zaten yerinde dönüşümler ile yaşanan garabet ortada iken hala bu hususlarda elle tutulur bir gelişme olmadı ve bir çok yer zaten yerinde dönüşürek tıkanmalar yaşandı. Şöyle ki eskiden 20 daire yaşayan binada kentsel dönüşüme dayalı olarak yapılan yerinde dönüşümlerle aynı arsa büyüklüğü içinde artık daha fazla nüfus yaşar hale geldi otopark problemi katmerli şekilde arttı. Bu değişikliklerin hazırlanmasında meslek odaları, akademi, STK’lar, kentsel dönüşüm uzmanı avukatlar, yurttaşlar sürece ne kadar dahil edildi? Bence hiç edilmedi. Türkiye’de imar düzenlemelerinin genellikle sahadan kopuk olduğu ya da bilinçli şekilde eksik bırakıldığı intibasından bir türlü kurtulamıyoruz.

6. Geçici Muafiyetler

Malum, ülkemizde istisnalar ile her zaman zorunluluklardan kaçış yolu koyulması unutulmaması gereken bir durumdur. Buna göre Eğer proje için ruhsat başvurusu yapılmış, noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ya da kamu ihalesi alınmış ise, gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi zorunlulukları uygulanmayacak.

Bu değişiklikler, Türkiye’nin imar pratiğinde “sosyal donatı – yatırımcı maliyeti” dengesini yeniden kurma çabasının bir ürünüdür. Çocuk için gündüz bakımevi, yaşlı için erişilebilir kapı, afet için helikopter pisti derken; artık “parsel” kavramı sadece bir inşaat zemini değil, hayatın tüm evrelerine cevap vermesi gereken bir yaşam alanı olarak tanımlanmış olsa da hala eksik hala yetersiz. Yapılan bu kadar parça parça küçük değişikliklere rağmen hala soru işareti doğuran hususlar var şöyle ki, bu yükümlülükler, gerçekten toplumun faydasına işlerlik kazanacak mı, yoksa yatırımcıların proje maliyetini artırıp konut fiyatlarına yansıyan bir yük olarak mı kalacak? İşte bunun sonucunun da uygulamanın sahadaki sonuçları gösterecek.

Türkiye’de planlı alanlar kadar “plansız ve kaçak alanlar” da büyük bir gerçek. Ancak bu yönetmeliklerde planlı alanlara dokunuluyor ama plansız yapılaşma hâlâ kanayan bir yara. Bu düzenlemeler bu alanları hala hiç kapsamıyor. lk kez yönetmeliğe girdi, ama genç işsizliği, göçmen nüfus, kırsaldan kente göç gibi diğer demografik dinamikler göz ardı edilmiş.