Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kira borçlarının ödenmemesi sebebiyle tahliyenin iki yolu vardır.

1. Bir kira dönemi içerisindeki iki haklı ihtarda bulunmak:

Bu yöntem icra yoluyla tahliyeye kıyasla biraz daha uzun zaman alır. Zira ihtarların süreçleri ve bu sürecin takibi gerekir. Zira bir kira dönemi içerisinde ödenmeyen kiralar için iki kez ihtarda bulunmak gerekecektir. Bu ihtarların temelde nitelikli şekil şartı yoktur. Ancak içeriğinin tespiti açısından noterden yapılması önemlidir.

2. Kira borcunda temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapmak:

Ayrıca ödenmeyen kira borçları hakkında tahliye talepli icra takibi başlatarak, borçluyu temerrüde düşürme yoluyla tahliye edilmesi de mümkündür ve ilk yönteme göre daha pratiktir.

Kira alacağına ilişkin başlatılan takibi bir ihtar sayılır. Tıpkı noterlikler kanalıyla borçlu olan kiracıya ihtar çekiliyormuş gibi hüküm doğurur. Bu da pratikte faydalıdır. Ancak burada bazı avukatlar birden fazla aya ait borçlar için ayrı ayrı ihtarlar çekerek birden fazla ihtar çekmeye çalışsa da Yargıtay bu durumu kötü niyetli olarak değerlendirmektedir. Yargıtay, takip yapıldığı tarihte muaccel olmuş borçların tek takipte açılması gerektiğini öngörmektedir.

Ayrıca bu yöntemin bir faydası da şudur ki, henüz tahliye gerçekleşmeden bile alacağa karşı haciz yoluna gidilebilmektedir. Eş zamanlı olarak tahliyeye ek olarak alacağın tahsili için gerekli tedbirlerin uygulanabilmesi de alacaklı için bir faydadır. Burada önemli bir detay vardır ki bilhassa İşyeri kiralarında bazı icra daireleri, damga vergisini yatırılmadan icra takibini başlatmamakta, hatta bazı icra mahkemeleri de karar vermemektedir. Bilhasa bir iş yerine için tahliye talepli takip yapılıyorsa bu detayı işlem öncesinde yerine getirmek önemlidir.

Kira borcunda temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibine uygulamada 7/30 icra takibi denilir. Bu yöntemde öncelikle icra dairesinde bir icra takibi başlatılır. Borçlu olan kiracı için ödeme emrinde şu beyan geçirilerek “7 gün içerisinde borç ödenmezse haciz yapılacağı ve 30 gün içerisinde tüm kira borcu fer’ileri ile birlikte kapatılmazsa kira sözleşmesinin fesholunduğu ve kiralananın tahliye olunacağı” ihtar edilecektir. Buradaki 7 günlük süre ilamsız icra takiplerindeki genel haciz süresidir. 7. gün sonrası haciz yapılabilir. Diğer 30 günlük süre İcra İflas Kanunu’ndan değil, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan bir süredir. Burada borçlu kira bedeli ve üzerine düşen aidat yükümlülükleri, icra masrafları gibi alacakların tamamını otuz (30) gün içerisinde ödemelidir. Kiracı tüm borcu ödemediği takdirde kira sözleşmesi temerrüt nedeniyle sona erer. Otuz (30) günlük süre TBK 315 kapsamında sadece konut ve çatılı işyerlerinde öngörülmüştür. Bunlar dışındaki kiralananlarda temerrüt nedeniyle tahliye için yalnızca on (10) günlük süre verilmesi yeterlidir.

• Türk Borçlar Kanunu 315. Madde:

• “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
• Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Burada önemli bir nokta daha vardır, yedi (7) günlük haciz süresi aynı zamanda borçlunun itiraz süresidir. Borçlu bu (7) gün içerisinde borca itiraz ederse takip durur. Eğer itiraz sadece borca itiraz şeklindeyse, yani imzaya itiraz edilmemişse, bu durumda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır.

• İcra İflas Kanunu Madde 269/c – (Ek: 538 – 18.2.1965 / m.110):
• “Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
• Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
• İcra mahkemesin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lâzımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanibilir.

Borca itiraz edilmiş ancak imzaya itirazda bulunulmamışsa; artık İİK 68. Maddede yer alan imzası ikrar edilmiş bir belge vardır. Bu davada, borçlu/kiracı, borcu/kirayı ödediğine dair evrak sunamazsa itiraz kaldırılacaktır. Uygulamada bir çoğu, yazılı kira sözleşmesi kurulmuş olmasına karşılık, imzası inkâr edilmeyen kira sözleşmelerine karşın itirazın kaldırılması yoluna değil de; daha uzun ve masraflı olan itirazın iptali yoluna başvurmaktadır.

