KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA DAYALI OLARAK APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİ İLE İLGİLİ EMSAL YARGI KARARLARI

* Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinin özüne ve amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür. (YHGK., 7.4.1982, E. 1981/6-499, K. 1982/334.)

* Kat maliklerinin, halı silkeleyerek veya pis su akıtarak rahatsız edici davranışlardan kaçınmaları zorunludur. (Y- 5. HD., 10.1.1977, E. 1977/8712, K. 1977/23.)

* Demir kapının çıkardığı gürültünün giderilmesi istenebilir. (Y. 5. HD., 21.10.1971, E. 1971/7432, K. 1971/8487.) * Balkonda balık kızartılamaz. (Y. 5. HD., 14.12.1981, E. 1981/11650, K. 1981/12684.)

* Rahatsız olan kiracı gürültünün önlenmesi davası açabilir. FY. 5. HD., 6.12.1982, E. 1982/10625, K. 1982/ 10868.)

* Bahçeye giriş yolu üzerine otomobil park edilmesi 634 sayılı KMK. Md: 18'e aykırıdır. (Y. 5. HD., 8.3.1982, E. 1982/1569, K. 1982/2083.)

* Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek onarım ve tesis yapamaz. Dairenin eklentisi durumunda olan terasa havuz ve çiçeklik yapabilir. FY. 5. HD., 29.12.1969, E. 1969/6035, K. 1969/6648.)

* Kat malikleri bağımsız bölümlerini 634 sayılı KMK. Hükümleri saklı kalmak kaydıyla diledikleri gibi kullanabilirler. FY. 5. HD., 13.1.1972, E. 1972/7746, K. 1972/ 16.)

* Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa dükkân cinsli bağımsız bölümün içkili bar olarak kullanılmasına Kanunî bir engel yoktur. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/ 3390, K. 1991/14352.)

* Dükkân, mermer atölyesi olarak kullanılamaz. (Y. 5. HD., 5.10.1987, E. 1987/14749, K. 1987/15316.) * Çatıya anten koymaya engel olunamaz. FY. 5. HD., 7.10.1974, E. 1974/8407, K. 1974/9405.)

* Kat malikleri oybirliği ile karar almadıkça panjur boyalan değiştirilemez. (Y. 5. HD., 22.9.1980, E. 1980/ 6338, K. 1980/6415.)

* Deponun lokanta yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir. (YHGK. 10.11.1973, E. 1971/5-210, K. 1973/853.)

* Bir kat malikini rahatsız eden ışıklı tabelanın kaldırılması istenebilir. (Y. 5. HD., 23,9.1971, E. 1971/ 6434, K. 1971/7380.)

* 634 sayılı KMK'nda kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. (Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5791, K. 1987/ 8730.)

* Balkona asılan tabela, diğer kat maliklerini rahatsız ediyorsa, kaldırılmasına karar verilmelidir. FY. 5. HD., 23.10. 1989, E. 1989/3919, K. 1989/20969.)

* Balkonlara, alt kattaki balkona su sızacak şekilde çamaşır aşılamaz. (Y. 5. HD., 12.2. 1990, E. 1990/ 195, K. 1990/3461.)

* Tapu'da işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümün kahvehane olarak kullanılmasında 634 sayılı KMK. Md: 24/2'ye göre bir engel yoktur. Ancak kat maliklerini rahatsız etmemekle yükümlüdürler. (Y. 5. HD., 15.2.1991, E. 1990/17074, K. 1991/4525.)

* Yatak odası, projesine aykırı olarak banyoya dönüştürülemez. FY. 5. HD., 12.7.1990, E. 1990/4668, K. 1990/22422.)

* Güvenlik açısından balkona demir parmaklık yaptırılabilir. FY. 18. HD., 28.5.1993, E. 1993/5430, K. 1993/7300.)

* Tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça, mutfak balkonu mutfağa katılamaz. (Y. 18. HD., 13.5.1993, E. 1993/4908, K. 1993/6388.)

* Kalorifer radyatörlerinin tipi, ısı sarfiyatı yönünden mahzurlu değilse, değiştirilebilir. (Y. 5. HD., 9.10.1989, E. 1989/815, K. 1989/19298.)

* Aynı giriş kapısı olmayan teraslardan ancak teras kat maliki yararlanabilir. (Y. 5. HD., 24.12.1984, E. 1984/1168, K. 1984/11480.)

