SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Bu gibi bir durumda satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunulması halinde zamanaşımı def'ii ile karşılaşılabilir. Bu durumda uyuşmazlığın çözümünde zamanaşımının başlangıç tarihinin ne olacağı önemli bir sorun oluşturmaktadır. Taşınmazın zilyetliğinin davacıya devredildiği, davacının dava tarihine kadar zilyetliğini çekişmesiz olarak sürdürdüğü hallerde zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilmez. Hal böyle olunca davanın zamanaşımı süresi geçtiğinden bahisle dava red edilemez.

BKZ.

T.C. YARGITAY 14. Hukuk Dairesi - ESAS NO : 2021/271 - KARAR NO : 2021/2550