COVID-19 SÜREÇLERİNİN İŞYERİ KİRALARINA ETKİSİ

Covid-19 süreçlerinin işyeri kiralarına etkisi güncel bir hukuksal sorun olarak sürekli karşımızda duruyor. Özellikle süreç yönetiminde hükümetin durumun kontrolü maksadıyla zaman zaman bazı sektörleri kısıtlamalara tabi tutması sonucunda öngörülemezlik içindeki öngörülemezlikler de artmış durumda. Covid-19 olarak adlandırılan virüs salgını, dünya çapında bir salgına yani pandemiye dönüşmüş olan ve bundan 2 yıl önce hiç kimsenin aklına gelmeyecek öngörülemez bir durumdur. İşte hukuk sistemimizde mücbir sebebin kabulü için olağanüstü bir durumun varlığı yani öngörülemezlik unsuru gereklidir. Yargıtay’ın tarifi ile “oluşumuna ve biçimine nazaran hayatın normal akışından çıkması beklenebilecek tesadüfi olaylar sınırını açık bir şekilde aşan olay”, olağanüstü durum ve öngörülemezlik halini tanımlar. Bu kapsamda Covid-19 pandemisi tartışmasız olarak olağanüstü bir hal ve öngörülemezlik unsuru içeren bir durumdur.

Gayrimenkul hukuku kapsamında kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesi yasal bir şekilde tanımlanmıştır.

MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinde tarafların karşılıklı hak ve borçları bulunur.

Öncelikle Kiralayanın borçlarına bakacak olursak,

Kiralanan eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza borcu, vardır. Bu hususta TBK 301’inci madde şu hükme haizdir.

Kiraya veren, kiralananı,

1) Kararlaştırılan tarihte,

2) Sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda

3) Teslim etmek ve

4) Sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

5) Ayrıca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla borcu,

Ayıba karşı tekeffül borcu,

Zapta karşı tekeffül borcu ve

Vergi ve masrafları ödeme borcuna sahiptir. İşte tüm bunlara karşın ise kira parasının ödenmesini isteme hakkı ve hapis hakkı vardır.

Kiraya verenin sorumluluklarına karşılık ise kiracının borçları

1) kira parasını ödeme borcu,

2) kiralananı özenle kullanma borcu ve

3) kiralananı geri verme borcu olarak sıralanabilir.

Kiralananın kullanılmaması hakkında borçlar kanunun 324’üncü maddesi şu şekildedir. MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. Görüldüğü üzere burada yasa koyucu “kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple” ifadesini kullanmaktadır.

İşte kiracının kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple işyerin kullanmasını engelleyen veya kullansa bile yine kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple beklenen amaca yönelik kullanamayan ve “aşırı ifa güçlüğü”ne düşen kiracı, sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep edebilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” tanımlanmıştır. Buna göre yasada “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Yine bu maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir, denmektedir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2'nci ve 3'üncü maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

İşte bu maddeden çıkacak özete bakacak olursak,

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Ki Covid-19 salgını sadece ülkemizin değil tüm dünyanın beklemediği ön görmediği uluslar arası, kıtalar arası bir pandemidir.
Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. buna göre kiracıların bu virusü çıkartmadığı malumdur.
Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Yani tüm dünyayı kasıp kavuran, çoğu işletmelerin özellikle sosyal nitelikli işletmelerin kapatılmasını zorunlu kılan yasal düzenlemelere karşı kiracıların hiç bir tercih hakkının kalmadığı dikkate alınırsa kapanan işlerin sorumluluğu sadece kiracıya yüklenemez. Bu oluşan beklenmedik yükün taraflarca paylaşılması gerekir.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Yani henüz borçların ödenmemesi yahut ödenmişse bile hakkını saklı tutacağını beyan ile bir ödeme yapmış olması gerekir. Bu beyanın olmadığı ödemeler bir yönüyle sineye çekilmiş kabul edilmiş ödemelerdir.