Ödeme emrinin, borçluya tebliğinden itibaren 30 günlük süre dolmuş ve borcun tamamı halen ödenmemişse, bu durumda kira kontratı kiraya veren tarafından feshedilmiş olur. Bundan sonra İcra Mahkemesi’nde ikame edilecek “temerrüt nedeniyle tahliye davası” açmak gerekecektir. Hemen, belirtmek gerekir ki bu dava bir tespit davasıdır ancak eda hükmünü de kapsar. Yani mahkeme sadece bu davada temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini inceleyecektir. Bunlar kısaca:

“1- Usule uygun ve geçerli bir takip başlatılmış ve usule uygun bir ödeme emri tebliğ olmuş mu?

2- Ödeme emri tebliğ edilmiş ve üzerinden 30 gün geçmesine rağmen borcun tamamen ödenip ödenmediği?” meseleleridir.

Bu şartlar gerçekleştiği mahkemece, icra dosyası üzerinden, tespit edildiğinde tahliye kararı verilecektir. Bununla birlikte borçlu ancak, borcun tamamen ödendiğine ilişkin alacaklının imzasına sahip bir belge sunarak ve mahkemece incelenmesi sonucu alacaklıya ait olduğu kanaati oluşan bir ödeme veya ibra gibi belgelere dayanabilecektir. Hemen belirtmek gerekir ki bu belgeler, 30 günlük sürenin bitmesinden evvel borcun tamamen kapatıldığına yönelik olmalıdır. Diğer bir ifadeyle borçlu ödeme emrinin kendine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinden tüm borcu kapatmamış olursa, bu süreden sonra dava açılana kadar ve tamamlanana kadar borcu ödemiş olması, tahliyeyi etkilemeyecektir. Zira 30 günlük süre sonunda kanunun belirlediği şartlarda kira akdi feshedilmiştir ve açılacak dava sadece tespit mahiyetindedir.

Uygulamada, yukarıda anılan iki husus mahkemece dosya üzerinden değerlendirildikten sonra açılan ilk duruşmada genellikle tahliye kararı verilmektedir. Kararın tefhim ya da tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde tahliye edilebilecektir. Diğer bir deyişle tahliye kararı; borçlunun yani kiracının huzurunda veya vekilinin yüzüne karşı okunmuşsa duruşmadan sonraki; eğer borçlu veya vekili yokluğunda verilmişse tebliğinden sonraki 10 gün geçmesiyle yerine getirebilecektir. Tahliye için icra tahliye harcının yatırılması ve eğer borçlunun eşyaları götürecek yeri yoksa 6 aylık yed’i emin deposu ücreti ve nakliyenin hazır edilmesi önemli hususlardır.

Kiralanan taşınmazın icra yoluyla (temerrüt nedeniyle tahliyesi)’ne ilişkin olarak şu hususlara dikkat edilmesi gerekir.

1 – Kiralanan bir iş yeri ise mutlaka damga vergisi yatırılmalıdır.

2 – İİK 68. maddedeki prosedürden faydalanabilmek için, ilamsız takiplerde herhangi bir belge sunmaya gerek olmasa bile takip dayanağı olarak kira sözleşmesinin sunulması gerekir.

3 – Şayet bir imza inkarı yoksa 269. maddedeki yollama ile 68. Maddede yer alan itirazın kaldırılması yoluna başvurulabilir.

4 – Haciz kesinleşir kesinleşmez haczi yapmak gerekir. Aksi halde kiracıların kaçması gibi durumlar olabilmektedir.

5 – Tahliye kararı eğer borçluya tefhim olunmuşsa yani yüzüne karşı verilmişse, tebliği beklemeye gerek yoktur. İcra dosyasına sunulacak karar ile 10 gün içerisinde, tahliyeyi gerçekleştirebilirsiniz. Tahliye kararıdan sonraki 10 günlük süre şartı dolduğu an tahliye yapılabilinir, hatta icra müdürlüklerinin "2 hafta süre verilmeli" şeklindeki beyanlarının yasal bir dayanağı yoktur.

6 – Tahliyeye gidildiğinde yanınızda 6 aylık yed’i emin deposu ücreti ve nakliye masraflarına yetecek miktarda para bulunmaşı ve mutlaka tahliye harcı da yatırılmış olmalıdır. Bu hususta müvekkilinizden önceden gerekli bedelleri almanız gerekir.