* Tek merkezî sistemle ısıtılan bir sitede tüm kat maliklerinin rızası olmadan özel ısıtma sistemi kurulamaz. (Y. 5. HD., 11.12.1985, E. 1985/959, K. 1985/ 1444.)

* Tüm kat maliklerinin izni olmadan değiştirilmiş proje geçerli ve bağlayıcı olmaz. (YHGK., 6.11.1985, E. 1985/349, K. 1985/878.)

* Bağımsız bölüm içine özel su deposu yaptırılabilir. (Y. 5. HD., 18.3.1985, E. 1985/2774, K. 1985/3013.)

* Yönetim planında aksine hüküm yoksa, pencere ve balkonlara jaluzi konulabilir. (Y. 5. HD., 27.3.1989, E. 1989/17478.K. 1989/6006.)

* Kat malikleri razı olmadıkça açık balkon kapatılamaz. (Y. 5. HD., 27.3.1970, E. 1970/994, K. 1970/ 1679.)
* Ortak yerlerden olan merdiven sahanlığına kapı açılamaz. (Y. 5. HD., 1.4.1975, E. 1975/1895, K. 1975/ 7805.)

* Kalorifer tesislerinden eskiyen kesimler, ısı miktarını çoğaltmamak kaydıyla kat malikleri tarafından değiştirilebilir. 6.6.1983, E. 1983/5532, K. 1983/5428.)

* Bağımsız bölümde ana yapıya zarar vermeyen değişiklikler için ortakların muvafakatine gerek yoktur. (YHGK., 14.3.1979, E. 1977/5-138, K. 1979/239.)

* Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar. (YHGK. 9.11.1979, E. 1977/5-1118, K. 1972/1350.)

* Daha rahat bir kullanış amacıyla dairenin iç duvarları kaldırılabilir. (Y. 5. HD., 28.4.1981, E. 1981/2974, K. 1981/4769.)

* İmar yönetmeliğine aykırı biçimde yapılan değişikliğin kabul edilmesi mümkün değildir. (YHGK. 23.2.1983, E. 1980/5-1255, K. 1983/164.)

* Projesi, kaloriferli daireler olarak onaylanmış bir yapıda amaç dışına çıkılarak sobalı ısınma karan verilemez. (Y. 5. HD., 28.9.1981, E. 1981/9004, 1981/ 9271.)

* Bağımsız bölümün dış kapısına demir kapı koymak plan ve projeye aykırı ise, kaldırılması gerekir. (Y. 5. HD., 30.11.1981, E. 1981/11102, K. 1981/11845.)

* Mimari projede yoksa onaylı ek proje yapılmadan bağımsız bölüme baca yaptırılamaz. (Y. 5. HD., 10.5.-1982, E. 1982/4827, K. 1982/4865.)

* Bir zararın giderilmesi için birkaç çare varsa, bunlardan en az masrafla ve yapının görünüşünü bozmayacak ve yeniden bir tesis gerektirmeyecek olan seçilmelidir. (YHGK. 30.6.1973, E. 1973/5-1280, K. 1973/ 590.)

* Tüm kat maliklerinin rızâ ve muvafakati olmadan çatı arasına su deposu konulamaz. (Y. 5. HD., 20.6.1983, E. 1983/6154, K. 1983/5939.)

* Başkasına zarar veren kat maliklerinin bu zararı tazmin etmesi ve hasarı giderici önlemler alması gerekir. (Y. 5. HD., 13.12.1976, E. 1976/8014, K. 1976/9893.)

* 634 sayılı KMK. Kapsamına giren ortak konularda giderler ve avans payı için icra takibi yapılabilir. (Y. 12. HD., 28.3.1967, E. 1967/2699, K. 1967/290.)

* Bağımsız bölüme verilen zarar ortak tesisteki bozukluktan kaynaklanıyorsa, bundan tüm kat malikleri sorumludur. (Y. 5. HD., 25.6.1979, E. 1979/5160, K. 1979/5521.)

* Bağımsız bölümü kiraya veren kat maliki, bu bölümde ortaya çıkan tesisat bozukluğundan ötürü başkalarına verilen zarardan 634 sayılı KMK. Md: 9 delaletiyle BK. md: 58 uyarınca kendisi de sorumludur. (Y. 5. HD., 3.10.1980, E. 1980/4230, K. 1980/6880.)

* Bağımsız bölüm içinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanmayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerekir. (Y. 5. HD., 28.2.1983, E. 1983/1646, K. 1983/1719.)

