Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem:
6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde Önemli Değişiklikler Bu gün Resmi Gazetede Yayımlandı.

21 Mayıs 2024 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikler ışığında; Kentsel dönüşüm, ülkemizin deprem riski taşıyan bölgelerinde yapı güvenliğini artırmak ve modern şehircilik anlayışını yaygınlaştırmak için hayati bir öneme sahipken ve yakın zamanda 11 ildeki elim sayıda insanımızı kaybetmemizin sonucunda ülkemizin bu en büyük sorunu için tedbirler artırılmaya çalışılıyor. Süreçleri tıkayan terimler, tanımlar, kurumlar, prosedürler ve işin uygulamasında kendisine görev düşen denetçi kuruluşlar bakımından sürelerle sınırlandırılan ve yetki görevlerin dağıtıldığı bu süreçler bugün 21.05.2024 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler isimli yönetmelikle kentsel dönüşüm süreçlerine yeni bir ivme kazandıracak nitelikte.

Yapılan Değişiklikle Birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Rolü ve Yetkileri

Yeni düzenlemelerle birlikte, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın bazı yetkileri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na devredildi. Bakanlıktan Başkanlığa evrilen bu yetki değişimi ile kentsel dönüşüm projelerinin daha etkin ve hızlı bir şekilde yürütülmesi amaçlanıyor. Müdürlük ve Başkanlık terimlerinin tanımlanması, yetki ve sorumlulukların netleştirilmesi bu süreci daha şeffaf hale getirebilir.

Rezerv Yapı Alanlarının Belirlenmesi

Çok fazla malik sayısının olduğu ve parsellerin yapısı yahut üzerindeki taşınmazların özel statüleri kapsamında rezerv yapı alanlarının belirlenmesine ilişkin prosedürler de detaylandırıldı. Artık, alanın büyüklüğünü, uydu görüntüsünü, kamuya ait taşınmazların listesini ve gözlemsel verilere dayalı gerekçe raporlarını içeren dosyaların hazırlanması bir zorunluluk haline geldi. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm projelerinde daha geniş bir katılımı teşvik ediyor. Gerçek veya tüzel kişiler, gerekli bilgi ve belgeleri içeren dosyayı hazırlayarak Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilecekler. Bu süreçte, taşınmazlarının %30’unu Başkanlığa devretmeleri veya aynı miktarın değerini dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydetmeleri gerekecek. Böylece, özel sektörün ve bireysel girişimcilerin de kentsel dönüşüm projelerine aktif olarak katılması sağlanarak, projelerin daha hızlı ve etkin bir şekilde hayata geçirilmesi hedefleniyor.

Riskli Alan ve Yapıların Tespiti

Riskli alanların ve yapıların tespitine ilişkin yenilikler, sürecin daha sistematik ve bilimsel temellere dayanarak yürütülmesini sağlayacak. Özellikle elektronik yazılım programı kullanılarak yapılacak tespitler, verilerin daha doğru ve güvenilir olmasını garanti edecek. Bu durum, özellikle deprem riskine karşı alınacak önlemlerin etkinliğini artıracak.

Riskli yapıların tahliyesi ve yıkımı süreçleri de yeni düzenlemelerle daha net bir hale getirildi.

Yapıların tahliye edilmesi için verilen sürelerin belirlenmesi ve ilgili kurumlarla koordinasyonun sağlanması, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlanmaya çalışılmış şöyle ki; Yeni düzenlemelere göre, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalarda tahliye ve yıkım süreçleri daha net hale getirildi. İlgili kurum tarafından belirlenen takvime göre, malikler ya da ilgili kurumlar, belirlenen süre içinde yapıların tahliyesini gerçekleştirmek zorunda olacak. Elektrik, su, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçlarının ve emlak vergilerinin ödenmesi gerekecek. Yapılar, boşaltılarak ilgili kuruma veya yükleniciye teslim edilecek.

Tahliye Süreci

Tahliye süreci, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek maliklere bildirilecek. Eğer maliklerle yapılan anlaşmada tahliye için belirli bir süre belirtilmemişse, maliklere 30 günden az olmamak üzere ek süre verilecek. Belirtilen süreler içinde tahliye gerçekleşmezse, ilgili kurum yapının zorla tahliye edileceğini belirterek tebligat yapacak. Elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulacak ve yapıların tahliyesi zorla gerçekleştirilecek. Bu adımlar, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlamak amacıyla detaylı bir şekilde düzenlenmiş durumda.

Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları

Yeni yönetmelikle birlikte, kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları da tanımlandı. Bu kuruluşların lisanslandırılması, faaliyet alanları ve hizmet bedelleri düzenlendi. Yeni yönetmelik kapsamında, kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları tanımlandı ve bu kuruluşların faaliyet alanları düzenlendi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan bu kuruluşlar, kentsel dönüşüm projelerinde profesyonel destek sağlayacak ve uyuşmazlıkların çözümüne yardımcı olacak. Bu kuruluşların lisans alabilmesi için belirli meslek gruplarından uzmanları istihdam etmeleri gerekiyor.

İnşaat mühendisleri, harita mühendisleri, mimarlar, şehir plancıları, değerleme uzmanları ve hukukçular gibi profesyonellerin en az beş yıl deneyime sahip olmaları ve belirli eğitim programlarına katılmaları şartı aranıyor.

Başvurular sırasında, kuruluşların hisse sahiplerinin ve istihdam edilen profesyonellerin belirli niteliklere sahip olduğunu gösteren belgeler sunulacak. Ayrıca, kuruluşların faaliyet gösterebilmesi için uygun çalışma alanlarına ve yeterli toplantı odalarına sahip olmaları gerekecek.

Kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşları, uygulamaların yürütülmesi ve karar alma süreçlerinde danışmanlık hizmeti verecek. Bu kuruluşlar, taraflar arasında uyuşmazlıkların çözümü için gerekli müzakere ve danışmanlık hizmetlerini de sağlayacak. Sunulan hizmetler ve danışmanlık faaliyetleri için belirli bir hizmet bedeli ödenecek.

Yeni yönetmelikle birlikte, kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine yapılacak kira yardımları ve faiz desteği konularında önemli yenilikler getirildi. Riskli yapılarda hak sahiplerine 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenen süre ve miktarda kira yardımı yapılabilecek. Gecekondu sahiplerine ise hak sahipleri için belirlenen kira yardımının belli bir oranında ek yardım sağlanacak.

Ayrıca, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren belirli bir süre içinde kredi almak üzere başvuruda bulunan hak sahiplerine faiz desteği verilebilecek. Ancak, aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamayacak. Bu düzenlemeler, hak sahiplerinin süreç boyunca mağdur olmamalarını ve projelerin mali yüklerinin hafifletilmesini amaçlıyor.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan bu değişiklikler, kentsel dönüşüm projelerinin daha düzenli, şeffaf ve etkili bir şekilde yürütülmesini amaçlıyor. Bu yenilikler, şehirlerimizin daha güvenli ve yaşanabilir hale gelmesine önemli katkılar sağlayacak gibi görünse de suistimalin milli bir spor haline geldiği bu günlerde en büyük ümidim "Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları" dır. Ama onlar da kısa zamanda komisyoncu haline gelecektir. İşte tüm bu süreçlerde Kentsel dönüşüm avukatları olarak, bu sürecin takipçisi olmak ve değişikliklerin uygulamalarda nasıl bir etki yaratacağını gözlemlemek bizler için büyük önem taşıyor.