Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Sözleşmelerin İptali

Kentsel Dönüşümün bir yarışa döndüğü şu günlerde bazı müteahhit firmaların sözleşmelerinin hayli cesur ve iddialı olduğunuz görüyoruz. Ancak bazı iddialı sözleşmeler hayatın gerçekleri örtüşmüyor.

Bir de sözleşmelerin noter huzurunda yapılıp yapılmadığı konusu var ki hazırlanmış mizansenlerle vatandaş yanıltılabiliyor.

Nitekim gayrimenkulün riskli yapı alanı olarak ilan edilmesinden sonra bir takım vergilerden ve harçlarından muafiyetler söz konusu olmaktadır. Bu muafiyetlerden evvelce sözleşme yapmayı istemeyen müteahhitler öncelikle bir vekâletname alarak, bu vekaletname ile bir takım işleri malikler adına henüz riskli yapı alanı olarak ilan edilemeden önce yapmaya başlamaktadır. Bu hususta sözleşmelerden evvelce yapılan bu vekaletname işlemleri sanki sözleşmeyi de kapsıyor gibi algılar yaratılarak sözleşme iptallerinin önüne geçilmeye çalışılıyor.

Üstelik, henüz doğmamış çocuğa elbise biçmek kabilinden yaklaşımlarla sözleşmelerde de bu vekalet veya sözleşmelerin iptali halinde vatandaşa bir de cezai şartlar getirilmektedir. Elbetteki verilen emeğin karşılığı belki talep edilebilse de büyük miktarları ifade eden cezai şartlar ile bazıçantacı müteahhitler kendilerine kötüniyetli fırsatlar doğurmaya çalışmaktadır.

Bu vekaletler ile yapılan işlemler ve gayrimekulün riskli yapı alanı olarak tespiti ve sonrasında noter huzurunda kat karşılığı sözleşmelerin yeniden yapılması süreçlerinin arasında geçen zaman, adil sözleşme yapmamış olan müteahhitlerin aleyhine işlemektedir.

İşte bu hususlarda vekalet iptalleri ve noter huzurunda yapılmamış sözleşmelerin iptali ile ilgili elbette takip edilebilecek hukuki yollar da mevcuttur.

Ya da kentsel dönüşüm proje alanları üzerinde birden çok müteahhidin olması halinde yeter sayı çoğunluğunu yakalayan müteahhitlerin karşısında azınlığı temsil eden müteahhitler bazen hakkı kötüye kullanmak yoluna giderek ana sözleşme öncesinde bir takım tapu kayıtları(şerh) oluşturarak süreçleri tıkamakta veya vatandaşı çoğunluğa uyarak elde edecekleri sosyal sorumluluk gerektiren haklardan yoksun bırakmaktadır.

Noterin vatandaşın ayağına getirilmesi hallerinde her bir gayrimenkul sahibi, imzaladığı sözleşmenin veya vekaletin bir kopyasını talep etmelidir. Böylece noter huzurunda yapılan işlemin bir vekalet mi yahut sözleşme imzalamaya ilişkin bir taahhütleşme mi olduğunu anlayabilecektir.

Bu durumlarda her ne kadar müteahhitleri eleştirsek de kötü niyetli davranan azınlık maliklerin de eleştirilmesi gerekir. Zira her iki halde de mağduriyet yaşayanlar iyiniyetli çoğunluk maliklerdir.

Düzenleme şeklinde imzalanan sözleşmeler hakkında şu hususa da dikkat çekmek gerekmektedir. Zira gerek malikler arası anlaşmazlıklar gerekse bazı kötü niyetli maliklerin fevri hareketleri ile sadece ihtarname çekilerek kat karşılığı sözleşmelerin iptali sağlanmaya çalışılmaktadır. İşte burada, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin, tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, ancak mahkeme kararı ile mümkün olduğunu da unutmamak gerekir.

Sözleşme kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin ise, o sözleşmenin geçerlilik şartı, bir resmi kurum nezdinde (noterde) düzenleme şeklinde yapılmış olmasıdır. Eser ( istisna ) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payının devrini içermeleri nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı olarak feshedilemez, feshe hakim karar verir. Bu hususta bir çok yerleşik içtihat mevcuttur.

Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan birinin temerrüdü halinde borcun ifası için uygun mehil tayin edilmelidir. Verilen mehil içinde borç ifa edilmezse seçimlik haklar kullanılabilir. Ancak borcun tayin edilen süre içinde ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz kalacağı anlaşılıyorsa bu durumda temerrüt ihtarına gerek yoktur. (T.C.YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ/ E. 2005/947/K. 2006/1248)

Böylece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi talep edilecekse öncelikle yüklenicinin temerrüde düşürülmesi uygun olacaktır.

Bizim önerimiz ise genel olarak banka teminat mektubundan ziyade, kat karşılığı sözleşmelerdeki pay devirlerinin, büyük orandaki iş bitirmeler neticesinde daha düşük orandaki pay devirleri yapılması ve son tahlilde ise iskan almaya yönelik rehin hisse paylarının da oranının yüksek tutulmasıdır.

Örneğin %60 iş bitirme karşılığında hak edişin %30 unun ve sırasıyla diğer oranların ödenmesi gibi yöntemler ve süresinde bitmeyen inşaatta devam edecek kira ödemelerinin son aydan sonra eklenen aylarda iki katı kira ödeme yükümlülüğü koymak gibi yöntemler daha az yorucu ve garantici olabilir. Bu surette kira alacaklarının teminata bağlanması hem bankayı hem müteahhitleri fazla yormaz hem de iş gecikmelerinde kira bedellerinin yüksek koyulması da önemli bir cebredici etki sağlayabilir.

Bu hususta daha detaylı işlem uygulamaları için uygulamaya hakim uzman yardımı alınması faydalı olacaktır.