KENTSEL DÖNÜŞÜM NELER SAĞLADI?

6306 s. Kanunun sağladığı ekonomik değerlerden en önemlisi şehir merkezlerinde arsa üretme imkanı sağlamasıdır. Özellikle İstanbul gibi bir metropolde kıt kaynağa dönüşen arsaların şehir merkezinde üretilmesi ekonomik açıdan başlangıçta fayda sağlamış olsa da alt yapısı ve üst yapısı hakkında büyük projelendirmeler yapılmaksızın yenileme faaliyetlerinin başlaması, zaten nüfusun yoğun olduğu bölgelerde nüfusu yeniden artıran bir etki yaratarak olumsuz sonuçlar da doğurmuştur.

Kentsel dönüşümün kiralara, kiraların gayrimenkul satış fiyatlarına, bu fiyatların ise şehirlerdeki yatırım bölgelerinin değişmesine açık etkileri olmuştur.

Örneğin İstanbul’u ele alırsak, İstanbul hızlı değişimler gösteren bir şehir ve bu değişimlere etki eden unsurlar da çok çeşitli ve değişkenler.

Nitekim Suriye’den gelen yaklaşık 4 milyon civarında mülteciler nedeniyle ve tam da bu dönemde hız kazanmış kentsel dönüşüm nedeniyle evi yıkılan maliklerin de semt değişmeksizin kiraya çıkmaları nedeniyle dönüşümün yoğun olduğu yerlerde 2 yıl içinde 4 kata kadar artan ciddi kira artışları söz konusu oldu. Bu domino etkisi, Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşı olan orta direk yurdum insanı kiracıların, şehrin merkezinden uzaklaşarak, şehrin dış çemberindeki daha uzak ve kirası daha uygun olan yerlere gitmesine sebep oldu. Bu nedenle İstanbul içerisinde gelir gruplarının kitlesel yer değişimi nedeniyle Kartal Pendik Tuzla Beylikdüzü gibi İstanbul’un dış çemberinde kalan, uç noktalar da kayda değer şekilde prim yapmaya başladı. Bu meydana gelen değişimden ise İstanbul’daki yatırım bölgeleri de nasibini alıyor. Bu durumda daire fiyatı 220-250 bin bandındaki yerler hem satın alma kolaylığı, hem toplu konut mantığı nedeniyle güçlü alt yapılı yerler olarak tercih sebebi olmaya başladı. Şehir merkezine yakın yerlerde insani şartlar altında bir dairede yaşamanın bedeli 2500-3000 TL bandını yakalamıştır. Bir memurun tüm maaşıyla bile kirasını karşılama imkanı kalmayan bu bölgelerden kaçan insanlar, dış çeperlerde mal sahibi olmak üzere yol uzaklığını göz önüne alarak hiç değilse bu bedelleri ev taksitlerine ödeyelim şeklinde tedbirlere başvurmaktadır. Esasen bu durum borç altına giren bir toplumda alım gücünü de zayıflatan bir etkendir.

Caddebostan, Bağdat Caddesi gibi olgunlaşmış, yıllık değerleme hızı yavaşlamış olan ve daire fiyatları milyon ile ifade edilen bölgeler yatırım yapmak yerine, bu uzak bölgelerde yer alan ve kısa zamanda önemli yıllık değerleme hızı gösterme kabiliyeti kazanan bölgelerde yatırım yapmak yatırımcılar yönünden daha kârlı görülmeye başlanmıştır.

Aynı zamanda şehrin dış çemberi bakir bölgeler oldukları için şehir merkezinde marka caddelerdeki inşaat yapım zorlukları yerine, şehrin dış çemberinde büyük arsalar üzerinde alt yapılarını kendilerinin oluşturduğu, insanı yaşam standartlarının oluştuğu inşaatlar yapmak yatırımcıların kolayına geliyor.

Bu alt yapı sorunları eski yerleşimlerde hala devam etmektedir. Alt yapı deyince sadece kanalizasyon akla gelmemeli. Kadıköy’de hala hızlı internete erişilemeyen yerler var iken Tuzla Kartal Pendik’te hızlı internet imkânı bulunmaktadır.

Şehrin merkezi bölgelerinde hala köy görünümünde hala ahşap elektrik direkleri ile aydınlanan sokaklar varken ve her ayrı kurumların yaptıkları kazılar nedeniyle sürekli bir keşmekeş içinde bulunan mahalleler varken şehrin dış çemberinde her şeyi sıfırdan yapılan alanlar vardır.

Nitekim Avrupa'da Amerika'da bu Çin'de kentsel dönüşüm, belirlenen yeni alanlara yapılan her şeyi ile tas tamam oluşturulan bölgelere topyekün bir taşınma ile gerçekleşmektedir. bu konuyu ileride detaylıca ele alacağız.

Bizler Türkiye'de önce ömür sürüp sonra imar yapmayı aklediyoruz, oysa olması gereken önce imar yapıp, üzerinde müreffeh bir şekilde ömür sürmektir.