Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme

Kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 S. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a istinaden başlayan kentsel dönüşüm süreci, kanunun uygulamaya yönelik bazı eksiklikleri nedeniyle sık sık yeni sorunları doğuruyor. Çeşitli düzenlemeler zaman zaman yapılsa da bazı sorunlar hala dolaylı olarak kentsel dönüşümün önüne engel olarak çıkıyor.

Bunlardan biri de kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin müteahhitlerle yapacakları sözleşmede oturdukları mevcut metrekarelerde “fiili durum”u mu yoksa tapuda kayıtlı olan “arsa payı”nı mı dikkate alacakları hususudur.

Kentsel dönüşüm sürecine giren gayrimenkul maliklerinin, süreçleri olumsuz etkilememesi ve bu nedenle tarafların mağdur olmaması adına, öncelikle bu konuda çözüme ulaştıktan sonra kat karşılığı sözleşme aşamasına geçmelerinin daha faydalı olacağını öncelikle belirtmiş olalım.

6306 S.Kanun, afet riskini ve bu risk karşısındaki can ve mal güvenliğini sağlamak kapsamında doğabilecek ihtilafların süreçleri uzatmaması için kat mülkiyeti kanundaki oy birliği esasına bir istisna getirerek, ⅔ oranında bir oy çokluğu esasını belirlemiştir.

Bazı malikler haksız menfaat elde etme dürtüsü ile veya başka duygusal kaynaklı yaklaşımları nedeniyle gayrimenkuldeki ortaklarını zor durumda bırakabilmektedir. 6306 S. Kanundaki Bu oy çokluğu esası, bu tarz durumları bertaraf ederek afet riski altındaki gayrimenkullerde riskin hızla ortadan kaldırılması amacıyla sağlanmış bir istisnadır.
Ancak arsa payına ilişkin anlaşmazlıklarda bazı malikler kentsel dönüşüm yasasının bu oy çokluğu esasını kullanarak bu husustaki anlaşmazlığı giderme yolunu tercih etmektedir. Ancak arsa payı konusundaki anlaşmazlıklarda bu yaklaşım kanunun amacına uygun değildir. Zaman zaman bazı davalarda, arsa payındaki anlaşmazlıkları nedeniyle anlaşmazlık çıkartarak dönüşüm sürecine katılmayan maliklere karşı medeni kanunun 696. maddesi kapsamında paydaşlıktan çıkartma yolu izlenmektedir. Zira bu maddede “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” hükmü yer almaktadır. Ancak kentsel dönüşüm sürecine katılım sağlamayan malikleri paydaşlıktan çıkartmak girişimi doğru bir yol değildir. Çünkü buradaki itiraz kentsel dönüşüm süreçlerinin işleyiş prosedürüne bakıldığında yapının riskli olup olmadığı hususu arsadaki paydaşlıkla ilgili bir durum değildir.

Ancak arsa payının daha fazla olduğunu iddia eden kişi, müteahhidin belirlenmesindeki oy oranında, oy hakkının kritik bir noktada olduğu veya yeni oluşan inşaat projesinde arsa payına oranla hakkını alamayacağını düşünürse elbette hukuki haklarını arama eğilimi içinde olacaktır. Bu hak arama eğilimini Medeni Kanunun 696. maddesi kapsamında “paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmek” şeklinde değerlendirmek hakkaniyete aykırı bir tutum olacaktır. Nitekim bu hususta “Davalının diğer paydaşlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaması yasanın anladığı anlamda hissedarlara karşı yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği anlamına gelmez.” şeklinde yargıtay kararları da mevcuttur.

Yargıtayın bu tutumu, mülkiyet hakkının üstün bir hak olup bu hakkın arayışının da tabii olması münasebeti ile doğrudur. Dolayısı ile arsa payı düzeltme davası daha doğru ve hakkaniyetli bir yol olacaktır. Ancak ne yazık ki ülkemizde dava süreçleri, kah davanın günün alınmasından tutun kah tebligat süreleri kah cevap verme süreleri kah bilirkişi incelemeleri derken uzunca zaman aldığı için ve maliklerin de bu tarz durumlar karşısında karşılıklı alınganlıklar ve husumet duyguları içinde hareket etmeleri nedeniyle, davanın süreci ile kentsel dönüşümün süreçleri çakışınca, mağduriyetler doğabilmekte ve bu çekişme arsa payının belirlenmesinden sonra müteahhit seçiminde de devam edebilmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecindeki arsa payı kargaşası şu sebeplerle gerçekleşmektedir.