* 634 sayılı KMK. Md: 19/2 gereğince, bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapmaları, bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer şartlan düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Kanunun 19'uncu maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızası veya 44'üncü maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan şartları bertaraf eden hükümler, yönetim planında bulunduğu takdirde, bunlar geçersiz olup kat mâliklerini bağlamaz. (YHGK., 22.9.1993, E. 1993/18-417, K. 1993/ 514.)

YÖNETİM PLANI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

* Onanmış projeye aykırı biçimde yönetim plânı düzenlenemez. (Y. 5. HD., 9.2.1976, E. 1976/10595, K. 1976/1557.)

* Yönetim plânı bağımsız bölümlerin mülkiyet sorunlarını çözümleyemez. (Y. 5. HD., 20.11.1978, E. 1978/7836, K. 1978/8738.)

* Yönetim Plânında, kat sahiplerinin kendi bağımsız bölümlerinde kedi, köpek gibi hayvan beslemeleri açıkça yasak edilmiş olan hallerde, bütün kat sahipleri bu yasak hükmüne uymak zorundadırlar. (YHGK. 19.2.1982 t., 1981/6-499 E., 1982/334. 1981/5-780 E., 1982/131 K.).

* Yönetim Plânı'nda gürültülü bir biçimde kullanma hakkı tanınamaz. (Y. 5. HD. 8.2.1982 t., 1982/291 E., 1982/930 K.).

* Ortak yerin kullanılması yönetim plânına konulan madde ile bir tek kat mâlikine bırakılamaz. (Y. 5. HD., 20.4.1981, E. 1981/3332, K. 1981/4407.)

* Kanuna uygun olarak düzenlenen yönetim plânını imzalamayan ortak aleyhine, kat mâliklerinden herhangi biri tarafından hâkimin müdahalesi istenebilir. (Y- 5. HD., 29.3.1968, E. 1968/1033, K. 1968/2061.)

* Yönetim plânında kanuna aykırı yön varsa, bu yönler çıkarılarak yönetim plânı imzalanmış sayılmalıdır. (Y. 5. HD., 7.9.1982, E. 1982/7143, K. 1982/7494.)

* Yönetim plânının değiştirilmesi dâvasında husumet tüm kat mâliklerine yöneltilmelidir. (Y. 5. HD., 28.12.-1981, E. 1981/12768, K. 1981/13528.)

* Yönetim plânı 4/5 çoğunluğun oyuyla değiştirilebilir. (Y. 5. HD., 20.6.1983, E. 1983/5974, K. 1983/ 5935.)

* Yönetim plânında değişiklik yapılması için önce kat mâlikleri kurulundan karar alınması, sonra mahkemeye başvurulması gerekir. Doğrudan doğruya mahkemeye başvurulamaz. (Y. 5. HD., 16.2.1986, E. 1986/20135, K. 1986/1833.)

KAT MALİKLERİ KURULU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

* Kat mâlikleri kurulunun toplantıya çağrısının, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tebliğ olunması şartı, olağanüstü toplantılar içindir. Olağan toplantı çağrısının 15 gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur. FYHGK. 10.11.-1973, E. 1971/5-445, K. 1973/856.)

* Olağan toplantı gününün, saatinin ve yerinin kat mâlikine bildirilmesi zorunludur. (Y. 5. HD., 6.7.1978, E. 1978/716, K. 1978/6032.)

* Kat mâlikleri toplantısına katılıp karara olumlu oy veren ve karan imza eden kimse, bu kararın iptali için dâva açamaz. (Y. 5. HD., 30.12.1981, E. 1981/12897, K. 1981/13895.)

* Olağanüstü toplantıya katılan, o toplantı için şekil eksikliği nedeniyle iptal dâvası açamaz. (Y. 5. HD., 11.5.1981, E. 1981/4233, K. 1981/5053.)

* KMK. md: 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. (Y. 18. HD., 27.3.1992, E. 1992/985, K. 199992/2006.)

* Kapıcının tahliyesine karar veren kat mâlikleri kurulunun kanun hükümlerine uygun olarak toplanmış olması gerekir. (Y. 5. HD., 6.4.1974, E. 1974/2982, K. 1974/2493.)

* Yönetici seçimi için yalnız pay veya yalnız paydaş çoğunluğu ile verilen karar yeterli değildir. (Y. 5. HD., 12.11.1975, E. 1975/8735, K. 1975/15059.)

* Apartmanın isminin değiştirilmesi önemli işlerden değildir. (Y. 5. HD., 9.7.1969, E. 1969/3358, K. 1969/ 4038.)