Genelde iyiniyet kapsamında ödenen vardır ve kiracılar nasılsa işyeri veya konut sahibi kişi bize bir güzellik yapar umuduyla ödemelerini yapar. Kiracılar bir süre sonra bu durumu götüremez olana ve kiraya verenlerin de acımasızca davranması durumu çakışana kadar kiracı yönünden bu iyiniyetli durum devam eder. İşyeri sahibinin bu hususta bir yardım yapmama hali genellikle kiracının katlanma sınırı aşana dek avantajlı görünen işyeri sahiplerine karşı kiracılar sözleşme şartlarının uyarlanmasına ilişkin yukarıdaki bütün şartların yerine gelmesi halinde kiracılar ya da borçlular hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Bu durumda, Covid-19 salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve tüm dünyayı kasıp kavurmuştur. Hala günlük sayılar insanlar için büyük önem arz etmektedir.

Virusün yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla kamu dahi yerine göre günlük tedbirlerle veya sezonluk tedbirlerle kısıtlamlara başvurnaktadır. ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmaya devam etmektedir. Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür. Örneğin bazı inşaat firmaları inşaatını yapabilirken, restaurant bar kafe gibi işletmeler bundan daha çok ve üstelik sadece boş geçen günlere değil, gelecek günlere de yaygın şekilde olumsuz etkilenmelere uğramıştır. 1 aylık bir kapanmanın yarattığı hasar o bir aya ilişkin değil sonrasındaki ortalama 3 aya da sari şekilde oluşmuştur. Elbette işe ve duruma göre bu daha kısa ve uzun olabilir.

Karşılıklı sözleşmelerde genel kural olarak “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu sebeple “hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması” davaları açılabilir.

Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O nedenle her kiracı kendi işinin veya sektörünün durumunu göz önüne alarak bu davaları açmak hususunda karar vermelidir.

Zira yeni oluşan yargıtay kararları ışığında da mahkemeler salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkilerini her bir kiracıya göre değerlendirecektir. Oluşan olumsuz duruma kiracının sebep olmadğı gibi kiraya verenin de sebep olmadığı covid-19 açısından muhakkaktır. Bu nedenle covid-19 kapsmaında oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkündür.

İHTİYATİ TEDBİR

Covid-19 kapsamında sözleşmenin uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Bu nedenle bu tip bir davayı açarken bu talebi de ihmal etmemek gerekir. Normalde davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez olsa da salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek ve tahliye ettirebileceği muhakkaktır. Bu durumda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüte düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı da aşikardır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK’nun 389/1 maddesinde gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu kabul edilerek ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir. Bu hususta şayet ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde oluşacak olumsuzluklar ve bunların etkileşimleri mahkemeye mutlaka yazılmalıdır. Burada ihtiyati tedbirir verilmemesi halinde kiraya veren açısından büyük bir kayıp doğmaz. Zira kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kirayaverenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir zarar doğmaz. Ancak kiracı yönünden bütün sermayeyi kiraya ödeyerek faaliyetin devam ettirememe ve hatta iflasa sürüklenme riskleri vardır.

Nitekim, 7226 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi çok önemlidir. Çünkü yasa koyucunun dahi bu sürece özel olarak aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler kapsamında iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyesinin belirli bir süre ile engellendiğini, bunun ferdi bir durum değil toplumsal bir durum olduğunu göstermektedir. Ayrıca HMK’nun “Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması” başlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir.” düzenlemesi de bu talebin haklılığını covid-19 şartları kapsamında desteklemektedir.

Kovid-19 salgının geçici bir dönem oldupu varsayılmaktadır. Bu nedenle uyarlamanın yalnızca ilgili dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın da iş durumuna göre eski haline gelmesi gerekir.

Yine bu konuda bazı yargıtay kararları, “ salgın süresince örneğin, restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiğini” değerlendirmiştir.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Av. Cihat DEMİRBAĞ