Örneğin, arsa payı büyük olan ama mevcutta daha küçük metrekarelerde oturan maliklerin yeni oluşacak inşaat projelerinde de küçük metrekare yerlere layık görülmesi doğal olarak tepkiye yol açmaktadır. Zira tapuda hissesini çok görüp satın alan kişi esasen bir yatırım yapmış ve zaman içinde bu yatırımı kazanç elde etme aşamasına gelmiştir. ancak birden birisi senin arsa payın büyük olsa da dairen küçüktü sen yine küçük daire almalısın deyince bir kargaşa çıkmaktadır. bu durumun aksi de söz konusudur. Hiç tapudaki hisse payına bakmadan daire almış bir kişi de birden bire daha küçük bir metrekarede oturmak durumunda kalınca da itiraz edecektir.
Veya aynı gayrimenkulde zaman içinde daha değerli hale gelmiş cephelerde oturanların da, yeni inşaat projesinde birden çok daire modeli varsa ve eşit arsa payı yoksa katları veya cepheleri değişebilmektedir. Bu durumda da şerefiye değerini öne sürerek itiraz edenler ve sorun çıkartarak hak elde etmek eğilimi gösterenler olabilmektedir.
Veya zemin katta konut niteliğinde bir yeri diğer maliklerin komşuluk ilişkileri çerçevesinde onay vermeleri suretiyle iş yerine çeviren malikler, imar durumunda ticari nitelik kazanmış bir bölgede ise, bağımsız bölümü konut niteliğinde olmasına rağmen iş yeri isteyerek kendine geçmişte iyilik yapmış malikleri zor durumda bırakabilmektedir.
Mahkeme kararı ile tespit edilen arsa payları kesindir. Bu nedenle arsa payları daha önce bir mahkemeye konu olmuşsa veya arsa payları önceden bir senet veya sözleşme ile kurulmuşsa veya taşınmaz yıkılıp arsaya dönüşmüş ve ancak bu durumda arsa payı düzeltme davası açılacaksa genel olarak hukuki bir fayda sağlamayacaktır. Zira bu hususta iyi niyet iddiaları pek da isabetli iddialar olarak değerlendirilmeyecektir. Ancak kat irtifakı veya mülkiyeti kurulurken bir haksızlık olmuşsa, örneğin, taşınmaza tüm maliklerle aynı bedeli ödemiş olmanıza rağmen ve mevcutta herkesin daire metrekareleri bir iken yeni çıkacak durumda bir haksız paylaşım söz konusu olacaksa bu durumda arsa payı düzeltme davanız bu haksızlığı giderecek bir yol olabilir.

Tüm bunlardan özetle anlaşıyor ki riskli yapı süreçlerine başlarken bu olası sorunlar öncelikle karşılıklı anlaşmalar çerçevesinde çözülerek süreçlere katılmalıdır. Dava ile görülecek giderimler de dava süreçleri nedeniyle başka hak kayıpları sağlayabilir. Zira bazı belediyeler biraz da kentsel dönüşümü teşvik amacıyla belli bir tarihe kadar yapılacak inşaatlarda bazı imar avantajları sağlamaktadır. Dava süreçlerini beklemek bu imar avantajından yoksun kalmaya sebep olabilir.

Böylece konunun en hızlı çözümü ise yine zaman zaman tavsiye ettiğim gibi ülkemizde yeni bir meslek olan arabuluculuk müessesindedir. Ancak arabulucuların bir mahkeme hakimi gibi bilirkişi incelemesi yaptırma yetkisi yoktur. Her ne kadar böyle bir yetkisi olmasa da arabulucuya gitme olgunluğunu gösteren paydaşlar bu ortak kararlarını şu şekilde besleyebilirler. Arabulucuya gitmeden önce bir bağımsız uzman kişi veya kuruma müracaat ederek bu hususta tarafların kabul edeceği bir değerleme yapılmasını talep ederek inceleme, raporlama veya değerleme yaptırabilirler. Böylece ortaya çıkan netice üzerinde az-çok mutabık kalınacak bir hal oluşmuşsa doğrudan hiç mahkemeye gitmeden arabulucuya gidebilirler. Tarafların bir hukukçu olan resmi arabulucu nezdinde yapacakları, gayrimenkul üzerindeki paydaşlık anlaşması bu husustaki en hızlı çözümü taraflara sunacaktır. Bu arabuluculuk faaliyetinin neticesinde elde edilen sonuç, ilgili mahkemeden istenecek olan bir “icra edilebilirlik şerhi” ile birlikte bir ilama (mahkeme kararına) dönüşmektedir. Mahkemeden bir “İcra edilebilirlik şerhi” (yapılabilirlik onayı) almak uzun bir süreç olmayıp, kısa bir resmi bir işlem sürecinden ibarettir.

Bu yöntem ile elde edilecek bu hızlı netice ile birlikte kentsel dönüşüm süreçleri sekteye uğramadan devam edebilecektir.

http://www.cihatdemirbag.com.tr/KENTSEL_DoNusuMDE_ARSA_PAYI_DuZELTME__Haber_201.html