* Kat mâliki olmayanlar da, kat mâlikinin vekili sıfatıyla kat mâlikleri kuruluna katılabilirler. (Y. 5. HD., 4.7.1988, E. 1988/1156, K. 1988/10669.)

* Yönetici defteri vermediği için deftere yazılamayan kat mâlikleri kurulu karan, başka bir kâğıda yazılmış ve kat mâlikleri kurulunca imzalanmışsa, geçerlidir. (Y. 5. HD., 18.5.1970, E. 1970/2404, K. 1970/2827.)

* Kat mâlikleri kurulu kararı iptal edilmedikçe kat mâliklerini bağlar. (Y. 5. HD., 19.11.1973, E. 1973/ 16688, K. 1973/15817.)

* Yönetici, kat mâlikleri kurulu kararının iptalini isteyemez. (Y. 5. HD., 28.1.1974, E. 1974/290.K. 1974/ 380.)

* Yönetici aleyhine kat mâlikleri kurulu kararının iptali dâvası açılamaz. (Y. 5. HD., 26.2.1974, E. 1974/ 1131, K. 1974/1318.)

* Kat mâlikleri kurulu tarafından verilen geçerli kararlara, toplantıya katılmayan kat mâlikleri de uymak zorundadır. (Y. 5. HD., 20.4.1981, E. 1981/3865, K. 1981/4401.)

* Kat mâlikleri kurulu kararının geçerlik kazanması için, kat mâliklerinin daire numaralarının yanında yalnızca imzalarının bulunması yeterlidir. FY. 5. HD., 9.5.1983, E. 1983/4569, K. 1983/4661.)

YÖNETİCİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

* Kat mâlikleri kurulunca yönetici tâyin edildikten sonra, mahkeme marifetiyle yeniden başkasının yönetici tâyini istenemez. (Y. 5. HD., 5.4.1968, E. 1968/1022, K. 1968/1983.)

* Yönetici seçilen kat mâliki bunu kabule zorlanamaz. (Y. 5. HD., 2.7.1968, E. 1968/3623, K. 1968/ 4008.) * Yönetici, kat mâlikleri dışından da seçilebilir. (Y. 5. HD., 26.1.1982, E. 1982/46, K. 1982/328.)

* Yöneticilik ücreti dâvasını, borçlarını ödememiş olan bütün kat mâlikleri aleyhine açmak gerekir. fY. 5. HD., 18.12.1978, E. 1978/9157, sK. 1978/9931.)

* Yöneticilik ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşalır. (Y. 5. HD., 29.1.1990, E. 1990/1192, K. 1990/ 1477.)

* Yöneticinin, kat mâliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu tarafından atanması gerekir. (Y. 5. HD., 12.11.1975, E. 1975/8735, K. 1975/15059.)

* Yöneticinin oybirliği ile seçilmesinin yönetim planına yazılması istenemez. (Y. 5. HD., 26.2.1979, E. 1978/1529, K. 1979/16.)

* Mahkemece yönetici atanabilmesi için, kat mâliklerinin toplanarak bir yönetici seçememesi veya seçim için gerekli çoğunluğun oluşmaması yahut bu konuda toplanma imkânının bulunmaması gerekir. (Y. 5. HD., 20.4.1972. E. 1972/4411, K. 1972/4262.)

* İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz. (Y. 5. HD., 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)

* Yöneticiler ancak 634 sayılı KMK.'da kendilerine verilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdürler. Bu görevleri dışında yetkileri yoktur. (Y. 5. HD., 16.9.1971, E. 1971/7186, K. 1971/7169.)

* Kat mâliki olmayan yönetici kat mâlikleri kurulu kararının iptalini isteyemez (Y. 5. HD., 28.1.1974, E. 1974/290, K. 1974/380.)

* Kat mâlikleri kurulundan yetki alan yönetici, ortak yere müdâhalenin önlenmesi ve ecrimisil dâvası açabilir. (Y. 5. HD., 23.1.1978, E, 1977/7589, K. 1978/500.)

* Yöneticinin binadaki eksiklikler için müteahhit aleyhine dâva açma yetkisi yoktur. (Y. 5. HD., 16.9.1971, E. 1971/6303, K. 1971/7177.)

* Yöneticinin dâva açabilmesi için dâva gününde yöneticilik sıfatını yitirmemiş olması gerekir. (Y. 5. HD., 3.5.1973, E. 1973/10195, K. 1973/10238.)

