Güncel Mevzuat ve Uygulama Esasları

Kavramsal Tanım ve Hukuki Temel

İmar Hakkı Transferi (İHT); imar planlarında yapılaşma hakkı tanınmayan, kamu hizmetine ayrılan veya yapılaşma kısıtlaması getirilen özel mülkiyetli parsellerdeki inşaat hakkının başka bir parsele devredilmesidir. Bu sistem, hem mülkiyet hakkını koruma hem de kamulaştırma maliyetlerini düşürme amacı taşır. 12 Aralık 2024 tarihli ve 32750 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile, 3194 sayılı İmar Kanunu’na "imar hakkı aktarımı" kavramı resmen eklenmiştir.

İmar hakkı transferi, mülkiyet haklarının korunması ile kamusal yararın dengelenmesinde stratejik bir araç haline gelmiştir. 2025 itibarıyla İHT sisteminin mevzuata kazandırılması, planlı şehirleşme ve mülkiyet hakkı açısından önemli bir dönüşüm yaratmıştır. Özellikle adil değerleme ve teknik sınırlamalarla yürütülen bu mekanizma; hem vatandaşların mağduriyetini azaltmakta hem de kamu hizmet alanlarının rasyonel planlanmasına katkı sunmaktadır.

İmar hakkı transferi şu tür parseller için uygulanabilir:

• Kamusal hizmet alanlarına ayrılmış ancak kamulaştırılmamış özel mülkiyetli taşınmazlar

• Sit alanları ve afet riski taşıyan bölgeler

• Yeşil alan, donatı alanı ve düzenleme ortaklık payı yüksek olan parseller

Bu düzenleme ayrıca, kentsel dönüşüm ve kültür varlıklarının korunmasına ilişkin mevzuatla da uyumludur.

İHT sisteminde dikkat edilen teknik kurallar:

• Alıcı parsele, plan kapasitesinin azami %30'u kadar yapılaşma hakkı devredilebilir. %30’luk oransal sınır, plan bütünlüğünü ve yoğunluk kontrolünü sağlamayı hedeflemektedir.

• Kalan %70’lik kapasite ise diğer uygun parseller arasında paylaştırılabilir.

• Verici parselin donatı niteliği ve çevresel emsal değerleri dikkate alınarak yapı alanı hesaplaması yapılır.

• Bu hesaplama, ilgili yerel idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından yapılır.

İHT uygulamasının adil ve ekonomik temelde yürütülmesini sağlamak amacıyla:

• Verici ve alıcı parseller, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından bağımsız olarak değerlendirilir.

• Değer farkı çıkarsa, mahsuben ödeme veya takas yöntemleriyle denge sağlanır.

Başta ABD olmak üzere imar hakkı transferi, Transfer of Development Rights ismiyle ve kısaca (TDR) olarak birçok ülkede uzun süredir uygulanmaktadır. İmar Hakkı Transferi (İHT) yabancı kısaltması ile ise TDR sistemiyle:

• Koruma altındaki alanlarda yapılaşma hakkı, alternatif bölgelere devredilir.

• Kamusal fayda ve bireysel mülkiyet hakkı arasında dengeleyici bir yapı kurulur.

• Uygulama genellikle ilgili yetkili yerel yönetimlerce düzenlenir veya piyasa koşullarına bırakılır.

Bu sistemin Türkiye'deki İHT düzenlemesiyle benzer yönleri akademik literatürde sıklıkla karşılaştırmalı olarak analiz edilmeye devam ediyor.