ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım davasında, dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıya verilen bu sürenin kesin olduğuna da mahkemece karar verilebilir. Kesin süre içerisinde öngörülen işlem yerine getirilmez ise 6100 sayılı HMK’nin 94. maddesi gereğince işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar. Ancak anılan bu madde hükmünün uygulanabilmesi için davacının davayı sürüncemede bırakacak davranışta bulunması gerekir.

Öte yandan, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, ilk derece yargılamasını aşamalara ayırmıştır. Bu aşamalar:

a) Dilekçelerin karşılıklı verilmesi,

b) Ön inceleme,

c) Tahkikat,

d) Sözlü yargılama,

e) Hüküm

olmak üzere beş aşamadan oluşmaktadır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunun “Dördüncü Bölüm’ünde düzenlenen öninceleme aşamasının amacı, tahkikat aşamasına geçmeden önce gerekli hazırlıkların yapılması, bu suretle gerek mahkeme gerekse de tarafların davaya tam bir hakimiyet ile davanın uzamasına sebep olacak nedenlerden arınmış olarak tahkikat aşamasına geçmesini sağlamaktır (Pekcanıtez/Atalay/Özekes, s.375-376; Ermenek, İbrahim: “Hukuk Muhakemeleri Kanununa Göre Ön inceleme”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, S. 1, Y. 2011, s. 145-146). Gerçekten konuyla ilgili düzenlemelere göz atıldığında, 6100 sayılı HMK’nin 137. maddesinde, ön incelemenin kapsamı; 138. maddesinde ön inceleme aşamasında dosya üzerinden dava şartları ve ilk itirazlar hakkında verilecek kararlar; 139. maddesinde ön inceleme duruşmasına davet ve 140. maddesinde yapılması zorunlu olan ön inceleme duruşması düzenlenmiştir.

Düzenlemelere daha yakından bakıldığında; 6100 sayılı HMK ön incelemenin kapsamı başlıklı 137. maddesinde; dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra ön inceleme yapılacağı, 138. madde dikkate alınarak, öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar hakkında dosya üzerinden karar verileceği, dava şartları ve ilk itirazlar hakkında gerektiği takdirde mahkeme kararını vermeden önce, bu konuda tarafları ön inceleme duruşmasında dinleyebileceği, ön inceleme duruşmasında tarafların iddia ve savunmaları kapsamında, uyuşmazlık konularını tam olarak belirleyebileceği, hazırlık işlemleri ile tarafların delillerini sunmaları ve delillerin toplanması için gereken işlemleri yapacağı, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği davalarda, onları sulhe veya arabuluculuğa teşvik edeceği ve bu hususların tutanağa geçirileceği belirtilmiştir. Ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar ile sınırlı olmak üzere tanık dinleme, belge inceleme, bilirkişi görüşü alma, keşif yapma ve yemin teklif etme gibi işlemlerin yapılması öngörülmektedir.

Ön inceleme aşamasında yapılacak işlemelere bakıldığında; ön incelemenin efektif bir tahkikatın ön şartı olarak kabul edildiği söylenebilir (Ermenek, s. 146). Nitekim, HMK m, 137/2’de “ön inceleme tamamlanmadan ve gerekli kararlar alınmadan tahkikata geçilemeyeceği ve tahkikat için duruşma günü verilemeyeceği” düzenlenmiştir. Bu düzenleme emredici nitelikte bir düzenlemedir. Gereksiz duruşmalara ilişkin uygulamadaki eski alışkanlıkların devam etmesinin kesin olarak önüne geçilmesi amacıyla Kanun koyucu, ön inceleme aşaması tamamlanmadan ve bu aşamada alınması gereken kararlar alınmadan tahkikat aşamasına geçilmesini ve tahkikat için duruşma günü belirlenmesini kesin bir ifade ile yasaklamıştır (Pekcanıtez/ Atalay/Özekes, s.375-376).

Dilekçelerin karşılıklı verilmesi aşaması tamamlandıktan sonra, öncelikle dosya üzerinden dava şartları ve ilk itirazların incelenerek bu konular olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi; dosya üzerinden karar verilemeyen dava şartları ile ilk itirazlar hakkında karar verilmek ve diğer ön inceleme işlemlerini yapmak üzere tarafların ön inceleme duruşmasına davet edilmesi, 6100 sayılı HMK 137 ve 140. maddelerine göre ön inceleme duruşmasında gerekli usul işlemleri yapıldıktan sonra, tahkikat duruşmasına geçilmesi gerekir.

6100 sayılı HMK'nin 140. madde uyarınca ön inceleme duruşmasında; taraflara dilekçelerinde gösterdikleri, ancak henüz sunmadıkları belgeleri mahkemeye sunmaları veya başka yerden getirtilecek belgelerin getirtilmesi amacıyla gereken açıklamayı yapmaları için 2 haftalık kesin süre verilmesi gerektiği düzenlenmiştir.

HMK 147. maddesi uyarınca; "Taraflar, ön inceleme aşamasının tamamlanmasından sonra tahkikat için duruşmaya davet edilir. Taraflar gönderilecek davetiyede, belirlenen gün ve saatte geçerli bir özrü olmadan mahkemede hazır bulunmadıkları takdirde, duruşmaya yokluklarında devam edileceği ve yapılan işlemlere itiraz edemeyecekleri bildirilir."

Öte yandan HMK 114. Maddesi; (1) Dava şartları şunlardır:

a) Türk mahkemelerinin yargı hakkının bulunması.

b) Yargı yolunun caiz olması.

c) Mahkemenin görevli olması.

ç) Yetkinin kesin olduğu hâllerde, mahkemenin yetkili bulunması.

d) Tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları; kanuni temsilin söz konusu olduğu hâllerde, temsilcinin gerekli niteliğe sahip bulunması.

e) Dava takip yetkisine sahip olunması.

f) Vekil aracılığıyla takip edilen davalarda, vekilin davaya vekâlet ehliyetine sahip olması ve usulüne uygun düzenlenmiş bir vekâletnamesinin bulunması.

g) Davacının yatırması gereken gider avansının yatırılmış olması.

ğ) Teminat gösterilmesine ilişkin kararın gereğinin yerine getirilmesi.

h) Davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması.

ı) Aynı davanın, daha önceden açılmış ve hâlen görülmekte olmaması.

i) Aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması.

(2) Diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır. Şeklinde düzenleme içermektedir.

Kaynak

BKZ:

T.C. YARGITAY 14. Hukuk Dairesi | 2021/554 Esas, 2021/1438 Karar