6306 S.K.Kapsamında Satış Vaadi Sözleşmesi Devrinde Harç Muafiyeti

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 24/10/2016 tarihli ve 108389 sayılı işlemi ile bu işlemin noter odası başkanlıklarına ve noterlere duyurulması amacıyla hazırlanan 17/11/2016 tarih ve 30 sayılı Türkiye Noterler Birliği Genelgesinin 2. ve 3. Maddelerinin İPTALİNE” karar verilmişti.

Danıştay 9. Dairesinin belirtilen Kararına istinaden,

1- Üçüncü kişiler ile hak sahibi malikler veya müteahhitler arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine 6306 sayılı kanun kapsamında damga vergisi ve harç istisnası uygulanması,

2- 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan yıkım ve inşaat işini yürütmekte olan müteahhidin sözleşme ile yükümlendiği işi ve mukaveleyi bir başka müteahhide devretmesi halinde bu devre ilişkin işleme ve bu işleme ilişkin olarak düzenlenecek kağıtlara harç ve damga vergisi istisnası uygulanması, gerektiği noterliklere duyurulmuştu. Bu çerçevede, 27.11.2016 tarih ve Mali Danışmanlık-269-20273 (2016/30) sayılı Genelgenin 2 nci ve 3 üncü maddeleri uygulamadan kaldırıldı.

Danıştay 9. Dairesinin yukarıda belirtilen Kararından önce Noterler Birliğinin Yönetim Kurulunun 07.01.2019 günlü ve 07.10.2019 günlü toplantılarında alınan kararlar gereğince konu hakkında Gelir İdaresi Başkanlığından da ayrıca görüş talep edildiğinde Gelir İdaresi Başkanlığından cevaben alınan 30.04.2021 günlü ve 57775 sayılı yazıda özetle,

“... Söz konusu düzenlemenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi ile 7153 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 10/12/2018 tarihinden itibaren 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKÎ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve İpotek tesis edilmesi işlemleri harçtan istisna edilmiştir.

Bu itibarla, 7153 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 10/12/2018 tarihinden itibaren yapılacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden; sözleşme konusu bağımsız bölümlerin, 6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" şerhi bulunan taşınmaz üzerine inşa edilen yeni binada bulunan bağımsız bölümler olması, bu satış işlemlerinin söz konusu bağımsız bölümlerin ilk satışı olması ve satışı gerçekleştirenin işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKÎ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri olması durumunda, 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi uyarınca noter harcı aranılmaması gerekmekte olup, satışı gerçekleştirenin arsa sahibi olması durumunda ise söz konusu satış işleminde noter harcı aranılması gerekmektedir.” denilmiştir.

Danıştay 9. Dairesinin yukarıda belirtilen Kararında, 6306 sayılı Kanunda değişiklik yapan 7153 sayılı Kanunun öncesi ve sonrasındaki hükümler itibariyle inceleme yapılmış olmasına karşılık, bu karar esaslarına aykırılık teşkil eden Gelir İdaresi Başkanlığı görüşüne göre;

1- 7153 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 10/12/2018 öncesi ve sonrasında, 6306 sayılı Kanun kapsamında kat karşılığı olarak inşa edilen binalarda arsa sahipleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışa yönelik olarak noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmelerinin harçtan istisna edilmesinin söz konusu olamayacağı belirtilmiş ve bunun yanısıra bahse konu işlemleri harç istisnası uygulamak suretiyle gerçekleştiren noterlerin 492 sayılı Harçlar Kanununun 128 inci maddesi kapsamında harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumlu olduğu bildirilmiştir.

Buna göre, 03.03.2020 tarih ve Mali Danışmanlık -49-10977 (2020/2) sayılı Genelgenin sonuç bölümünün 1 inci maddesinde yer alan harç istisnasının arsa sahipleri açısından uygulanma kabiliyeti kalmamıştır.

Diğer taraftan, 2017/2 sayılı Genelgenin esaslarına göre müteahhitler tarafından düzenlenecek olan ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ve arsa sahipleri tarafından yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine “0” (sıfır) nispet damga vergisi uygulanması son derece doğaldır. Bu kapsamda 7153 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 10/12/2018 sonrasında yeni yapılarda müteahhitler tarafından üçüncü kişilere yapılan ön ödemeli konut satışlarının harçtan istisna edilmesi de mümkündür.

Yukarıda dayanakları belirtilen açıklama ışığında 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan yıkım ve inşaat işini yürütmekte olan müteahhidin sözleşme ile yükümlendiği işi ve mukaveleyi bir başka müteahhide devretmesi halinde bu devre ilişkin işleme ve bu işleme ilişkin olarak düzenlenecek kağıtlara harç ve damga vergisi istisnasının uygulanmaya devam edilmesi gerekmektedir.