* Yönetici, kat mâliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. (Y. 5. HD., 25.5.1990, E. 1990/29963, K. 1990/ 16508.)

* Yöneticinin, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat mâliklerine karşı dâva hakkı vardır. fY. 5. HD., 9.6.-1981, E. 1981/4505, K. 1981/6559.)

* Yöneticinin ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim giderlerinin alınması için icra dairesinde takibat yapmaya ve mahkemelerde dâva açmaya yetkileri vardır. CY. 5. HD., 22.9.1981, E. 1981/7576, K. 1981/8992.)

* Yönetici, kendisine yetki verilmedikçe diğer kat mâliklerinin kişisel hakları için dâva açamaz. (Y. 5. HD., 13.6.1983, E. 1983/5731, K. 1983/5668.)

* Sonradan toplanan kat mâlikleri kurulunun oybirliği olmadıkça yönetim planında kabul edilen bir ilkeyi değiştirmeye imkân yoktur. fY. 5. HD., 29.4.1971, E. 1971/3882, K. 1971/4259.)

KİRACILAR İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

* 634 sayılı KMK'nda kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. (Y. 5. HD., 11.5.1987, E. 1987/5791, K. 1987/8730.)

* Ortak giderlerden mal sahibi ve kiracı müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu kira parası ile sınırlıdır. Kira sözleşmesinde yönetim giderlerinden kiracının sorumlu olduğu yazılı olsa bile yönetici, istediğini dâva edebilir. (Y. 5. HD., 7,9.1990, E. 1990/5103, K. 1990/22729.)

* 634 sayılı KMK. md: 20 hükmüne göre; gider ve avans payının ödenmesinden asıl sorumlu olan kişi kat mâliki olup, aynı Kanunun 22'nci maddesinin l'inci fıkrası hükmüne göre kiracı da bu avans ve giderden bağımsız bölüm mâliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olmakla beraber kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Ayrıca, ödemek durumunda kaldığı avans ve gideri kira borcundan düşebilir. (Y. 18. HD., 23.6.1994, E. 1994/6025, K. 1994/ 8686.)

* Kiracılar, kira parası ile sınırlı olmak kaydı ile, genel giderlerden mal sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. (Y. 5. HD., 20.3.1989, E. 1988/16752, K. 1989/5330.)

* 634 sayılı KMK. md: 22/1 uyarınca; bağımsız bölümden bir kira sözleşmesine veya bir başka hakka dayanarak devamlı bir şekilde yararlanan kişiler de, gider ve avans borcundan bağımsız bölüm mâliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. 634 sayılı KMK.'nun hükümlerine göre kiracının sorumluluğunun kapsamı, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre değil, avans ve giderlerle ilgili olarak kat mâlikleri kurulunca alman kararlara ve yöneticinin KMK. md: 37'ye göre hazırladığı İşletme projesine göre belirlenir. Böylece, kiracı ile kiralayan arasındaki ilişki kira sözleşmesine göre, kiracı ile yönetim arasındaki ilişki de KMK. hükümlerine göre belirlenir. (Y. 18. HD., 25.4.1994, E. 1994/4794, K. 1994/5573.)

* Kiracı, kiralananı kira sözleşmesinin özüne ve amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür. Kiralanan dairede, komşuları rahatsız edebilecek ve onların hareket serbestilerini kısıtlayacak şekilde köpek beslenmesi kira akdinin feshine yeterlidir. (YHGK. 7.4.1982 t., 1981/6-499 E., 1982/334 K.).

* Kat mâliklerinin ve kiracıların hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültüler yapmaması, radyo, televizyon, teyp gibi müzik âletlerini yüksek sesle çalmaması gerekir. (Y. 5. HD. 12.3.1979 t, 1979/1726 E., 1979/2137 K.).

* Kat mâliklerinin ve kiracıların, komşularını rahatsız edecek derecede sarsıntı yapmamaları, toz, duman, kurum ve koku çıkarıcı davranışlardan sakınmaları gerekir. (Y. 5. HD. 10.1.1977 t., 1977/8712 E., 1977/123 K.).

* Kat mâlikleri ve kiracılar bahçeye giriş yolu üzerine otolarını park edemezler. (Y. 5. HD. 8.3.1982 t., 1982/ 1569 E., 1982/2083 K.).

* Rahatsız edilen kiracı bu rahatsızlığın giderilmesini dâva edebilir. (Y. 5. HD. 6.12.1982 t., 1982/10625 E., 1982/10868 K.)