İstanbul hızlı değişimler gösteren bir şehir ve bu değişimlere etki eden unsurlar da çok çeşitli ve değişkenler.Nitekim Suriye’den gelen yaklaşık 4 milyon civarında mülteciler nedeniyle ve tam da bu dönemde hız kazanmış kentsel dönüşüm nedeniyle evi yıkılan maliklerin de semt değişmeksizin kiraya çıkmaları nedeniyle dönüşümün yoğun olduğu yerlerde 2 yıl içinde 4 kata kadar artan ciddi kira artışları söz konusu oldu.

Bu domino etkisi, Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşı olan orta direk yurdum insanı kiracıların, şehrin merkezinden uzaklaşarak, şehrin dış çemberindeki daha uzak ve kirası daha uygun olan yerlere gitmesine sebep oldu. Bu nedenle İstanbul içerisinde gelir gruplarının kitlesel yer değişimi nedeniyle Kartal Pendik Tuzla Beylikdüzü gibi İstanbul’un dış çemberinde kalan, uç noktalar da kayda değer şekilde prim yapmaya başladı. Bu meydana gelen değişimden ise İstanbul’daki yatırım bölgeleri de nasibini alıyor. Bu durumda daire fiyatı 220-250 bin bandındaki yerler hem satın alma kolaylığı, hem toplu konut mantığı nedeniyle güçlü alt yapılı yerler olarak tercih sebebi olmaya başladı.

Caddebostan, Bağdat Caddesi gibi olgunlaşmış, yıllık değerleme hızı yavaşlamış olan ve daire fiyatları milyon ile ifade edilen bölgeler yatırım yapmak yerine, bu uzak bölgelerde yer alan ve kısa zamanda önemli yıllık değerleme hızı gösterme kabiliyeti kazanan bölgelerde yatırım yapmak yatırımcılar yönünden daha kârlı olmaya başladı.

Aynı zamanda şehrin dış çemberi bakir bölgeler oldukları için şehir merkezinde marka caddelerdeki inşaat yapım zorlukları yerine, şehrin dış çemberinde büyük arsalar üzerinde alt yapılarını kendilerinin oluşturduğu, insanı yaşam standartlarının oluştuğu inşaatlar yapmak yatırımcıların kolayına geliyor. Bu alt yapı sorunları eski yerleşimlerde hala devam etmektedir. Alt yapı deyince sadece kanalizasyon akla gelmemeli. Kadıköy’de hala hızlı internete erişilemeyen yerler var iken Tuzla Kartal Pendik’te hızlı internet imkânı bulunmaktadır.

Şu an Bağdat caddesinde 4 ayda 22 dairesinden satış yapamayan müteahhitlerin karşısında Tuzla’da 30 günde 36 daire satışı yapan firmaları göz önüne aldığınızda bu şekil değişimini, gayet iyi görebilirsiniz. Arsa, İstanbul’da bir kıt kaynaktır ve bilhassa markalaşmış cadde ve mahallelerde arsa üretimi, kentsel dönüşüm öncesinde oldukça zordu. Ancak kentsel dönüşüm ile birlikte şehir merkezlerinde ve bu marka lokasyonlarda olağan dışı bir üretim gerçekleşti. Ama bu hunharca üretimin karşısında insanların mali durumları da hunharca gelişmedi.

Öte yandan bu üretim bir anda gerçekleştiği için ve gerçekleşmeye de hızla devam ettiği için ekonominin temel formülü olan ‘’arz talebe göre doğal fiyat değişimi’’ gerçekleşmeye başladı. Çünkü her ne kadar İstanbul büyük bir metropol şehir olsa da nüfusu ve nüfusun yerleşim tarzı bellidir ortadadır ve her şeyin elbette bir sınırı vardır. Bu da marka lokasyonlarda fiyat düşmesine dış çemberlerde ise fiyat artışına sebep olmaya başladı.

Şimdilerde fiyatı bir milyon bandından başlayan daireler yerine, yeni ve düzenli yerleşim alanlarındaki fiyatı 250-450 bandında olan daireler daha kazançlı olmaya başladı. Hem gerçek kullanıcı maliklerin rağbetini hem de yatırım amaçlı gayrimenkul alanların rağbetini görmeye başladı. Böylece hem elde edilebilirliği kolaylaşan hem de gelecekte değer yükselme imkanı ve bu yükselişin hızlı olma imkanı olan bu gayrimenkuller, İstanbul’da nüfusun şehir içi yer değişimine de yatırım bölgelerinin değişmesine de sebep oldu.

Bu yeni gelişen kitlesel yer değişimi ve ekonomik değişim ilgi kamu kurumları tarafından bir fırsat bilinerek çok iyi yönetilmelidir. Gerek trafik sıkışıklığını engelleyecek ışıklandırmalar, sıkışıklığı tahliye edecek bağlantılar, yol alt yapı imkanlarının 1/1000’ imar planlarında ilçeler arası trafik etkileşimi çerçevesinde değerlendirilerek geniş şekilde planlanması ve düzenlenmesi, şehrin en büyük sorunu olan trafik ve otopark probleminin çözümü için gerekse diğer alt yapı sorunlarının, atık yönetiminin insana yaraşır şekilde planlanması için de bir fırsattır. Fakat kamu kurumlarının olaya bu yaklaşımlarının oldukça dar ve bir vizyonsuzluğa sahip olduğu da aşikardır.